如何做到首付減免
「這套房源原價255萬出頭，你想做低首付的話，我們可以做到（首付）約31.3萬。」
在無錫新吳區中奧濱河境項目現場，置業顧問詳細介紹了「1.5成首付」買房的細節。
「目前我們正常是打85折後總價再減10萬，做低首付上浮一個點，就是86折後再減10萬，要做低首付，月供就得多承擔一些。」
中奧濱河境示範區實景圖 圖源鳳凰網房產
原來，要享受「首付減免」政策，需要按照備案價進行簽約，從而將貸款額度最大化。這其中的貸款差額返給購房者，進而達到降低首付的目的。
以原價255萬的房源為例，3成首付的情況下，可以向銀行申請約178萬的貸款（向下取整）；打86折後再減10萬，實際總價約209.3萬，貸款約146萬元（向下取整），購房者應付首付約63.3萬元。貸款的差額32萬元，首付減免後，約需付31.3萬，相當於1.5成首付就可以買房。除此之外，只需要付1萬就可以拿下該項目的車位。
「他們車位是機械車位！不然怎麼會這麼便宜？」在中奧濱河境隔壁，大華城市花園項目的置業顧問也表示可以做「首付減免」，折扣力度更大，「我們89/101㎡的房源，分別可以放到79折/77折。但首付減免沒有他們多，一套原價約240萬的房源，首付約需42萬。」
大華公園城市售樓處實景圖 圖源鳳凰網房產
誰在做首付減免
一位熟悉長三角市場的房地產從業者透露，除了「首付減免」，開發商常用的做法還有「首付分期」、「老帶新大額返傭」等，而降低首付門檻的項目，往往會在短期內有不錯的市場表現。
比如位於無錫梁溪區的保利達·狀元府，在今年年中曾推出一成首付（約35萬起）的活動。這個項目的一成首付政策是開發商提供的無息貸款，交付補齊。效果也是立竿見影，項目首次開盤就號稱去化超9成。
保利達·狀元府開盤現場圖 圖源網絡
位於嘉興海鹽的錢塘玉園項目也於近期開啟了首付補貼的活動，據知情人士透露，開啟補貼後，銷售狀況明顯好轉。
「類似的』首付減免』政策在長三角範圍內的不少項目上都有應用。但主要是小房企在做，合作項目或者央國企很少冒這個風險。」業內人士認為，「其實也是迫不得已，以價換量，現在整體市場下行，房企為回籠資金可選的手段不多。」
而在項目的選擇上，一位房企內部人士指出，盈利越多的項目越不願意做（首付補貼），因為會增加稅務成本，反倒是微利、打平或者虧損的項目，才會選擇做首付補貼。
同策一份報告顯示，相較去年同期，滬寧蘇錫常五市2022年前三季度新房成交量都有不同程度的下滑。其中，一線城市（上海）基本恢復往年平均水準；強二線城市（南京、蘇州）以價換量效果明顯，恢復近七成；三線城市（無錫、常州）基本面薄弱，成交乏力，僅恢復四至五成。
數據來源：同策
降低首付門檻有沒有風險？
「首付貸」在我國相關法規意見明文禁止之列。早在2017年的《住房城鄉建設部人民銀行銀監會聯合部署規範購房融資和加強反洗錢工作》中明確規定嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁網際網路金融從業機構、小額貸款公司違規提供「首付貸」等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、網際網路金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資。
但「首付分期」在實際操作中存在灰色空間，其中的關鍵在於，是否涉及購房者向金融機構貸款、產生利息。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，首付分期跟首付貸有相似之處、但不完全相同，前者可先草簽鎖定房源、不涉及貸款，首付貸涉及貸款、相關流程也會走完。首付貸肯定違法，但首付分期存在灰色地帶，如果還沒過戶僅鎖定房源、逐步交款，只能說存在購房及收房風險。
對於「首付減免」，北京金訴律師事務所主任王玉臣明確表示，這種做法是違法的，且存在不小的風險。「一方面這涉及到陰陽合同，騙取銀行貸款，嚴重違反銀行按揭貸款的相關規定，甚至可能涉及到刑事犯罪。另一方面，開發商利用這種方式來『減免首付』本身也屬於違法銷售，雖然能夠提高銷售業績，儘快實現資金回籠，同時通過一系列融資方式將風險轉嫁到了購房者身上。一旦被查出，一方面銀行可能不放貸，或放貸後被銀行解除合同，要求提前還款，而且還可能要承擔其它法律責任。」
「天下沒有免費的午餐。做類似『首付減免』活動的，往往是去化速度較慢的期房項目，出現交付問題的風險相對更大。」 風財訊智庫首席分析師蔡艷平指出：「年底了，給到購房者的配套政策還是不錯的，而且目前整體也算是買方市場，確實是入市良機，購房者不妨貨比三家，謹防掉入金融陷阱。」