TOD項目提速 重塑城市形態

南方日報 發佈 2022-08-16T07:34:46.002733+00:00

隨著大灣區軌道交通線網日趨密集,TOD開發模式在佛山掀起了一股熱潮。 南方日報記者 戴嘉信 攝沿著佛山地鐵2號線看禪城,南莊站地鐵上蓋,正謀劃啟動TOD開發,建設城市服務綜合體;而在張槎站、智慧新城站之間,一個更宏大的TOD項目也將橫空出世,將打造「TOD上的CBD」。

隨著大灣區軌道交通線網日趨密集,TOD開發模式在佛山掀起了一股熱潮。 南方日報記者 戴嘉信 攝

沿著佛山地鐵2號線看禪城,南莊站地鐵上蓋,正謀劃啟動TOD開發,建設城市服務綜合體;而在張槎站、智慧新城站之間,一個更宏大的TOD項目也將橫空出世,將打造「TOD上的CBD」。

近年來,隨著大灣區軌道交通線網日趨密集,TOD開發模式在佛山掀起了一股熱潮。據不完全統計,目前佛山規劃或在建TOD項目多達10多個。其中,中心城區的禪城就有5個。

TOD作為全球流行的城市開發建設模式,以公共運輸為導向,對周邊400—800米半徑範圍內的土地進行高強度的開發,構建集工作、商業、文化、教育、居住為一體的城市中心。

通過引入TOD開發,禪城能在有限的空間中騰挪出土地集約利用,帶動產業聚能提升,重塑城市發展新形態,強化「最中心」的城市功能。

●南方日報記者 羅湛賢

借勢軌道

站點打造「最便捷」交通樞紐

作為以公共運輸為導向的一種綜合發展模式,TOD開發模式近年風行於國內各大城市,得益於軌道交通的大發展。尤其在佛山,隨著地鐵線網規劃的密集度越來越高,TOD開發更是乘勢而上,據不完全統計,規劃在建的TOD項目多達10多個。

尤其對中心城區的禪城而言,這裡是全市軌道交通最集中的區域,也是地鐵站點最密集的區域。依託站點來推動TOD開發,將進一步匯聚交通資源,有利於強化主城區「最便捷」城市樞紐地位。

張槎TOD項目有望成為這樣的城市樞紐節點。佛山地鐵2號線、4號線、廣佛環線等軌道交通交會於此,是佛山中心區唯一共享城市軌道和城際軌道的區域。除軌道交通外,該片區位於禪城季華二路以南、禪西大道東西兩側,緊靠季華路—魁奇路商務發展軸線。

目前,張槎TOD項目一方面加快廣佛環城際張槎站站前廣場和公交站場的建設,助力廣佛環線通車,同時推進佛山地鐵2號線一期工程張槎站地下換乘通道及配套工程建設,實現城市軌道與城際軌道的無縫換乘。

另一方面,通過疏通城市「毛細血管」,該項目連接季華路和忠信路等城市「大動脈」,實現地塊內部及外部交通的通暢。

而在不遠處,佛山地鐵2號線石灣站,石灣文化廣場交通樞紐一體化項目已經完工,計劃今年10月對外開放,將有望紓解城市交通困堵。

該項目位於石灣老城區,因歷史原因,周邊工業、倉儲、居住、公共服務等用地混雜,交通不暢,停車困難。

為了解決這一問題,項目通過規劃地下空間的開發利用,建設公交樞紐站、地面廣場、地下停車場等,實現互聯互通,並通過與附近的佛山復星禪誠醫院連接,方便市民乘坐地鐵前來就醫。

除此之外,乘著「高鐵進城」之勢,佛山也計劃圍繞廣湛高鐵佛山站進行TOD開發,帶動人流、物流、信息流注入禪城,強化當地的中心地位、優化功能布局。

「對於禪城而言,TOD是一種全新的規劃理念。應以火車站、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線及其公交站點為中心,以5—10分鐘步行路程為半徑建立城市中心。」中山大學嶺南學院教授林江認為,TOD項目對提升佛山城市格局,提升禪城城市地位具有深遠的影響。

集約開發

盤活土地推動城市綜合體崛起

TOD開發模式最早提出於1992年,經過20多年的發展,在紐約、東京、香港、新加坡等國際大城市都得到成功落地,被實踐證明是實現城市可持續發展的有效手段。

反觀禪城,作為佛山面積最小的區,近年來一直面臨土地不足、開發強度偏高等制約,長遠來看將影響城市發展空間。

TOD也許將成為突破口。佛山科學技術學院交通規劃研究所所長曾小明分析,TOD模式解決空間組織方式是否高效、城市空間是否為人所用兩個核心問題,針對公共設施不完善的低利用率土地、未利用土地,通過公共設施與住宅用地一體化開發,最有效地實現土地高效集約利用和城市功能更新。

如今,這一理念正在禪城多個片區中探索實踐。

在禪城西部,南莊鎮文化中心所在地,位於南莊老城區核心地段、佛山地鐵2號線南莊站上蓋,毗鄰南莊鎮政府,區位優勢突出,但目前開發利用過於單一,僅僅作為鎮文化中心所在地,不僅無法滿足當地群眾日益增長的文化需求,也與南莊建設「禪西智造新城」的定位不匹配。

佛山地鐵2號線的開通,為該地塊的騰飛帶來了新機遇。南莊計劃通過對該地塊進行TOD綜合開發,對鎮文化中心進行改造升級,地塊規劃擬調整為商業商務用地,兼容文化設施用地、服務用地和居住用地,將所在片區打造成「禪城西南門戶,南莊活力都芯」。

在城北片區,正在規劃建設的廣湛高鐵佛山站,距離佛山老城區僅2公里,未來通過TOD開發,將聯動祖廟、千燈湖高等級商業商務、文娛服務設施,共同打造佛山城市中央活力區,推動老城煥新,重塑發展空間格局。

經過對城市土地集約再開發再利用,由TOD開發的項目,將最終建成集居住、商業、辦公、教育、文化等混合功能為一體的新型社區。

南莊計劃將文化中心地塊打造成複合功能的城市綜合體,拓展市民服務、文體服務、交通集散、商貿服務、企業服務、人才服務等功能。

佛山市城市規劃設計研究院規劃三所副所長焦政認為,在中心城區土地資源較為緊缺的背景下,禪城對地鐵站點上蓋開展TOD綜合開發,既盤活了現有土地,也構建起新的城市公共節點,豐富和充實了城市綜合服務功能。

不僅如此,經盤活的地塊,藉助TOD開發大大提升了價值,並通過土地市場變現,獲得豐厚的投資回報。「TOD項目能為城市帶來較高水平的賦稅收入,也可持續反哺軌道交通建設。」曾小明說。

目前,湖涌TOD項目通過引入社會資本開發,面向市場推出住宅、商業等項目。焦政建議,禪城TOD項目推進可配套投入一些住宅、商業、寫字樓等經營性項目,以實現項目開發和運營的平衡,確保可持續發展。

產業聚合

鎮街發力做大做強城市經濟

TOD開發不僅帶來城市土地功能和價值的提升,還將有力推動產業力量的聚合,形成鎮街競相發力的城市經濟新地標、新引擎。

在佛山地鐵2號線途經的張槎站、智慧新城站,地處季華路蓮塘—海口片區,周邊布局有佛山國家火炬創新創業園、佛山國家高新技術開發區禪城園、智慧新城等重點科創園區,既有國星光電、簡一集團等龍頭企業總部,也有大量中小科技企業茁壯成長。

接下來,坐擁「三軌交會」的張槎,將以TOD為開發模式為牽引,將季華路蓮塘—海口片區上的總部經濟、高新技術企業和科創平台串珠成鏈,以軌道區位優勢疊加產業優勢,打造禪城乃至佛山的新CBD(中央商務區)。

禪城區副區長、張槎街道黨工委書記孫近國表示,張槎要深化「人城產文」融合發展,著眼點在「產」和「城」,繼續以村級工業園改造推進城市更新,為產業發展提供空間載體,做優城市基礎設施配套,讓城市發展為產業賦能,為吸引人才、科創發展做支撐。

依託佛山地鐵始發站南莊站,南莊也希望利用TOD開發,謀劃建設3棟26層高的住宅、1棟28層高的辦公樓、4層商業及市民服務中心等業態,為當地相對匱乏的商業資源注入新動力,提升片區的商業氛圍。

曾小明建議,在推動TOD項目建設時,禪城要同步做好產業的擴容提升,在金融服務、科創服務、文化創意等現代服務業上做文章。

而在林江看來,禪城是「最佛山」的區域,TOD項目的建設要盤活老城人文資源,並將之與現代經濟和新產業實現對接。

「借鑑國內外先進經驗,禪城可以引進餐飲、娛樂、康體服務等供應商開展經營活動,對一些歷史建築進行活化。」林江說,這既可以保護本地文化歷史建築,又通過經營活動產生的現金流為保護歷史建築提供必要的資金,同時藉助TOD項目為禪城引流,讓佛山老城區注入新活力。

如今,禪城各大TOD項目正如火如荼地建設中,從交通樞紐崛起到土地集約利用再到城市經濟發展,TOD上的禪城,未來可期。

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明明34歲卻被認爲44歲...肥胖真的很顯老!

2021-07-23T05:27:52.064694+00:00

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