京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
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Q:提問:您好，現在在通州工作，家在朝陽紅廟老破小，一年後孩子上幼兒園會去通州住，住單位分的宿舍。這個宿舍離單位近，離幼兒園和北京學校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州買個大點的房子投資或自住，或者不在通州買也可以，在城區買個投資的房子，但是自己不住。想問一下，在通州買，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎麼選？在城區應該選哪兒;選多大合適？謝謝
A:回答:您好,感謝信任!春和景明和融御屬於兩個不同性質的板塊,融御在武夷花園商圈,通州新城的核心板塊,位於政府規劃文件中01組團,這個商圈的東側是行政辦公區，西側是運河CBD，南側是運河風景線，通州重點發展的是新城，新城重點發展的是五河交匯的運河商務中心，武夷花園商圈剛好在市政府西側,這個區域在過去並不是通州要重點發展的區域，因為市政府搬過去之後，整個通州新城規劃是向北的，所以這個地方就變成了核心區；有運河商務中心輻射，區域品質在整個通州，甚至整個北京也屬於稀缺性的，緊靠大運河風景線，
璐苑商圈和武夷花園商圈只有一條河之隔，房價比武夷花園便宜將近1萬一平米，這個區域的優勢就是距離運河商務中心，價格比較友好，整個區域的界面還是很不錯的，老舊小區比較少;一般買這個區域的多位剛需為主,武夷花園商圈多位改善為主,
1000萬的總價如果買璐苑春和景明屬於資源錯配,這兩個盤相比融御的價值高於春和景明;需要注意的是通州雖然定位較高,但現在依然還在兌現中,投資通州需要做好長持的準備,尤其是偏大的戶型,通州屬於利好長期,兌現周期會長一些,如果想儘快吃到板塊紅利,可以往朝陽東部看看,這些熱點板塊不會大起大落,漲幅比較穩健,金融屬性也有優勢,可以關注下朝青、望京板塊,關於戶型上2-3居都可,儘可能選一些居住體驗較好的樓盤,北京的樓市正在發生結構性變化,一些居住體驗較差的樓盤即便在核心區也會被市場慢慢弱化,建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房產投資核心邏輯和原理,祝一切順利!
Q:提問:京總您好，拜讀星球文章受益匪淺。我目前是首套首貸，外地戶口，孩子三年後上小學，我在團結湖上班我老婆在北五環附近上班。最近想350萬首付買房。目前在關注老北苑106平左右的兩居，或者天通中苑的三居。老北苑覺得流動性比較好，配套也還可以。天通苑人口密集，選了密度稍低的中苑，尤其關注悅公館裡的東西向，但還是屬於天通苑片區，對人員、保值性、流動性還是有疑慮，之所以考慮天通苑最重要的因素是積分落戶，其次是戶型比較好。想聽一下您的建議，謝謝
A:回答:您好,感謝信任!天通苑最大的價值就是價格比較低,可以承接東南西;西二旗、望京、中關村三個方向的剛需,屬於這三個產業園區的溢出板塊;天通苑適合中短期過渡,房屋的保值屬性還可,由於區域密度問題增值性相對較弱,中苑屬於天通苑比較優質的盤了,也是天通苑的領漲盤,老北苑的盤升值上相比天通苑更有優勢一些,從投資角度如果有條件這兩個區域應該是壓縮面積優先老北苑,祝一切順利!
Q:提問:京總您好！我的情況是這樣的：愛人於5年前調到在北京工作，北京社保5年，現在剛有資格在北京買房。由於北京戶口還沒獲得，為了孩子教育，目前兩地分居，我與孩子在老家新一線城市生活。愛人工作在西單金融街，租房在單位附近（房租單位可報銷大部分，如果我與孩子不搬去北京居住的話，愛人就可一直住在租的房子。故而可不用特別考慮愛人的通勤距離）
在北京購房的主要需求就是希望保值增值的同時，也能兼顧將來如果有北京戶口，孩子能在北京上學的自住需要。當然，孩子已經初二，也許等不到北京戶口去北京高考。但孩子學習成績不錯，很大可能考到北京去上大學。想為孩子在北京留一套房。就算孩子長大以後在別的城市發展，那就把北京的房子賣掉置換成孩子所在城市的房產。所以也需要考慮十年後好出手。
目前首付可以拿出現金700～800萬元，房子總價想控制在一千二百萬以內。至少需要兩房，最好是三房。由於對北京也不是特別熟悉，平時愛人工作忙，我也沒時間去北京慢慢看房。就是不知道我這種情況選擇在哪個位置購房更合適？目前有人推薦在豐臺的「國譽萬和城」和首創「天閱山河」；還有開發區的「橡樹灣」想您請給到更專業的購房建議。謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!1、先說下豐臺這兩個樓盤,天閱山河和國譽萬和城目前的售價,未來在二手市場上優勢不是很明顯,這個區域的萬科紫苑2017年賣8萬,5年之後的今天依然賣8萬,並且是好樓層好戶型很優質的房源才能賣到8萬出頭,這個區域最好的買入時間是18-19年,17年後這個地段從8萬降到最低6萬,20年-21年回調到8萬,萬科紫苑屬於這個區域的標杆樓盤,緊跟的是假日風景,往後的是天洪美域、建邦;天悅山河在位置上不如萬科,緊靠高速,唯一的賣點就是所謂的科技住宅,這個區域保值性還可,但升值性一般;西紅門屬於大興西這條線的龍頭板塊,但主要是承接通勤人員的剛需地段;橡樹灣還可,但位置距離核心位置稍偏,存在不確定性;
2、現在北京投資房產比較常見的就兩種策略,一種是追求潛力最大,一種是追求穩健成長,您們現在的購房思路屬於第一種,追求潛力最大,這種方式，如果區域樓盤選擇得當，是可以實現暴擊;但如果對樓市研究並不是特別深，沒有建立成熟的價格體系，很容易進入到偏冷門的位置，偏冷門位置的房子一般都是戶型大、價格低，如果漲起來，收益相對可觀，但如果不做深入的市場背景研究貿然進入，很容易窪地變坑地，上車容易下車難;
您們在京沒有購房經驗,建議選擇穩健成長這種策略,穩健成長是放棄高風險高收益，選擇確定性高的板塊，哪怕增值的不多，只要有收益，後面就有機會置換升級繼續建倉;現在的房產投資拼的就是對風險評估的能力，價格越低，風險相對越大，價格越高，風險相對越小;具體到你們的購房事宜上,
1200以內這三個板塊、無論是豐臺還是大興,這幾區域有個共同的特性就是剛需客戶占比較多,1200屬於微改善的預算,應該關注城內的熱點板塊,這些板塊房價不會大起大落,也很容易吃到板塊紅利;家人在金融街上班,如果想買的距離單位近一些,可以看下麗澤的順馳藍調、金泰城麗灣;兩個樓盤位置和品質都很好,性價比也可,房價也會隨著麗澤的兌現慢慢增長,這種方案更適合你們,建議認真閱讀精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理,祝一切順利!
Q:提問:京總您好，看了您的文章和一些問答，有一些問題。目前我家的情況是，夫妻兩家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡頭翠城的經適房正要售出，預計收入400左右。個人和愛人在懷柔19年購入了一套限競房，21年房下來交了契稅，5年後可上市，購入時總價不到300萬，目前還剩100公積金沒還。目前在懷柔住，我在市里上班，媳婦兒在密雲上班。（這也是當時在懷柔買房的原因）
家中有兩歲娃一枚，4年後幼升小，家庭目前年收入45-50左右波動。父母這套房售出後考慮換房，優點是無貸唯一住房，但是目前比較糾結，考慮未來孩子上學和房產保值或增值。
問題一:懷柔這套商貸今年已還完，需要不需要把公積金也在近幾年陸續提前還了？考慮一:父母在懷柔直接購置一套房產，可以買懷柔區的學區內房屋，有當時看了新盤北科建水岸雁西，是洋房，一層帶院總價不到300萬。開發商的概念是洋房+懷柔科學城+科學城配套小學（北京實驗二小懷柔分校），這種選擇是滿足了父母居住環境+孩子上學需求（學校目前一般）。但是看了您文章，也知道這種新盤屬於站崗盤，預計5-10年後才能出手。這個想法衍生出的一個問題是:懷柔科學城未來發展您是如何看待的？多長時間才能影響到樓盤增值？
考慮二:在市區朝陽新源里、柳芳、花家地這一類地區買一套帶學區的老破小，可以貸款一部分整體預算提到500左右，租金補貼房貸。占一個朝陽的學區學位，孩子一年後幼兒園回城裡上學，上一些九年一貫制的學校，但是朝陽區目前的升學率慘不忍睹。
考慮三:這一條原本沒有，在看完您的文章和向周圍教育口的朋友諮詢後，500預算也能夠上東城區的老破小，東城學區概念相對平均，整體升學率還不錯。可以把房子租出去後，在附近再租一套大一點的房子去住。
總結後續問題:綜上，我個人還是希望利用這次賣房的契機把400萬房款在未來做大一些，如果現在能城裡的房，滿五唯一出售，恰逢孩子上學，至少加上學籍要求，最快8年後才能出手。等於可以接受較長時間的站崗，那麼是在城裡老破小站崗好，還是在懷柔科學城這一帶站崗比較好呢？懷柔教育目前全市墊底，但目前的信息是2025年懷柔會有一所清華附中承辦市教委直管的12年一貫制學校開始招生（我家2026年上學）考慮科學城定位，應該不會太差勁。所以現在比較糾結，這次換房的方向是城裡還是懷柔，然後再看自己夠得上的區域。望您指點迷津，萬分感謝。
A:回答:您好,感謝信任!1、懷柔屬於北京的遠郊區，位置偏冷，北京的產業發展軸整體是東南，西北有海淀，西南有麗澤，中部有金融街，東邊是朝陽亦莊副中心，這幾個載體有已經成熟的和正在發展的;所以懷柔發展起來相對較難;一是產業發展，二是人才發展，產業帶動人口，最後才是商圈發展，這是樓市的三個支撐點;
這三個對於懷柔來講難度較大,每一條都存在很大的不確定性;非硬性要求不建議在懷柔置業;哪怕是租房都可,這個是在懷柔購房的基本邏輯,2025年懷柔的清華附中;整體教育質量誰也不敢保證,學校好不好,一是看師資,二是看生源;再往深了說是看家長;從教育均衡的邏輯看,城六區之外先扶持的應該不會是懷柔;
2、東西海朝的學區邏輯不一樣,朝陽主要是對外地戶籍的家庭比較友好,海淀比較拼,東城相對佛系,又比較均衡,從房屋保值和孩子上學兩個維度看在東城以最低總價獲取入學名額,這種方案相對穩健一些;城內的老破小不至於站崗,升值屬性稍微弱了些,但還是有一些漲幅的,懷柔大概率會虧損,資金成本比較高,另外垡頭翠城的房子儘快出售,這種地段的經適房市場不會太好,公積金利率很低,短期不賣沒必要提前還;建議認真閱讀星球的精華文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利
Q:提問:您好，向您請教房產配置的問題，情況如下，海淀花園橋一室一廳學區房(孩子已上小學)，萬年花城二室一廳，廊坊大廠二室一廳，海口兩室一廳。請問，在不增加太多資金的情況下，如何優化房產配置？謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!1、如果您北京還有房票,建議擴大倉位,北京這兩套房,萬年花城屬於玉泉營板塊的標杆樓盤,未來可以享受到麗澤的利好;2居室的戶型剛好符合這個板塊的購買力,可以長期持有;花園橋單純從這個板塊看比較一般,整體比較固化,缺乏商圈配套,不知具體哪個樓盤,如果沒有房票可以重點優化這套房產,
2、燕郊大倉這個地方屬於階段性溢出的地方,北京的樓市上漲具有傳導性，一般核心區域的房價大漲和大熱時，會自動傳導到周邊次級溢出的區域;但通州目前的情況並不會發生普漲的現象，並且有嚴重的溢價，短期不會溢出到周邊的區域，如果溢出的區域基礎過於薄弱，會造成過山車的現象，漲的時候會很熱，但是涼的時候也很快。
因為這些市場大概率是純靠投機，而不是靠真正的價值。房地產經過上漲周期回調屬於正常現象，一般漲30%回調5%-10%屬於正常範圍，但絕不會大起大落，漲50%回調50%，這樣的區域一定存在炒作投機的現象。當然如果您能把握每一個窗口期可以選這種區域;一般我們是迴避這種波浪較大的區域、集中產業+人口持續導入才是樓市最紮實的基礎。
3、海口在海南屬於北側,海南比較有價值的城市只有三亞的核心地段還值得投資,其他城市或者三亞市比較偏避的地段都屬於純旅遊地產,投資價值比較弱;租金回報率也很低. 如果北京有房票;可以保留2套房,調換倉位賣出海口和大廠,如果北京房票已經用盡,+花園橋一套;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年,絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》祝一切順利.有問題可再向我提問!
Q:提問:京總您好！我家庭的情況如下，請您指點。北京清河有一套一居室住宅，市值500萬，出租；順義有一個商住，市值60萬，出租；深圳有一個商住，市值80萬，出租（人不在那邊不好租）
現在全家在回龍觀租房，因為孩子大了，清河的房子小不能回去住了，手裡有現金110，現在想置換，深圳的肯定賣掉，能到手80萬。北京的房子有兩個思路：思路一：賣清河房，700萬首付，換到海淀清河永泰附近，順義的留著；我是希望無論如何在北京能有兩套房子，給兒子留一套，自己一套養老。
思路二：不賣清河房，賣順義，250萬首付，在回龍觀買二套，但是今天看了一下，龍錦這樣100平左右的二居室都要530多了！我們夫妻已經40多歲，收入恐怕不會上升太多了，孩子還讀小學，貸款太多怕將來很吃力。如何決策，還請您指點，謝謝
A:回答:您好,感謝信任!從您持有的房子屬性上看,深圳和北京的商住應該出掉,這種盤我們是不建議持有的,所有的商住,因為產權屬性一般居住的人群都比較混亂,導致市場流通性很差,即便是北京的繁華地段,一個小區一年的成交量基本都是個位數,成交價基本都是骨折價
其次居住體驗差，商水商電+高額物業費，持有成本大大增加。沒有住過公寓或深入研究過的人，一定以為精裝公寓居住體驗一定很好，其實公寓的空間格局和普通住宅完全是兩個概念，開放式廚房各功能間空間狹小，多數通風採光較差沒有陽台，沒地方曬衣服而室外走廊是大通間，後續賣出稅費極高，漲幅遠遠低於住宅
其次再說租售比,一般的商住是靠租金收益,房價高增長期間,租售比是一個偽命題,聽到專家談論租售比,只能證明他們學的很爛,現在的房價體現是未來的購買力,在房價高增值期間,投資者對未來的預期值更高,單獨考慮房產升值一個指標即可,租售比是在那種房價不漲的前提下,作為一種理財對比的計算方式,房價一旦上漲,租售比沒有什麼實際意義;
清河一帶依靠上地集中產業優勢,房價相對牢靠;未來還有一定的上升空間,區域漲幅的規律是:品質盤、次新盤、老舊小區,如果清河的盤低於大盤漲幅,可考慮把2套商住+1套清河全部出掉加一些槓桿,集中資金選一套不錯的純投資盤,房子過幾年增值後再把增值的部分套現出來給孩子買一套即可;
這樣既能滿足在京2套房的目標,保值增值性也比較穩健,如果清河的盤還不錯,可保留,用2套公寓換一套住宅;當下的買房邏輯已變,2013年之前,整個中國的房地產是處於普漲周期,那個階段是什麼房子都漲,並且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉向結構周期的過度階段,過渡階段並非所有的房子都漲,2017年之後開始出現嚴重的分化潮;漲幅差的房子留著其實意義不大,不如換一套優質盤,漲幅上來可再買入;建議認真閱讀精華欄的文章《81#北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
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01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）
08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策
03#北京樓市價值正在沙化
04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤
05#因為保障房充足，所以商品房B漲
07#不懂槓桿，就無法進階
41#淺談房地產泡沫
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11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判
12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖
13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖
14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症
15#望京139個盤，穩健增長的只有39個
實操類（部分文章）
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82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析
83#通州跑贏大盤選籌導圖
84#大興跑贏大盤選籌導圖
84#北京持幣200W以下的投資術
86#豐臺跑贏大盤選籌導圖
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