紅盤開閘,近3千套房源相繼入場,炸出的數萬張房票更是將大虹橋樓市推上新的嗨點。
「你搖什麼?」。「我搖璀璨時代」。「目測撿漏了金地虹橋峯匯」。「聽說蟠龍府被擠爆了,失算」。「中鐵虹橋逸都也出來了,要不要去試試?」。上海樓市的話題,成了不少人茶餘飯後的談資。
如果你還停留在早前的思維慣性,以為「環球同此涼熱」,那麼,大錯特錯。
在隔大虹橋數十公里的嘉定樓市,已經悄然從八九月份的峰頂滑落,不少樓盤打響了保衛戰,哪怕是板塊內之前一房難求的紅盤鄰居,也都大手筆啟用了分銷來帶客。
作為遠香湖中央活動區近幾年來的新供應,璀璨湖畔項目熱度明顯高於區域內其他板塊的新房樓盤。走訪當日,小鳳凰曾在項目售樓處呆了近一小時,期間,差不多有六七組意向客戶到訪。
「我們這個盤所處位置非常核心,周邊幾乎是集齊了嘉定最好的配套資源,同期也沒有別的競品。因此,客戶量和客戶熱度都比較可觀。「最新信息顯示,璀璨湖畔項目累計認購約250餘組,已觸發積分,預計分數在45分左右。
不過,雖然項目已觸發積分,但是項目此次清盤的可能性並不是很大。據透漏,參與認購的很多都是本地改善客戶,需求為140平的4房,然而從項目一房一價表上可以看出,本次推出的房源中140平的戶型占比並不是很高,僅34套。
業內人士指出,璀璨湖畔雖然周邊資源頂配,產品力硬核,但是項目距離地鐵有一段距離,需要公交或自駕接駁,出行略不方便,所以對於依賴地鐵出行的剛需購房者吸引力有限;但是對於本地改善來講,區域內斷供多年,璀璨湖畔的售價與周邊的二手房存在明顯的倒掛,無疑是上車的不二選擇。
然而,璀璨湖畔的市場表現,僅僅只是嘉定新房市場的「冰山一角」。
當小鳳凰剛出璀璨湖畔售樓處,就有中介走過來攀談,「你們是來看房的嗎?看得怎麼樣?這周邊還有……看房隨時可約,車接車送」。
經了解,中介推薦的樓盤為金地西郊悅章,項目位於馬陸板塊,均價和璀璨湖畔一樣,為4.98萬/㎡,為了加速去化,已經啟動中介分銷來帶客。
有數據顯示,金地西郊悅章在認購期間收到200餘組意向認購,認購率40%。
而兩個月前,完全不是這番光景,以項目旁邊的金地峯匯為例,銷售忙到沒空接待,一人接多組客戶講解的情形還歷歷在目,項目認購人數更是高達1195組,入圍分為60。
此外,小鳳凰注意到走訪過程中以下這些現象,都在印證著嘉定新房市場熱度的下滑。
譬如,各樓盤門口的「小蜜蜂」多了起來;紅盤銷售不再對客戶愛理不理,樣板間也可以參觀了等等。以及,許久不見的花式促銷又回來了。
有項目推出一口價房源,像春申陽光,個別房源最高特惠可達29萬元,也有項目送家電、車位抵用券等各類促銷活動,市場逐漸內卷。
嘉定樓市也曾熱得燙手。
據鳳凰網房產上海站統計,2021年,嘉定區共推盤30次,供應房源9855套,共14477餘組意向客戶參與認購,平均認購率高達147%。
就細分來看,除了徐行、安亭部分距離地鐵比較遠的樓盤認購率低於100%外,像江橋、南翔等核心區域,認購率都高於200%。
2021年國慶期間,小鳳凰曾實地走訪過嘉定區多個新房項目,那時,嘉定各大新房售樓處門庭若市,無論是地鐵房還是距離地鐵遠的,都呈現出了一番熱鬧氣氛。
熱鬧到什麼地步呢?
新客戶?臨時到訪?只做登記不接待,「佛系」賣房;首套、首貸,首付35%,直接直白的勸退,國家都在降槓桿,很難從銀行拿到65%的貸款;付款周期長,告訴你積分太低了,讓你放棄……
就在今年前三季度,嘉定新房市場也還是呈現出一片火熱態勢。據統計,今年前三季度,嘉定共上市17個新房樓盤,供應房源4911套,共8260餘組意向客戶參與認購,平均認購率168%,個別熱盤認購率更是高達323%。
那麼,進入到第四季度,怎麼說涼就涼了?
嘉定新房市場的降溫,一方面是新房供應繼續井噴,一方面是市場觀望情緒日漸濃重,再加上受大環境的影響,使得樓市熱度減弱。
在新房市場源源不斷的供貨加持之下,嘉定房源庫存的「蓄水池」也隨之水漲船高。據鳳凰網房產不完全統計,四季度,嘉定區有9個新房項目上市,供應房源2581套,是今年前3季度的53%。
不僅如此,像海倫堡玖悅源築、春申陽光、招商南山虹橋璀璨領峯、柏悅翔灣也還有部分房源續銷中。
而在接下來嘉定新房供應繼續井噴,據不完全統計,嘉定區預計還有11個新房樓盤(含今年出讓的地塊)推出,合計房源近萬套,屆時供過於求的市場特徵將會進一步凸顯,去化難度還會繼續增加。