開發商遺留問題是造成業主拖欠物業費的主要誘因和藉口，為宣傳、分清不同主體承擔不同責任要花費大量的人力物力，在物業管理的整個過程中，如何及時、合理、徹底解決處理好開發商遺留的問題，進而在新一輪的商品房開發建設中，積極向有關部門呼籲，預防這些問題的再度出現，同樣是擺在我們物業管理者刻不容緩的任務。

　綜合各方面的資料可以看出，目前，在各級政府的重視和監督下，隨著開發商社會責任意識的不斷增加，自身管理水平的提高，隨著房價的提高，增加了提高房屋質量的經濟承受能力和經濟消化能力，商品房的主體結構已經很少出現瑕疵，業主對結構方面的投訴幾乎沒有了，引發與業主的糾紛主要存在於牆麵粉刷及門窗裝飾裝修上，以及房屋周邊地基下沉，管線滲漏，綠化檔次低這幾方面，在投訴質量問題的同時，同時投訴開發商和施工企業互相推委，不能及時維修解決。

再則，開發商留下的問題還有許多源於他們所僱傭的銷售公司的不切實際的承諾，如有些新區，承諾汽車庫可以安裝衛生設施，可以住人，可以當倉庫
　 要解決開發商遺留的問題，應該從以下幾件事做起：
01

從規劃抓起，在規劃設計階段就要派物業專家參加評審會。使樓盤在設計時得以優生，才能在物業管理時得以優育。
　　綜觀許多樓盤的初步設計方案，洋洋幾百頁的一本圖冊，幾乎全部是效果圖，交通分析圖，建築圖。在講到消控、智能化、太陽能、門禁系統等等時，往往只有一句話，「見某某專篇」，但這些專篇還沒有落實設計單位呢，規劃評審會實際上成為了建築評審會。

這些專篇應該在規劃評審前全部同步設計到位，供相應專家評審，才能有效保證規劃的全面性和整體性。在規劃方案中應該明確物業管理用房的具體位置和裝修標準，應該對太陽能熱水器留上管道井。尤其值得一提的是圖紙上經常標有「自行車棚」的字樣，而且通道尺寸也按自行車的標準設計，與現在普遍使用電動自行車的實際需求尺寸嚴重不符，出現了汽車停車難和電動車進庫難的雙重難。

同時，參加評審的專家中，物業管理方面的專家應該占有一定的比例，扭轉在規劃評審中的重建築、結構，輕物業管理設計的局面。而這些專家的確定可以在舟山市房協的物業管理招投標評標專家庫中抽取。
02　　

大力提倡小區物業管理公開招投標，減少開發商自己籌建的物業公司管理，管理自己開發的小區，以便能嚴格按接管驗收手續標準進行接管驗收。

物業服務企業在交付之前，應派出各種專業人員、精兵強將，對物業的質量問題易發部位進行地攤式的檢測和試驗。因為，在准售證發放之前，可以緊緊依靠政府主管部門的力量迫使開發商整改，不但要對電梯的正常運行要測試，而且對平層、駐停、停電改用應急電源等更要測試，燃油管路不能使用塑料管，應該使用紫銅管。

其次，應急發電機的燃油、潤滑油應全部加滿，消防水箱的水應全部加滿，應作為實際操作和演練，應在夜間檢測承接夜間使用的照明、景觀照明。對路燈杆子應該檢查它的抗風能力。應該在填埋種植土時注意土的質量和厚度，即時向主管部門匯報。開發商在房子銷售形勢好時，對諸如交通標誌線、宣傳表識牌的製作容易疏忽，也要特別強調，督促建立。

做好分戶驗收的工作，購房戶中不乏有識之士和專業人士，能在分戶驗收中讓儘量多的業主親自參加，將大大提高驗收的效率和驗收的覆蓋率，使絕大部分的感官缺陷得以及時發現，並能有效地促進開發商及時整改。

04

要求開發商留駐維修工作代表

如岱山某小區因住房的瑕疵較多，住戶在交鑰匙的一段時間裡與開發商的糾紛和矛盾愈演愈烈，物業服務企業在旁邊只能幹著急，很難插上手。後來物業企業和開發商共同研究對策，開發商專門派駐一名懂技術，能動手，會宣傳的維修代表，代表開發商直接通知施工單位及時派員維修，減少了施工單位中各分包單位的互相推諉，加上他在必要時自己能親自動手或自行組織力量維修，加上物業服務企業的配合、解釋、勸說，使質量問題和其他遺留問題得到有條不紊的解決，及時緩解了各種矛盾，促進了小區的和諧與穩定。

05

對一些交付使用時間較長的小區，通過幾年的使用才能逐步暴露出來的一些問題，物業企業可以分門別類進行綜合分析。

在房屋質量的變化已經比較穩定的情況下，可以由開發商和物業服務企業簽訂一攬子包幹協議，支付給服務企業一定的資金，由物業企業直接組織人員維修，可以大大加快對業主投訴的響應速度。對一些因為地基不均勻沉降引起的管線斷裂、路面積水、窨井傾斜、圍牆傾斜斷裂等問題則應在年度內，依靠業主委員會的力量，通過主管部門的協調，由開發商出資維修。

06　　

為防止開發商及所僱傭的銷售公司，為促進房屋的銷售，在簽定房屋銷售合同時，擴大承諾，如汽車庫可住人、可裝衛生間、可出租當倉庫等，應在銷售合同的補充條款中明確約定，不允許這些行為的發生。

07

如果以上的問題提出後，開發商不肯積極地予以解決，那只有按照質量保修金使用辦法，向主觀部門申請動用開發商交納的質量保修金，由物業管理企業自己組織維修了。

　　總之，由開發商遺留的問題的情況有各種各樣，上面提到的僅僅是一部分，還有很多事項不可能一一列舉，解決這些問題的根本辦法是在規劃設計時候的把關上，這樣可以達到事半功倍的效果。

譬如設計的圖紙中往往存在許多容易引發違章裝修的建築節點，如果在規劃和初步設計時加以注意和糾正，對今後的物業管理將減少許多的工作量。其次就是在以後的管理中及時發現問題，藉助政府部門的力量，妥然處理好開發商和業主的矛盾，使物業管理企業的精力能集中到提高服務品位上來。

如有侵權請您告知我們，我們會在第一時間處理或撤銷；網際網路是一個資源共享的生態圈，我們崇尚分享，讓我們一起傳播正能量。如果喜歡這篇文章，別忘了點讚、收藏、轉發，也歡迎在評論區發表您的看法，歡迎關注：葉歪究