近兩年，五大新城的熱度可謂是甚囂塵上，嘉定新城的新房戰績一騎絕塵，青浦新城和奉賢新城的新房也打的火熱，只有松江新城，讓很多買房人又愛又恨。
一方面，便捷的交通和成熟的生活配套吸引了很多年輕人的目光，讓松江新城成為了廣大剛需買房的第一站。
另一方面，松江新城的新房平均價格已經超過了其他的新城，對首次置業來說，壓力也不小，買到的難度也不比其他區域低。
那麼，大家可能經常會有這樣的疑惑：松江是怎麼成為最貴的新城的？
我們今天從新房供應、板塊成熟度與預期、產業與人口等維度出發，一起探討一下松江新城的房價。
1、松江新城主要供應位於核心區單價已衝破5.8萬/㎡
首先，我們先明確一下具體的範圍，松江新城位於松江整個板塊的中心位置，具體包括了廣富林街道、中山街道、方松街道、永豐街道、岳陽街道、車墩鎮等區域。
我們比較熟悉的九亭、泗涇其實都不在其中，而且它們所處的位置隔開了松江新城與上海市中心，避免了松江新城出現「逐層遞減」、「被虹吸」的情況。
從近一兩年入市的新房來看，五大新城目前的新房格局是這樣的：
從新房的價格格局很容易就能看出來，松江新城的新房均價目前已經到了5.1-5.8萬/㎡,而其他新城，均價都在5萬/㎡以內。
看完了片區均價，我們再一起回顧下近期片區內入市的一些新盤：
其中，松江新城核心區的金地豐盛道、首創禧瑞雲庭以及中駿璟薈等供應主力，房價都在5.61-5.81萬/㎡區間。
金地豐盛道拿地較早，所以整體高層的單價略低。
除此之外，金地新樂里位於的車墩如今也在松江新城紅線範圍內，此次均價約3.66萬/㎡，總價不足300萬的優勢還是非常明顯的。
2、板塊成熟度是天然優勢
其實有在五大新城看過新房的朋友們應該都有這個感受：
松江新城應該是所有新城中唯一擁有大片建成區和成熟度最高的新城，這應該也是決定其房價的一個重要因素，事實是不是這樣，我們從數據來看。
我們根據地鐵配套、餐飲指數、商場、醫療、超市分布五個維度，綜合考慮各類配套設施的空間分布與可達性/距離，計算出了各個維度的配套屬性指數：
（註：指數越高，代表相應的配套設施布局更為合理，覆蓋水平更高）
結果顯而易見，數據的結論和我們的實際體感也非常接近，在所有新城中，松江新城個各項指數都是最高的，也就是說，其配套設施、空間布局合理性和密度都是最高的，相對應的宜居性也是更好的。
板塊內的配套和成熟度確實是目前松江板塊的天然優勢，同時也是決定其房價的其中一個原因。
而除此之外，還有另外一個影響因素，就是上述地鐵指數之外的另一面——交通情況：
目前松江新城的大多數新房都是依9號線而建，可直達七寶、漕河涇、徐家匯等地，來往於市區非常便捷，但這僅僅是一小部分優勢，除了這個載客量和交通勢能很高的9號線，其實松江在近幾年還有幾個非常特殊的交通布局變化：
01、T2有軌電車
T2有軌電車與地鐵相比，更加小型化、輕量化，不僅可直達9號線松江大學城站，還串聯起地中海商圈、泰晤士小鎮、巨人網絡總部等松江新城內的知名地標，讓松江本區域各個板塊之間做到了互通有無。
02、滬鬆快速路
滬鬆快速路對松江板塊的自駕格局的改善也起到了非常大的作用，銜接漕寶快速路，同時承擔松江至中心城的中長距離交通。
03、松江南站
最近，松江新城也公布了中央活動區「松江南站」的最新規劃：
核心區總開發規模近500萬㎡，包含130萬㎡松江樞紐；最高320米的地標建築群；約12000套全新商品住宅，套均面積90-100㎡；以及200萬㎡商業、辦公、研發設施……
根據規劃，全新的松江南站總規模高達130萬㎡，與虹橋站持平，比老南站（約7800㎡）整整擴大近167倍！
更重要的是，松江南站並不僅僅是一個高鐵站，它還包括其他很多重要的功能：住宅、商業辦公、文化演藝場館，各種交通功能的集散地，可以說是妥妥的上海西南大門。
要知道，以上這些所有的利好不僅是針對一個小區域，更會給整個松江新城，乃至全市輸血。
這是其他新城都沒有的優勢。
3、產業與人口
當然，之所以能在五大新城中被稱為「老大哥」，松江新城不可能只靠「吃老本」穩住這個位置，他的後發優勢也同樣明顯：
承擔發展上海科創之城重任的板塊，張江科學城是頭一個，那麼G60上海松江科創走廊就是第二個（此處排名按照起步時間計算，與能級無關），為什麼這麼說呢，我們逐條分析：
首先，在2020年基本形成G60科創走廊框架體系後，松江新城後續的發展目標已經非常明確：
2030年—建成G60科創走廊創新體系；
2050年—建成具有全球影響力的科創走廊。
官方的定位的也透出松江新城及其周邊未來的發展方向和產業濃度。
其次，作為一個國家級產業規劃，G60科創走廊是長三角一體化發展國家戰略的一個重要組成部分，而它的產業布局是要協調江蘇、安徽和浙江三個省、9個城市的產業共同發展，難度大，能量也足夠高。
最後，是產業豐富和連貫度，G60科創走廊其實是一個產業集群的總稱，實際上是由多個產業園組成的，而這也剛好保證了整個體系內產業的聯動和互相促進。
而松江新城剛好是整個產業園的核心和龍頭位置，優勢可想而知。
除此之外，還有人口。
再強大的產業規劃也需要人口去支撐和產出，而松江新城不管是現有人口還是預期規劃人口，又是一個既定的優勢。
按照2035規劃文件，松江新城未來人口可達110萬，產業加上人口紅利，未來的松江新城，恐怕更要走在其他新城的前面了。
4、「最貴新城」只貴新房，二手想像空間有限
說完了新房價格、規劃、產業與人口，我們再來看一下一個板塊定價的基底——二手房價格。
按照整體所有住宅的二手房價格來看，松江新城其實不是最貴的新城：
在2017-2018年之間，嘉定新城和松江新城的二手房均價其實不相上下，而從2019年開始，嘉定新城的價格就開始超過了松江新城。
但考慮到五大新城二手房的供應類型還是存在比較大的區別，所以我們去除洋房、聯排、疊加別墅等物業類型，看看五大新城近五年間的高層住宅的價格變化：
對比兩個圖表其實就可以看出：
不管是別墅還是高層住宅，目前五大新城的二手房均價最高的都是嘉定新城，松江新城次之；
所以基本可以得出這樣一個結論，松江新城的二手房和新房已經完全是兩個市場，二手房價格在近五年略有上漲，但漲幅不大，總體來說非常平穩，但新房價格目前已經處於五大新城頭部。
當下置業建議
松江新城的二手房市場已經非常明朗，上漲幅度有限，如果是看中居住環境和配套也可入手，想像空間不大。
而新房市場中，松江新城房價目前已經位於比較高的水平，而且就各盤認購情況來看，市場依舊比較看好。
當然，如果你能買新房，可以去打新，雖然現在新房市場熱門紅盤買到難度較大，但是仍然值得重點考慮。
最後依舊回歸到我們最關心的問題——房子，目前在松江新城範圍內，三批次金地豐盛道、金地新樂里、中駿璟薈尚未開盤，可以關注。
總得來說，三批次和後續的供應中，松江新城的選擇其實不多，大家可以根據自己的積分，儘早入手！