記者 周土土
編輯 雪梨王
盛夏的柬埔寨西哈努克港，一棟棟爛尾樓撞入眼帘，外牆上掛著求轉售和轉租的橫幅已經褪色。有些工地雜草叢生，有的則成了停車場。根據當地官方統計，這些爛尾樓足有1100多棟，約占西港所有建築數量的70%至80%。
對大多數中國人來說，柬埔寨是一個遙遠而陌生的小國。十年前，西哈努克港（簡稱西港）作為柬埔寨的最大港口，因碧藍海水和潔白沙灘聞名，是小眾歐美背包客的旅遊勝地。隨著中資2013年湧入，這座城市才被喚醒。而如今他們有人苦苦堅守，有人傾家蕩產，妻離子散，甚至選擇自殺。
西港副省長隆迪曼透露，西港大部分爛尾樓的投資者是中國人。現在政府正在尋找處理方法，畢竟如果這些爛尾樓不繼續開工的話，將對西港帶來很大影響，尤其是市容市貌、社會穩定和經濟發展等。
7月30日，柬埔寨財經部發言人棉速指出，西港「爛尾樓」問題嚴重阻礙了城市快速發展，該部已成立工作組及委員會，專門對「爛尾樓」進行檢查和評估，以尋求解決方案促使大樓恢復施工。
查封網絡賭博後，西港變得冷清
西港是柬埔寨第二大城市，中柬企業在當地開發的經濟特區吸引了全球170家企業進駐。單是2021年的進出口額就達22.34億美元，對西港的經濟貢獻率超過50%。
《鳳凰周刊》記者多方採訪獲悉，這1100多棟爛尾樓，大多興建於2017年左右。彼時，西港要打造全柬埔寨唯一的經濟特區和免稅港，貿易、旅遊、博彩業一時井噴，被很多人視作中國的「深圳」或「海南」。根據西港省政府2019年的數據，西港當時有90％的產業由中國人投資和管理，包括酒店、賭場、零售業和服務業等。2016年到2018年3月間，西港13億美元的外來投資就有11億美元來自中國。
柬埔寨2017年的人均年收入僅1300美金，還處於一個中等偏下收入國家。可是 GDP 增速卻高達 7.3%，看起來像是要騰飛的樣子。西港房地產項目如雨後春筍般冒了出來，核心城區地價每平方已被炒至8000美金甚至上萬。
彼時，西港市中心和沿海地帶則出現數千個大樓開發項目，使原本寧靜的西港，搖身一 變成為「賭城」。一個彈丸小城，儼然一個大工地。
福建商人黃東2012年到西港從事二手酒店的經營。當時政府開始對外國人實行賭場特許經營（按法律規定柬埔寨人不允許賭博），整個西港只有3家賭場牌照，後來的增長速度非常驚人，到了2018年，官方公布博彩業的牌照已增長到176個。
一些人因此認為，西港會成為繼澳門之後寸土寸金的地方，於是開始租地建房。
讓投資客們難以置信的是，彼時，經濟不發達的西港一套50平方米的一室一廳公寓，月租金高達700美金，折算成人民幣約5000元，已經接近北京、上海的房租。 在各方資金推動下，西港帶裝修的高層住宅每平方米售價要1.3萬-1.9萬元（如無特殊說明，文中貨幣單位均為人民幣元），金邊的房價則高達1.5萬-2.5萬元/平方米，均比3年前翻了至少一倍。
金邊和西港的土地價格也不斷被推高。例如，西港獨立海灘附近的土地，兩年前為二三百萬元一畝，如今已經漲到1200萬元左右。金邊和西港各熱門區域的地價普遍上漲了四到五倍，有的漲幅高達十倍有餘。
黃東和很多投資者一樣，發現不少房子建起來後，馬上就有人來交定金出租，無論是工業園區，還是賭場，每一個地方都需要租來給員工做宿舍。據他描述，當時西港在建的樓就像春筍一樣拔地而起。於是，他先後參與建了三個樓盤。其中，和朋友租的一塊地，一共投資了9000萬人民幣，修建一棟8萬平方的樓盤，如果加上裝修，還要追加1個億。
按照當地法律，外國人在柬埔寨最多可以租地50年，到期後可以再續一次，但總共不得超過100年。因此，很多中國開發商採取租地模式進行開發，其土地使用權最長為99年。「那時被中國人自己玩壞了，幾乎都是出租5年或10年，有的15年。還有簽了兩個合同，出租14年11個月後再續租5年，總共20年。」商人周華透露。
黃東的一個樓盤，租地14年，建成3000平方，每月每平方租金14美金，投資了1000多萬元人民幣，「根據不同時間，不同地段，租金有高有低，但當初高峰期租地租金很高了」。
此外，黃東還和老鄉陳坪合作建了一棟3萬平方的房子，陳坪占65%，其他股東占35%，一共投資了7000萬人民幣。
遺憾的是，這三棟房子，因為無法按時交租，其中一棟被地主收回，其他兩棟均成為爛尾樓。
因為伴隨博彩業而來的一系列犯罪問題也使西港發展備受爭議，柬埔寨政府以維護公共安全和秩序為由，於2019年8月18日下令查封所有網絡賭博——這是西港由繁華到冷清的一個重要分水嶺。
在此之前，有20多萬中國人在西港生活。禁賭令頒布後，數十萬名在西港從事這一行業的中國人大規模撤離。截至今年5月，只剩2.34萬人。許多賭場和店鋪也已關門結業，人去樓空。
柬埔寨世邦魏理仕（CBRE Cambodia）高級總監連儂（Lawrence Lennon）告訴《聯合早報》，這些爛尾樓大多與博彩業有關，而投資者幾乎都是中國人，「這些建築有些是賭場，有些是員工宿舍，有些是網絡賭博園區等。」
逢來發集團執行副主席兼行政總裁王美發說，中國投資商一窩蜂到西港開發房地產，使土地價格從早期的一平方米幾百美元，增至三四千美元，「當時的人太多，吃住供不應求。房價漲了，租金漲了，食品也漲。最貴時，一個雞蛋要1美元。」
西港一家餐廳的老闆娘塞賽耶趁租房市場火熱，在2018年蓋了一棟房子，以每月4000美元租給中國人。但好景不長，中資撤離後，「房子已有三年租不出去了，現在每個月還要倒貼幾千元的房貸。」
許多人返回中國後，受防疫政策影響，索性留守國內。「最輝煌的時候，西港光是混凝土攪拌站就有50個，現在一個都沒了。當時和西港通航的一共36個國際航班，現在一個月才兩個航班。」黃東告訴記者，西港要打造旅遊城市，但是很難實現，沒客流量，房子就算建好也無法對外出租。
「就算地主願意給你，也交不起土地租金。」黃東說，他們3萬平方的房子，一個月的租金就是15萬美金。而且除了租金外，這些房子均和地主約定，15年後房子直接給地主。
樓盤爛尾：被小股東追著寫借條選擇自殺
陳坪早年在老家從事鐵觀音茶葉的包裝，後來到西港經商賺了一些錢。據透露，他的資金大多數都來自老家的融資，因為都是親朋好友，開始大家都說拿去投資了再說。後來行情不好後，投資人改口說錢是借給他的，大家追著要寫欠條。
房子建到一半，因為無法繼續交租金就被地主收回了。2019年，58歲的陳坪回國後，因為壓力太大，在自己家樓中樓的梯子上，上吊結束了生命。有知情人對記者透露，陳坪有頸椎疾病，但問題不大，以前的為人口碑很好，後來遭遇「一連串的斷崖式下坡，而且人死後，房子也沒有了」。
而據當地自媒體報導，一名50歲浙江男子，也因為投資建房失敗，2020年在西港自己的房間自殺，警方在到達現場之後，發現了死者留下的遺書。
這名男子在遺書中寫道，「來柬半年，沒有哪一天不為自己犯下的錯誤受到內心的煎熬和折磨...…一個人的錯誤判斷給大家造成了無法承受的損失...…每天都在噩夢中驚醒...…我知道自己的身上有太多的毛病，但以前從來不做讓朋友們失望的事情。自己的事情總是自己扛下來，沒想到這一次失算了」。
從遺書來看，死者可能因重大的決策失誤，導致很多朋友受連累並遭受重大損失。他自責、內疚，有負罪感。知情者對外透露，該男子自殺的原因是投資失敗，難以承受巨大的壓力。
他在遺書中寫道：「本來想過東山再起，看來希望渺茫。實在無法原諒自己，永別了」。
記者多方聯繫，未能聯繫上這位男子的親友。
一名地主在接受新加坡《聯合早報》採訪時表示，之前自己將2塊土地出租給中國人，其中一處用於建設11層的酒店。不過，現在該酒店的工程停滯不前。他說，2018年，中國投資商每個月的租金為18000至20000美元，不過，現在租金已經下跌了70%。
柬埔寨評估師和房地產經紀人協會主席Chrek Soknim表示，之前，柬埔寨政府還沒有禁止網賭時，西港的地價、租金大幅上漲，而且遠遠超過實際價值。目前，西港一棟房屋的租金為每月2000至3000美元，土地每平方米每月3至5美元，高樓每平方米每月10至15美元。
他補充認為，西港的爛尾樓不僅是因為中國投資商離開而造成的，也因為缺乏來自其他國家的投資，尤其是西方國家。
另外一位福建商人周華，也是在2018年，和股東們投資了三棟框架結構的樓。第一棟和第三棟占地面積不到400平方米，第二棟604平方米，其中一棟現在運營，可以保本。一棟樓全部被偷拆完了，只剩下一個外殼。「我們2019年回中國過年，回來時（那棟樓）已經被偷拆了 。中間，我們也請了當地人看房，但時間長了，也守不住。為了自己的生命安全，也不敢去守了。」周華說。
另外一棟樓，也因為疫情影響正在打官司。周華透露，「地主告我們，讓我們淨身出戶、沒收建築物和土地押金，還要賠償他們10萬美金的損失。2020年3月，我們從國內回到柬埔寨，找地主協調降低土地租金，因為合同裡面約定，因為不可抗力因素，或傳染病可以免交租金。談判好幾次，對方開口就說，不交就沒收，後來我們也無力無資金交地租了」。
周華說自己沒有文化，不抽菸不喝酒，不嫖不賭不吸毒。「在中國賺了一輩子的錢，全送到柬埔寨來了，」 他忍不住感嘆，「人生最大的失敗，是來到柬埔寨。」
多方努力：尋求爛尾樓解決方案
幾年前，廣東衛視財經節目主持人王牧笛、樓市投資者歐神、經濟學家郎咸平三人主推出售的一塊約6300畝的土地，將其拆分成小塊賣給國內散客，一畝地的價格從20多萬一直上調到53萬人民幣。
一位參與購地的投資人表示，這片土地「目前涼了」。
2018年6月22日，西港發生樓塌慘劇，導致28人死亡，多名政府高官，包括國家災難管理委員會副主席和西港省長也因此丟官。
目前，1100多棟爛尾樓遍布在這座飛速崛起卻盛況難繼的城市中，像一道道暴露、撕裂的傷口。據財經部西哈努克省多功能經濟特區規劃項目總監蔣國豐（H.E. Chea Kokhong）表示，眾多的爛尾樓是西港目前面臨的大問題，同時也影響了西港的形象。如果一年後大量外國遊客和投資者回歸，看到西港有這麼多爛尾樓會給遊客和投資者造成非常負面的印象。
柬埔寨總商會西哈努克省分會會長周順適指出，這一連串衝擊下，許多施工中的大樓建築工程被擱置。2019年8月18日柬埔寨政府下令禁止網絡賭博，對原本紅火的西港產業市場造成第一波衝擊；2020年初新冠疫情暴發，令已陷入低靡的西港產業市場雪上加霜；2022年2月俄羅斯進攻烏克蘭引發國際油價飈升和通貨膨脹上升，再次重創西港。
他認為，要恢復西港所有爛尾樓，需要再投入數億美元資金，這並非本地地主所能承擔，因此必須依賴外國投資。
由於爛尾樓涉及本地地主和中國投資商的合約糾紛，加上部分屬於未獲當局發出工程許可的「違章建築」，致使解決爛尾樓問題變得非常棘手。今年7月3日，在柬埔寨財經部和西港省官員主持下，西港中國投資者與本地地主召開會議，討論解決爛尾樓問題的方法。
針對目前「租地蓋樓」造成的爛尾樓問題，以及許多中國投資者需繳納高額土地租金，否則可能面臨建築被本地地主沒收的局面，柬埔寨華人慈善互助協會代表中國投資者提出了六條建議，其中主要訴求是希望改以雙方合作的方式開發大樓，具體操作方式為本地地主以土地入股，中國投資者以房產的建築和裝修入股，雙方按照比例持股共同聯合開發。
有本地地主表示，自己租地給中國投資者後，投資者建了一半的樓後離開柬埔寨回國，目前自己也未收到任何租金。他認為，可以和投資者坐下來慢慢商談，尋求合適的解決方案。
有中國投資者提出，目前西港治安問題突出，中國人被綁架等惡劣事件多次發生，影響了中國投資者及潛在投資者對西港安全和投資的信心。西港副省長隆迪蒙（Long Dimanche）回應，省政府將著力改善西港治安問題。蔣國豐則表示，將向政府提交申請，爭取給予投資者免交相關稅收一年的優惠政策。
對黃東來說，他現在正在經營的3000多平方房子，每個月要給地主7000美金的租金。疫情屬於不可抗力，但是他多次和房東協調後，後者依舊不願意降低地租。
「我甚至提出，讓地主出總投資額的20%把房子收回，自己願意虧80%，但是對方也不願意，因為柬埔寨已經出台政令，疫情期間可以免租，所以，現在正在打官司。」黃東透露。
目前，57歲的黃東在當地做豆腐維持生活。
（註：文中黃東、周華等人為化名，感謝自媒體「西港日記」及柬單網的支持）
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