地產房劍2023開春西安樓市區域解讀系列稿件，已經發布4篇，分別為：《高新,yyds!》、《曲江，機會不多！》、《城南，神仙打架》、《港務區，4年房價經歷三連跳》。
今天是這組稿件的第5篇，我們將解讀高鐵新城板塊的價值。
位於城北片區的高鐵新城板塊，從一定意義上講，承載著經開區城市發展的希望所在！
因此，這個板塊也是這兩年經開區開發用地出讓重點區域，也將會成為接下來幾年西安樓市熱點板塊之一。
01、為什麼是高鐵新城？
看到本文標題之後，很多人可能會問：為什麼說高鐵新城是經開的希望？
這個問題的答案，要從經開區的發展說起。
作為西安最早成立的兩個開發區之一，高新區1991年成立並且獲批國家級高新區，經開區1993年9月成立並且在2000年2月被批准為國家級開發區。
這兩個開發區一南一北，在上世紀90年代承載著西安城市發展向南、向北發展的重任。
站在今天來看，兩個幾乎同一時期成立的開發區，目前的經濟發展、城市發展可以說已經不在一個體量。
2022年，西安高新區的生產總值（GDP）已經突破3100億元，增速在10%以上。如果將高新區當作一個地級市來看待，可以排在陝西各地市第3，僅次於西安、榆林。
西安經開區，2022年的GDP則預計突破1100億元。
從常住人口的角度來看，七普數據顯示，截止2020年11月1日零時，高新區的常住人口為95.83萬人，在全市占比為7.4%；經開區的常住人口為55.04萬人，在全市占比為4.25%。
很明顯，不管是從經濟規模，還是從常住人口規模，這兩個開發區已經不在一個量級上。
之所以出現這種情況，一方面與西安的城市發展一直呈現出「南重北輕」格局有關，另一方面也與兩個開發區的面積有關（經開區113.74k㎡，高新區1079k㎡），還有一點就是與兩個開發區的發展邏輯有關。
西安人早些年「寧要城南一張床，不要城北一套房」的理念之下，更多的人願意安家置業城南區域，選擇高新而不是經開。同時，手握高新一小、高新一中王牌教育資源的高新區，更是吸引了更多的人才湧入。
與高新區的發展不斷南拓，陸續託管長安區、鄠邑區更多街鎮，擁有更大面積承載產業發展不同的是，經開區由於城市空間受限，因此早在2001年就啟動了與高陵共建涇渭工業園（涇河工業園北區），將陝汽、長慶等工業產業項目及政策資源、城市配套導入，如今已成為西安渭北萬億工業大走廊上的重要組成部分。
2021年，經開區又與臨潼區啟動共建渭北新城，進一步補強經開區的產業鏈。
在城市發展層面，2010年之前很多年的時間裡，經開區已經發展相對成熟的區域主要集中在鳳城五路以南。2011年年初，西安行政中心的正式北遷、西安北站高鐵站的投入使用，再加上當年9月份西安地鐵2號線的通車，經開區的城市發展熱點開始繼續向北轉移。
2010年之後幾年西安大規模的城改之下，經開區三環內曾經掀起過一輪轟轟烈烈的城改，雅荷、海榮、榮華、中登等代表性房企，曾經同一時間在經開區上馬多個城改項目，使得經開區一度成為西安樓市熱點區域之一。
站在今天來看，10年前大規模城改的啟動，使得經開區城市建設提速的同時，也使得三環內的大量城改用地低效開發，導致今天整個經開區三環內已經很少有可供開發建設的土地，更多的只能依賴於三環內工業企業外遷之下騰出的土地，但這個規模畢竟有限。
而緊鄰北三環，北三環與渭河之間的這片土地，也就是高鐵新城片區，在之前很多年的時間裡是由未央區開發建設的，但未央區的面積比較大、跨度比較大，因此高鐵新城片區的發展一直比較慢。
直至2018年，高鐵新城片區由未央區移交經開區並且擴容之後，這個高鐵新城片區在規劃、招商等方面才陸續啟動，開發用地也開始陸續出讓。
因此，未來的經開區，工業產業將主要集中在涇渭工業園、渭北新城，而城市生活、商業、商務功能的發展空間則在高鐵新城。
高鐵新城，成為經開區城市發展的希望，也是經開區樓市的希望。
02、被低估的高鐵新城
目前的高鐵新城，由三大板塊構成：一個是西安北站南廣場周邊的商務、商業功能區，一個是機場高速以西的草灘片區，一個是西安北站以北、以西的片區。
南廣場周邊的商務、商業功能區，規劃了多棟超高層，未來將會成為西安超高層聚集區之一，也將成為西安的城市封面所在。
目前，綠地的超高層用地、復星的區域總部用地、西安城發&北京超圖的超高層用地已經摘地，有的項目已經進入到實質性建設階段。
機場高速以西的草灘板塊，早期發展中引入了一些工業企業、物流企業，包括康師傅、得利斯、穆堂香、桃李食品、維維股份等，這兩年新出讓的地塊則以住宅地塊為主，包括恆大、中南、綠城、經發、合能、草灘建設、金泰恆業等企業在該板塊均已經有項目落地和土地儲備，這個板塊未來將會成為高鐵新城重點居住生活功能區。
目前來講，草灘板塊的優勢在於緊鄰主城區、生態資源、教育配套成熟，短板在於早期入駐的工業企業對於居住環境的影響、區域內地鐵和大型商業的空白。
西安北站以北片區，也是以居住生活功能為主的，碧桂園、經發地產在此已有項目落地。可以期待的是地鐵14號線草灘停車場TOD開發，明光路以西的地塊已經摘地，預計將與品牌房企合作，明光路以東的地塊規劃已經公示。
綜合來講，就目前的高鐵新城板塊而言，手握三大優勢資源：交通、醫療、商業。
交通方面，除了西安北站高鐵站之外，高鐵新城還緊鄰繞城高速、延西高速、機場高速，都有高速口。同時，高鐵新城還擁有地鐵2號線、4號線、14號線等已開通的三條地鐵線路，不管是城內的公共運輸，還是城際交通，都非常方面。1小時生活圈可以覆蓋周邊的渭南、咸陽、銅川、寶雞、三門峽等城市。
醫療資源，更是高鐵新城這兩年重點發力的，區域內目前多座醫院在建、待建，分別為：西安紅會醫院高鐵新城院區（三甲）、西安兒童醫院經開院區（西北最大的三甲兒童專科醫院）、陝西中醫藥大學附屬醫院經開院區（1500張床位）、西安大興渭水園醫院（2000張床位）……屆時，高鐵新城將會成為西安區域醫療中心！
生態資源，高鐵新城緊鄰渭河，同時區域內還擁有紫薇湖、草灘公園、文景山公園等多個公園。
交通+醫療+公園資源的疊加之下，再加上補優質教育資源短板、商業配套短板，高鐵新城板塊的價值，毋庸置疑！
03、今年多盤可售
回到樓市本身來講，在這幾年經開區新入市的項目比較少，而隨著2021年、2022年出讓的多宗住宅用地項目逐步亮相與入市，2023年經開區將會迎來多個純新盤入市。
從經開區可售、待售項目分布來看，今年主要集中在高鐵新城草灘板塊。
其中，綠城復地柳岸曉風目前在售中，戶型面積109-132㎡，價格在1.6萬元/㎡左右。緊鄰綠城復地柳岸曉風的是綠地海珀未泱，價格已經公示，待拿證入市銷售。
白樺林天成是截止目前經開區樓面地價最高的地塊，樓面地價約9000元/㎡，戶型面積135-230㎡，屬於一個純改善盤，目前價格尚未公示，參照西安市場上同等樓面地價的項目售價，預計會在2萬元/㎡左右。
白樺林悅，緊挨著綠城復地柳岸曉風、綠地海珀未泱，占地50畝，容積率2.6，2022年6月摘的地，樓面地價7115元/㎡，目前具體的產品信息尚未出來。
在尚稷路與畢升路交匯處西北角，是今年1月份草灘建設剛剛摘得的48.74畝住宅用地，容積率樓面地價5945元/㎡。
除了機場高速、尚宏路以西的上述5個項目之外，機場高速以東、西安北站以北片區，待入市的住宅項目有兩個。
一個是西安軌道交通2022年11月份摘得的位於尚稷路與明光路交匯處西北角135.451畝軌道交通混合用地（住宅、商服、公園綠地），容積率2.26，樓面地價4484元/㎡。該項目正在尋找與品牌房企合作開發。
另一個項目位於白樺林溪東側，是2021年10月份寶雞聚豐集團摘得的71.082畝商住用地，屬於產業配套住宅用地，該地塊已經被經發地產接手，當時摘地時限定毛坯商品住宅銷售均價不高於15199元/㎡。
上述7個項目，是目前已經供地的項目，除了上述項目之外，據傳還有TOP級房企在經開區也有土地儲備，隨著後續陸續供地，將有更多新項目亮相，經開區的置業價值也將進一步被發現！