感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心態看樓市。不急功近利，不亂打「誑語」。為購房者決策把好關、置業路上買對房，司令期待和你有故事。
這兩三年在佛山，還有什麼板塊的投資客多過三山？
我們沒有具體統計，就把帽子扣給三山。這沒法統計，我們僅從從業人員的直覺去判斷。
但是投資客多，是不是就意味著就是坑了？
當然不是。投資客多說明了大家比較看好它，覺得買它以後能賺錢。
但是，投資賺錢也得遵循「二八法則」，賺錢的不會是大多數。
如果橫向對比，你投資佛山其它板塊可能是「一九法則」，甚至「零十法則」。
此刻不管你想賣出三山新城，還是考慮買入，我們抽繭剝絲總結了板塊幾大真相，值得你好好品讀。
文末回答你：此刻，三山新城還值不值得買入？
01
教育資源投入實打實
基本實現家門口上學
佛山這麼多個新興板塊，我認為三山新城是第一個能實現幾乎所有小區都能家門口附近入學的板塊。
背後的功勞，是政府願意為它花錢。
家門口入學，對於上班族而言，意味著什麼？親身經歷的父母才懂。先粗略看看三山的教育配套一覽（不完全統計）
拿骨灰級臨廣板塊--金沙洲做對比，在里水地界過去多年就靠一所里水中心小學支撐。
孩子上學要靠校車接駁，硬生生把里水中心小學頂成全佛山班級最多的小學。直到今年才開學了一所新的小學--金峰洲第一小學。
沒有對比就沒有傷害，看金沙洲廣州地界，那些小區基本能實現家門口入學。
為什麼會這樣？
因為政府在金沙洲不太願意花錢啊，但金沙洲賣地給佛山財政的貢獻，可不少。
再看三山新城，這3年的教育配套投入，讓多少板塊汗顏。
如中交瀧灣雲城配建的瀧灣實驗學校，九年一貫制，就在家門口；
萬科璞悅山配建的文翰實驗小學+南海機關幼教集團的幼兒園，隔壁就是保利華僑城雲禧，都在家門口；
保利華僑城雲禧配建引入桂城中心幼兒園學前教育；
中海文錦國際旁邊的桂城二中九年一貫制學校，隔壁是碧桂園廣佛上城，斜對面是保利諾丁山和萬科天空之城；
在萬科天空之城配建了南海機關二幼，旁邊季華實驗室東側也規劃了一所小學；
老盤保利西雅圖+中海萬錦熙岸旁邊的文翰小學；
還有從村小改名的文翰二小、三小、四小。
另外，平洲工業園地塊規劃新增規劃3所幼兒園、1所30班制高中、1所30班小學。
可以肯定，從官方層面已經做好準備，應對未來大量人口湧入可能帶來的教育壓力。
再看佛山某些家長吐槽孩子讀書難、上學遠的板塊，是不是該汗顏了？我不點名，你都能說得出來。
有個數據很有意思，就是看一個區域的「小學生數量」來判斷它未來的活力。
反推一下，小孩讀小學，父母基本是30-40歲之間，這些人都是社會的中堅力量。哪裡未來的小學生多，哪裡的中堅力量就多。
教育都捨不得投入，怎麼可能留住優秀的年輕人？
至少三山新城，我們可以期待。
02
軌道交通的推進
不如路面交通的迫切性
當前，三山島內樓盤業主最多的還是廣州客，它未來能虹吸的主力依然是廣州客。
他們對於三山和廣州之間的交通通勤，尤為看重。
說到一個板塊的交通，大家總會思維定式成地鐵，認為地鐵才是最重要的交通配套，而常常忽略路橋交通。
我們翻看當前三山新城的軌道交通，除了南海新交通和只經過三山新城南區的2號線之外，就沒有了。
但是三山的產業、樓盤、市政配套集中在北區。在建4號線和規劃通廣鋼新城的11號線，開通起碼2028年後，11號線還沒譜，遠水不解近火。
所以短期更為迫切的，反而是提升路面交通的通勤效率，尤其讓荔灣、海珠、天河的私家車能往返三山更高效。
目前，從三山新城去海珠、天河基本要上廣州環城，雖然不收費，但日常堵到你懷疑人生。
所以，三山新城首先需要打通港口路-玉蘭路的過江隧道。真正實現5分鐘內到荔灣，它預計在年內開建，有望2026年完工。
三山新城還有一座至關重要的大橋--規劃的海浦大橋。
它西起於橫穿保利華僑城雲禧和萬科璞悅山內部的長江路，跨過100多米寬的深湧水道，接駁到對面番禺。
這座海浦大橋對於三山新城的最大意義，是它可以接駁到廣州在建的海珠灣隧道，預計2024年通車。
它將大大提升從三山去海珠、天河的效率，後者的房價至少是三山的兩三倍。
但很遺憾，目前海浦大橋的推進沒譜，甚至可能被砍掉。目前僅能藉助三龍灣大道東延的番海大橋，前往番禺，日後接駁海珠灣隧道和南大幹線。
但這也提升了三山前往廣州番禺、海珠、天河中心區的路面交通效率。
路通財通，三山只要能抱廣州大腿，它最差都是一個優秀的睡城。
03
商業配套並不重要
居住環境非常不錯、產業落地太慢
沒有像樣的商業體，一直是三山新城被diss的老毛病，連之前的永旺都撤出了投資三山的計劃。
但買過房的人知道，商業配套在買房決策上不是那麼重要。尤其商場，不是日常高頻消費場所，最依賴還是樓下的底商。
三山新城相對最成熟的兩個次新盤--保利西雅圖和中海萬錦熙岸，底商基本開滿。
有高入住率，就有人做生意。
不過萬科天空之城的商業體有望在2024年10月開業，屆時的體量和南海萬科廣場有一拼。
三山新城的環境配套我認為是非常不錯，當然是指北區。從整體的居住舒適度上，很多自住客還是喜歡的，廣州客更不用說。
再看三山新城的產業，絕對是各種包裝炒作故事裡最讓人著迷的題材。
各大媒體炒作三山新城時，動不動列個表說三山新城未來有多少牛逼的企業。
對於投資客而言，這些企業未來將帶來大量接盤俠，是三山新城房價得以升值流通的保證。
但這兩三年，各行各業慘澹經營。未來那些xx總部落成後，還會否能兌現當初拿地時，要引入幾千幾千大學生的諾言，這裡要打個問號。
但也不用太悲觀，三山新城的產業引進還是實打實的。而樓市炒作的是預期，炒作「產業帶來接盤俠」的話題，一直是很好用。
04
三山多盤價格堅挺的秘密
從前年四季度到去年，佛山各大板塊不少樓盤都在降價促銷，有的幅度相當大。
而三山新城幾大新盤跌幅相對並不大，而且幾乎是最晚跌的板塊。
有個很重要的原因是三山新城多盤開發商是國央企背景，不差錢，扛得住。
再看三山新城當前的供應量，三房比重非常高。比如中海文錦國際，全盤有2/3的戶型是三房，未來該盤三房有可能會踩踏出貨。
還有如萬科天空、璞悅山、雲禧、中交等盤的促銷，也多是針對小三房。
從投資的角度，四房更稀缺，好像四房更值得買？
然而，三山單盤的普通四房產品比三房貴個3-7千/㎡，非常普遍，因為開發商預判了你的預判。如果再對比豪宅產品，價差甚至能去到1倍。
但如果你跳到廣州看荔灣、海珠四房的價格，你就會理解三山的四房為啥貴了。
有不少廣州改善客，吃不消廣州二套要7成首付，跑到三山用3成、4成首付買大四房。
三山那麼多的三房產品里，我最看好的還是萬科天空之城的一梯兩戶小高層，足夠稀缺。
再羅列當前三山新城的幾個在售盤情況：
05
寫在最後：三山新城還值得買嗎？
看完以上分析，你是否還疑惑三山新城能不能買？這裡回答你。
從自住的角度，不管是佛山客還是廣州客，一定有很多買入的理由：足夠臨廣、去禪桂中心方便、城市面貌新、產品力強、社區舒適、有發展前景......
如果夫妻雙方有一方在廣州海珠、荔灣、番禺工作，另一方在禪桂，買三山都沒毛病。
如果雙方都在禪桂工作，從通勤效率上看，買三山也可以，不過橫向對比的選擇就比較多了，比如平洲、奇槎、千燈湖二手等等。
再說說投資角度，買三山的人里，以後一定有不少人虧錢，但照樣有能賺錢的。秘訣在於買入和賣出的時機，就看你能不能守住機會。
在未來5年內，單獨看三山新城好像確定性並不是很高，但如果把它拎出來放在佛山所有板塊對比，它未來的利好，還能炒出不少話題和流量。
三山新城的行情還是要依賴隔壁廣州樓市帶動，及三山島內產業落地帶來的購買力，而新入局的投資客拉動，只能是錦上添花。
只要一線城市行情起來，不用懷疑，佛山優質的臨廣板塊一定率先接收信號。
佛山不是一個適合投資的城市，但橫向對比，如果你鐵了心要投資佛山的話，那三山新城還是一個不錯的選擇。
但選籌很關鍵，擇機賣出更關鍵！
佛山買房，問問樓司令吧！
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