買房子，地段和小區品質哪個更重要？
這對很多人來說是個糾結的點。
預算畢竟是有限的，如果不考慮錢，自然是我全都要。
那麼到底該如何平衡通勤便利和居住舒適性？
也許我們可以把問題簡化一下，站在投資的角度看：
同樣的預算，買品質和買地段，哪種房子更容易升值？
今天我們不做主觀判斷，全憑數據說話。
從2020年1月至今，上海樓市走完了一個完整的小周期。
我們拉了一些數據，對比了幾個板塊典型小區從2020年1月到2023年3月的漲幅。
第一組：三林動遷房、周浦商品房、南翔商品房對比
這幾類產品的總價在500萬-700萬之間，正好是剛需和剛改的價位段，適合放在一起比較。
最終得出結論：
500萬-700萬投資，三林動遷房漲幅不如外環外周浦、南翔商品房。
1）三林動遷房近三年漲幅區間：20%-40%
2）周浦商品房近三年漲幅區間：20%-75%
3）南翔商品房近三年漲幅區間：30-90%
三林地理位置優越，是浦東二手房成交很活躍的一個地段，也是浦東的動遷大居。
交通配套是三林最大的賣點，這裡有11號線、8號線、6號線三條地鐵。
特別是11號線，能級很高，從三林20分鐘到徐家匯，1站地鐵到前灘。
相比之下，周浦的地段和交通就差了點。
位於浦東外環外，地鐵也只有兩條，還是能級弱一點的16號線和18號線。
這裡是浦東剛需的大本營。
周浦再往南，就沒什麼花頭了。
然而在總價相差不大的情況下，周浦商品房的漲幅卻超過了三林動遷房。
至於南翔，地理位置在浦西外環外，地鐵只有一條11號線。
然而它的商業十分發達，有巨無霸商業體南翔印象城；
居住環境，小區品質也是比三林和周浦要好很多。
華潤中央公園
南翔標杆小區華潤中央公園一期，2020年1月5w單價，最近成交價7w，3年漲幅達到42%。
很明顯，在上海樓市過去一輪小周期中，品質跑贏了地段。
這個品質不僅是小區品質，還包括社區品質，居住氛圍等。
另外還有一個原因：
那就是商品房和動遷房的居民人群差異，物業服務差距。
商品房的業主圈層素質明顯要高一些，自住率也比較高；
動遷房裡多是拆遷戶，而且很多房子都拿來出租，而租戶的人群素質完全不可控。
也沒什麼物業服務，小區管理混亂，難以吸引到高端客群。
第二組，大虹橋、三林和御橋、浦江鎮浦錦街道商品房對比
這幾個地方的二手房總價均在1000萬左右。
最終得出結論：1000萬預算，大虹橋、三林、御橋商品房漲幅上限不如浦錦街道。
1）大虹橋商品房漲幅：25%-40%
2）三林、御橋商品房漲幅：10%-50%
3）浦錦街道商品房近3年漲幅：15%-105%
大虹橋的規劃是頂級的，房子也很新，然而有一個很大槽點是：新房供應量太大了。
源源不斷的新房，直接壓制了周邊二手房的價格。
三林和御橋都屬於浦東金色中環，規劃、產業、地段都很優秀。
然而板塊內商品房房齡整體偏老，也影響了上升空間。
浦錦是前灘的影子居住板塊，8號線兩三站地鐵就到。
它自身雖沒有產業，但與幾個重要的產業中心都不遠，北有前灘商務區，東有張江科學城，西有「紫竹」產業園。
到市區也很方便，而且是一個幾乎全新的片區。
前灘崛起後，浦錦不管是地理位置還是城市界面，都成為極佳的溢出區域。
不過，浦錦的漲幅雖然上限更高，下限也更低。
還是那句話，相對於小區品質，這一屆買房人對地段的容忍度更高。
背後的邏輯是：
1）這些年輕的新上海人，是見過世面的。
他們在老家住的房子，不會比上海差，只是城市不如上海。
而且對於上海，他們沒有土著那種地段情結。
年代久遠、戶型奇葩的老房子他們看不上，地段再好又能怎樣？
人每天大部分時間都還是在房子裡、小區里度過，出去逛街能逛多久？
對剛需來講，窗戶大一點，小區安靜點，物業好一點，居住80%的煩惱就解決了。
2）即便是土著中的年輕人，在產品力和地段之間，也會傾向前者，願意去郊區買新房。
3）一個好地段，你要有與他匹配的消費能力，那才是有意義的。
恒隆廣場和國金中心夠高端夠大氣夠上檔次吧，但住在附近的老破小居民多少年也不會進去逛一次。
4）上海的發展多點開花，外環外也布局了不少產業和商業高地。
產城融合，宜居宜業，大家不一定都要擠在市區。
5）越來越方便的地鐵，汽車，網際網路，也把地段的劣勢給補上來了。
出入開車，一般購物周邊便利店及網購，大型購物去超市，基本上補上了地段的不足，這也越來越成為一種趨勢。
所以，剛需和剛改，就別追求地段了，住個好點的房子，才是首要的。
即便買投資房，也要考慮未來接盤俠的自住功能。
現在不缺房子，你自己都不願意住的房子，是賣不給別人的。
有條件的，還是建議買新一點的房子。
上海樓市的代際變化非常顯著。
每隔五年，產品就會有一次大的創新。
長江後浪推前浪，新產品碾壓老產品。
舉個例子，萬航渡路的靜安一號，1月份成交價159平，4100萬，26萬的單價。
南京西路上地段更好的遠中風華、國際麗都，173多平的只能賣到2700多萬。
要知道幾年前，九龍倉靜安壹號的開盤價是13萬平米，當時遠中風華的成交價也差不多12萬。
五年之後，價格徹底拉開，因為兩個房子是存在代際上的差異的。
樓市已經換擋為改善驅動。
以前是大家買房要買房，現在是大家有房要換房。
人們都在積極賣掉差的，買入好的，為了住的舒服也好，實現資產的向上躍遷也罷。
這些個體的買房意向匯聚到一起，就是群體的買房趨勢，結果就是差房子、老房子漲不動，好房子則一漲再漲。
這就是樓市里正在發生的可怕真相。
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