相信沒有幾個人覺得2022年的房地產還有上漲的可能性吧，針對不同的城市出台的不同測試，結果還是沒有太大的可持續「爆發」點。
過去我們常說熱點城市的房價不會出現回落，重點城市的房價不會回落結果上海、杭州、鄭州、天津、濟南、深圳、廣州、東莞。等多個城市房價都一直出現陰跌的情況，全國超過百座城市都放鬆了樓市政策，祈求能把整個樓市拉起來。
在這樣的大背景下最考驗人的時刻來了，有人說這是買房的好時機，也有人說再等等，房價應該還會更低，還有人說應該趕緊把房子賣掉，這才是理智，不同的人站在不同的角度，自然就有不同的說法了。
近些年來，房價上漲與貨幣超發是有著密不可脫的關係，從統計數據上來看，2011年M2貨幣供應量僅有85.16萬，10年後2021年這個M2貨幣供應量就已經達到了238.29萬，折算下來平均每年增速為15.3%，貨幣增速越快，反價上漲，速度也就越快。曾經某位專家是這樣理解的，印出來的錢如果都流到日常生活用品具，到時候老百姓根本沒辦法承受高昂的物價，只能把錢流進房地產以及股票市場，這個大蓄水池，這樣才能保持日常生活用品價格的均衡。
所以經濟發展越快，印鈔貨幣越快，房價上漲速度也就越快了，從2016年開始，M2貨幣增速就已經開始降到個位數在8%~9%之間徘徊。2021年M2貨幣增速為9%，明顯低於過去的15%簡單的理解前在未來會變得相對來說是比較值錢的。
有人說原本國內的房地產還可以玩幾年的，但是遇到了口罩事件影響，整體的經濟都處於薄弱的狀態，房地產所有的問題都被暴露出來了，另外政策還在持續的堅持和發力。
三道紅線，針對房地產企業剔除預收款後淨資產負債大於70%；負債率大於100%現金短債比小於一倍。踩一條紅線有息，負債總額上漲不能超過10%；踩兩條紅線有息，負債總額上漲不能超過5%；踩三道紅線有息，負債總額不能上漲；即便沒有踩紅線的企業有息負債總額上漲不能超過15%，要求房地產企業在2023年6月份前回歸到規定的範圍內。
兩道紅線，針對銀行業，2021年1月1日，央行和銀保監聯合發布《關於建立銀行業金融機構集中貸款管理制度的通知》限制了房地產企業以及個人貸款上限比例。特別是對於違規資金流入房地產進行重點打擊。
即便到了2022年，市場沒有任何回暖的跡象，眾多老百姓也一致認為房價也該下滑了，未來下滑的幅度有多大，我們不妨可以看看李嘉誠所說的答案。
李嘉誠的操作方式一直都是神一般的存在，從上個世紀50年代就進入到房地產業，堪稱房地產業的「祖師爺」，不少人都在問該不該買房的時候，李嘉誠的回覆從來都是很直白的。
如果房子是買來自己住的，首付款夠，月供也是在自己可接受的範圍內，買房是沒有任何問題的，同時也要勸告不要再去炒樓了。
對於李嘉誠的說法，相信有人就站出來說，如果買了房子價格跌了怎麼辦？當然買房、買車、買股票都希望自己是能在谷底入手的，但我們真的能算得這麼准，對於剛需人群來說，能夠承擔得起月供的情況下，不可能放棄房產來坐等銀行來法拍吧！
房子還是那一套房子，財富上漲和下跌更多的只不過是數字的波動，當然有人說現在下星期看看再入手，這當然是對的，畢竟誰也不想花更多的錢買一套房產。
前幾年房地產大幅度上漲的時候，根本搞不懂李嘉誠為什麼要這樣操作，2014年就把內地房地產項目全部拋售，那時候有人說他傻，也有人說他錯過了最好的時機，事實證明，在2022年的今天再看看他的操作方式，妥妥的人生贏家，因為全部利潤在手，現如今的房地產企業是怎麼樣的，基本上負債率都超過了80%。
李嘉誠的經典名言「不賺房地產最後一個銅板」，在最高峰的時候全身而退，而且把錢又投到另外一個項目，又掙得盆滿缽滿。
可能這一番話還有部分人群聽不懂，簡單的剖析：
1、剛需購房人群可以選擇入手房產。
2022年內地房地產加速分化，大城市的房產與中小型城市的發展形成了明顯的對比，雖然大城市的房價也有輕微的回落，但對比中小型城市來說，還是保持高位。
對於想要購房的人群來說，首先要考慮大城市的人群以發展潛力、人口、經濟這三方面為基礎。
2、不急於買房的人群可以選擇等等
國內的房地產進程到達瓶頸了，根據央行公開數據顯示，我國的城鎮化率達到了96.8%，戶均1.5套，擁有兩套住房，家庭占比31%，擁有三套及以上住房家庭占比10.5%，購房人口基數沒那麼大，很難再次把房價推上去。
全球經濟還未能恢復到原有的狀態，也代表著房地產也在短時間內不可能回歸到原有的狀態，對於急需用錢的業主以及開發商都會選擇持續的降價銷售。
易居研究院數據，新建商品房待銷售面積達到了6.1億平方米，廣義庫存量38億平方米，另外二手房的掛牌數據也在持續地攀升，全國70個重點城市二手房掛牌量已經突破了350萬套，有超過20座城市二手房掛牌量達到了10萬套，所以可以慢慢挑選、慢慢選擇。
3、投資者不要再碰房地產了
2016年國內的房地產投資是最恐怖的，根據相關的數據統計達到了85%，也就是100個人買房，有85個人就是衝著房地產升值空間能力去的，2017年投資比例75%，2020年房地產投資比例已經不足40%，2021年下半年主要都是以剛需購房者為主。
另外商品房未來的市場將會逐步地削弱，安置房、保障性住房、公租房、共有產權房未來占比將會進一步的提高，會作為主導市場，滿足中低收入人群的住房需求。特別是人口淨流入的大城市是未來建設保障性住房的重點，這種模式簡稱為「新加坡模」「二次房改」。
對於擁有多套房產的家庭，未來要面臨著的問題就是會提高持房成本，比如空置稅、房產稅房東稅等各種各樣的稅費，讓手中的房產不值得擁有。
會購買房產的價值，如果不是在短時間內只需房子使用，可以選擇等等，看如果急需使用的優先考慮二手房，畢竟砍價的空間比較大。