每經記者：陳榮浩 每經編輯：魏文藝
「從1月13號開始公司就放假了，不過從13號到20號這段時間的法定假期，公司都給員工算了事假，所以也不算帶薪休假。」
《每日經濟新聞》記者見到魏巍時，正值她們公司放假的前一天。在她看來，因為公司流動性緊張，所以才放假這麼早。
魏巍所在的公司屬於深圳一家區域房企集團下面的產業園區板塊，她是公司的產業策劃經理。
對魏巍來說，2022年是充滿變化的一年，同時也是面臨新選擇的一年。「公司去年一度停發工資，停了好幾個月，下半年才開始補上。其實集團產業板塊的現金流是很好的，但是因為地產業務現金流緊張，所以產業這塊的現金也被拿去補地產的『窟窿』，我們就開始受累了。」
產業板塊被集團地產業務拖累
一個產業園區從最開始的選擇地塊到最後企業入駐，要經歷招投標、定位、產業策劃、設計立意、功能布局、招商等各種流程。
而魏巍所做的工作就是給產業園區做產業策劃，包括產業定位、產業結構、物理空間、運營服務等方面。「這也是相當於在給產業園做指引、宣傳、推廣。」
比較具體的一項工作就是解決入駐企業的空間需求問題。「不同企業對空間的需求是不一樣的，比如一些智能裝備企業對層高要求就很高，需要6米以上。不同行業對各樓層的荷載也有不同需求，包括機械裝備、家用電器等行業首層載荷在2噸/平方米，一般行業在1.5噸/平方米及以下荷載標準。」
魏巍正在與同事進行業務分享 圖片來源：受訪者提供
「做產業園，如果不是公司自己拿地開發的，基本屬於輕資產運營。如果地段好，基本收入是很穩定的，主要靠租金收入和運營收入。」
據魏巍透露，「我們產業板塊是集團現金流比較好的板塊，不需要占用太多資金，屬於輕資產，在過去一年還在給集團的地產業務『輸血』。」
談及過去一年的感受，魏巍有些感慨道，「因為去年公司一度停發工資，有好幾個月工資都是後面陸續補發的，不少同事也因此離職。」
「那些離職的同事，有的還在家待業；有的去了一些規模不大的『友商』；有的去了房地產行業的『大廠』，如招蛇、金地等，他們也有產業園業務；還有的去了TCL、中集等公司，這些企業雖然不是純做產業園的，但也有相關業務和需求。」
魏巍告訴記者，「從去年下半年開始，公司開始陸續補發之前拖欠的工資，同時在年前也給了解決方案，說是剩餘拖欠工資將在今年年中和年底陸續補齊。」
在魏巍看來，雖然產業園行業受房地產市場整體下行的波及，但她還是十分看好未來的發展前景。「產業策劃在整個行業算得上剛需，原因很簡單，企業做產業園比較常見的有兩種：一種是直接向政府拿地；另一種是對某塊原有地塊進行改造，比如對一些舊廠的工廠主和舊村村委的地塊進行改造。」
「地方政府在新區規劃時通常要求企業帶方案，此外在落地執行的時候要求配套先行、產業落地，而這些工作絕大多數都是產業策劃在做。相對於對現有地塊，比如對舊工廠、舊園區等的改造，很多工廠主和村委因為缺乏專業定位和招商能力，雖然項目地段不錯，但常年空置、租戶支付能力也較低，沒能到妥善盤活的狀態，更需要專業策劃。」
魏巍曾經調研/服務過的產業園圖片來源：受訪者供圖
「今年應該會比去年要好點吧」
「如果有兩個產業園，一個由知名企業做的，但位置相對較偏僻；另一個是中小企業做，但地段好。你會選擇哪個？」
對於記者的問題，魏巍的回答是後者。「做產業園，企業的品牌沒那麼重要，不會像住宅關注度那麼高。」
「企業願意入駐，一個是看價格，一個是看位置，另外就是看政策和產品。比如深圳前海的產業園，政策優惠就是要比其他區要好，入駐企業能享受到的租金優惠也更多。」
在魏巍看來，她們所扮演的角色有點像「藥引子」。「我們所做的工作其實是起到一個催化和嚮導的作用，並不能對產業園的興盛起決定性作用。」
魏巍認為，產業園的發展從硬體上來說，是由價格、地段、產業及政策等因素所決定的；從軟體上來看，是由運營和服務所決定的。
據前瞻產業研究院數據，深圳累計有4419個產業園，其中寶安區的產業園數量最多，達1470個；其次為龍崗區，有1032個；龍華區以851個排在第三。
在魏巍的相冊里，還保留著深圳各種產業園的照片，有的是她在調研時拍的，有的是她與同行進行業務交流時拍的。
魏巍曾經調研/服務過的產業園圖片來源：受訪者供圖
魏巍告訴記者，2022年基本上深圳大部分產業園區的租金都下調了。「對產業園的運營人員來說，是有硬性指標的，比如要保證園區多數的入駐率。但去年很多企業因行情不好，均不同程度受到影響。產業園要想繼續留下這些企業，就只能繼續降低租金，為的就是穩住產業園的出租率。」
值得一提的是，目前不少產業園在推行「工業上樓」做法，魏巍對此上也有著自己的看法。「如深圳部分產業園區正在實施的『工業上樓』，本質上是通過工業用地容積率去提高工業用地的效率，但這種方式並非適用於所有企業。」
魏巍表示，「雖然很多企業從理論上來說是可以上到高樓層的，但在實際操作過程中，企業通常還會考慮到運輸成本、廠房建設成本等，大部分企業其實是不願意去到高樓層的，像一些機器生產類企業，願意接受的樓層不會超過8層。部分搞『工業上樓』的產業園，易形成『首層低層受歡迎，中高層易閒置』的格局。」
在交談中記者注意到，魏巍對產業園行業還是十分熱衷，對各種行業動態及發展情況也是張口就來。
談到目前的工作狀態及今後是否有新的打算，魏巍表示，「走一步看一步吧。一是看下公司今年是否會好轉，同時也會關注下行業新的崗位，畢竟有類似需求的企業還是挺多的，而且行業也不會一直萎靡，今年應該會比去年要好點吧。」
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每日經濟新聞