一聲嘆息！
就在近日，江蘇亨正置業破產拍賣，位於揚中的鼎恆新星再次被擺上貨架，評估價6544.7萬，起拍價2494.96萬，卻無人出價，慘遭流拍！
一路走來，這個項目開發歷經坎坷，停工8年，業主退房，如今現場一片狼藉，令人唏噓。
（圖源阿里拍賣）
01.
開發商負債纍纍！
名下房產慘遭拍賣！
事實上，據企查查信息顯示：
江蘇亨正置業早已負債纍纍，經營異常。
並在2017年，被申請破產清算，揚中市人民法院指定江蘇江成律師事務所作為亨正置業管理人。
此前，開發商名下便有資產被上架拍賣，不過均以流拍收場，如今依舊無人接手。
（圖源阿里拍賣）
其中備受關注的，便是鼎恆新星項目土地使用權、建（構）築物及變壓器等資產，具體涵蓋：
1、土地使用權，位於揚中市三茅街道揚子西路（長江大酒店對面），土地性質為商住用地，土地面積3759.6㎡。評估價為4878.08萬元。
2、建（構）築物主要為1#樓商業用房，2#樓住宅用房等，評估價為1662.43萬元。
3、400KVA變壓器一台，評估價為4.19萬元。
不過從實拍圖來看，現場已經一片狼藉。
（圖源阿里拍賣）
02.
停工8年！業主退房！
鼎恆新星慘澹收場！
我查詢資料發現，鼎恆新星項目於2013年6月開工，計劃竣工日期為2016年6月底。
由於施工引起沉降導致周邊居民住宅開裂、傾斜，因相關居民阻撓施工等原因，項目於2014年停建。2015年初復建後，又於2015年5月停建至今。
也就是說，已經停工8年！
拍賣公告中提到：
現有13戶居民向管理人申報房屋損壞賠償債權，管理人對相關債權已經認定。買受人因恢復施工引起的相關責任，由買受人承擔相應責任。
（圖源阿里拍賣）
房屋1#樓商業用房設計局部五層，規劃總建築面積2800㎡，現已施工至三層頂結構。
（圖源阿里拍賣）
1#樓5套商業用房已取得預售許可，亨正公司已進行銷售並與購房人辦理了商品房買賣合同網簽備案。
相關購房人要求繼續履行商品房買賣合同的訴訟請求被法院駁回後，管理人對相關購房人申報的債權已經認定為普通債權。
（圖源鎮江房地產信息網）
房屋建（構）築物2#樓為住宅用房，設計20層，規劃總建築面積8500㎡，現已施工至6層頂。
2#樓住宅用房未取得預售許可，亨正公司已將部分房屋出售。在亨正公司破產前，部分購房人向法院起訴，要求亨正公司退還購房款，並承擔違約責任。
法院已判決商品房買賣合同無效，亨正公司退還購房款並承擔違約責任。管理人對相關購房人申報的債權已經認定。
（圖源阿里拍賣）
此外，拍賣公告中提到：
在建工程存在工程資料及圖紙缺失的情況，買受人須自行負責向原設計和施工單位等各方參建主體、政府審批及備案部門協商獲取並按政府建設管理相關部門的要求進行補正。
在建工程存在施工、驗收以及其他資料無法收集齊全可能，存在實際施工狀況與相關批文不一致的可能，管理人對此不承擔任何責任。
並且，鼎恆新星在建工程於2013年開工，現已停工8年，鋼筋、水泥裸露在外，對可能存在的工程質量安全隱患和瑕疵，管理人不承擔任何責任。
（圖源阿里拍賣）
03.
開發商被申請破產清算！
合作方2000多萬要不回！
值得一提的是，除了鼎恆新星，江蘇亨正置業在揚中還開發了鼎恆名座，位於揚子西路與新揚路交界處，目前已經交付。
該項目是由新揚居委會和亨正置業合作開發，房子銷售大半後，新揚居委會因未拿到任何分成起訴亨正置業，不料亨正置業突然進入破產程序，而這時雙方並沒有結算帳目和利潤分成。
（圖源現代快報）
具體而言，鼎恆名座只有一幢建築樓，其中1—2層為商業，3—15層為住宅，另還有一層地下室。
資金投入上，新揚居委會出資1429萬元作為土地購置款，亨正置業投入共計1148.28萬元。新揚居委會投資占比56.61%，亨正置業為43.39%。
在項目已銷售大半的情況下，由於一直沒有拿到應得投資本金和利潤，新揚居委會於2016年左右向揚中市人民法院提起訴訟。
此案歷經一審二審，直到2020年10月份，由鎮江市中院作出終審判決認定：
新揚居委會對亨正置業公司享有21686480元的債權（1400餘萬的投資本金+淨利潤）。
為何是確認享有債權而不是債務？
據了解，在此案一審過程中，2017年8月2日，案外人奚某以亨正置業不能償還其債務，被揚中市人民法院多次執行仍未償還為由，向揚中市人民法院申請亨正置業破產清算。
（圖源現代快報）
而在梳理債務時，債權人們發現，亨正置業一直在大量借貸，可能有借開發房地產項目超額融資之嫌。
據了解，整個亨正置業破產案中，普通債權至少有1.84億元。優先債權中，稅款優先和抵押優先債權及建設工程優先受償金額達9100多萬元。
目前，管理人梳理亨正置業剩餘可用的資產，有三四千萬元，但部分沒有變現。
此外，爛尾項目「鼎恆新星」雖然評估價有6000多萬元，但是如今降至兩千多萬，依然無人出價。
此前管理人動過讓「鼎恆新星」復活的主意，但是各方意見分歧很大，最終即使復活，也難以實現可觀的利潤用於償債，因此一直未能正式啟動。
按照目前的可分配資產，普通債權人獲得清償的債務比例將非常少。
（圖源現代快報）
總而言之，開發商閉著眼睛賺錢的時代已經過去了，未來地產行業，一定屬於財務穩健、產品過硬、堅守長期主義的優質房企。
大家在買房過程中也需多加甄別：
能買高品質現房，儘量不買期房，能買國企、央企開發的項目，儘量不碰信譽堪憂的民企。