今年，溫州市區已經出讓了4宗地塊，僅位於市中心洪殿單元地塊出現了多輪競價，其餘地塊均是底價成交，說明房開更重視中心城區的的地塊。
但今天，這宗位於甌海中心區旁、宣稱溫州首例第四代住宅的牛山單元HX-ns02-048地塊居然以低熱度成交，看來第四代住宅的名頭不夠誘人。
該地塊起始總價約11.5億元，起始樓面價10853元/㎡，僅經過1輪報價，溫州甌發置業有限公司（甌海新城建設集團有限公司100%控股）以11.5億元競得該地塊，樓面價10853元/㎡，溢價率0%。
這地價只有隔壁2年前出讓、直線距離約600米地塊樓面價的一半！
下面一起來看下這個溫州首例第四代住宅地塊到底有什麼名堂。
01、甌海區牛山單元HX-ns02-048地塊
該地塊位於甌海區新橋街道甌海大道與永慶街交匯處，溫州市人民醫院婁橋院區東面。起始總價約11.5億元，起始樓面價10853元/㎡。
地塊占地面積約4.82萬㎡（約72畝），規劃容積率：≥1.5且≤2.2，總建築面積≤10.6萬㎡，其中兼容建築面積≤約3.18萬㎡且≥0.46萬㎡，建築高度: ≤80米（且住宅＞24米）
該地塊的出讓條件明確要求層高≥3米，外立面要求偏低，其餘建設標準不低，市區一流商品房水準。
另地上零售商業建面4600㎡及對應的地下車位2000㎡，由甌海區政府向項目開發單位（地塊受讓人）籌集。
該地塊最大的特點在於項目規劃為第四代住宅，另允許建設總量不大於總住宅建築面積20%的空中花園，總量不大於總住宅建築面積15%的共享平台，該兩部分空間面積參照未來社區相關政策界定為不計費容積率，不計入地塊住宅建築面積和容積率指標。
按規劃條件來看，這個項目贈送的空中花園面積，比現有未來社區的贈送面積要高出4-6倍，
目前未來社區項目的空中花園面積多在套內面積的8-10%，按比例換算，只相當於建築面積的3-5%。
根據新舊計容政策對比，躍層房源得房率相差約18-20%，平層房源得房率相差約8-10%。
顯然， 這個第四代住宅產品光算上空中花園的贈送面積，實際得房率已經比肩躍層產品的實際得房率了。
另外共享平台空間為用戶共享，隔層設置，位於建築結構主體內，開敞面除主體承重結構外只能設圍護設施，不能設圍護結構（無圍護牆、不封閉），高度不得低於兩個住宅自然層高度，且不低於6米。其綠化面積應不小於該共享空間投影面積的20%。
從共享空間的定義以及效果圖來看，平均4戶或8戶共享一個空間，加上6米通高，有望打造新型鄰里交流、休憩、日常活動平台。
02
回到地塊本身，該地塊性質純粹，為純商品房項目，容積率為2.2，樓間距也有充足的距離，僅部分沿街商業需用於安置，對小區的居住體驗影響極小。
該項目雖然位於高翔工業區，但工業區也已經整體簽約拆遷，北面也有在建安置房項目，而且更靠近西面已成型的甌海中心區，能更便捷的享受各項配套。
只可惜西面的醫院會給人帶來不少的心理壓力。
地塊西北側為6月12日剛出讓的工業用地，競得者為浙江亞虹鋁箔科技有限公司。該公司是集研發、生產、銷售於一體的鋁製品綜合生產企業，主要生產鋁箔餐盒，鋁箔蓋膜。
好在是輕工業產業，對於項目的影響要小不少。沒準還能反過來，這個第四代住宅產品能吸引該公司的員工入住。
另外雖然該地塊無法享受到甌海外國語學校的資源，但按照2023年甌海區的施教區範圍來看，該項目處於甌海區牛山實驗學校（甌海區公立藝術學校）的招生範圍中。
而牛山實驗學校的小學部和初中部，均在2023年發布紅色招生預警，顯然這也是甌海區較為熱門的公辦學校。
甌海中心區沉寂許久，上一次土地出讓還是2021年5月，已經整整2年沒有新項目供應了。
2021年5月，榮安以14億元總價、19575元/㎡樓面價拿下了甌海區中心區28-C-08地塊，後開發為榮安·匯學府（曾用名：勸學裡），刷新了甌海中心區樓面價的歷史新高，除了西山面磚廠地塊，甚至可以說是甌海區樓面價的歷史新高。
而今天出讓地塊的成交樓面價，僅接近榮安地塊樓面價的一半，雖然榮安·匯學府有甌海外國語學校的學區價值加持，但依然證明房地產市場下行非常明顯。
目前甌海中心區各項目持續推出送車位、送物業費、工抵房等促銷手段，實際去化情況緩慢但穩定，榮安御甌海率先降價，已經售罄，已經於今年4月交付。
東面稍遠些的歡樂天地報價約1.8-2萬元/㎡，北面因甌海外國語學區加持的甌海壹品和匯學府略高一些，報價約2.4-2.6萬元/㎡。南面翰林九境，報價約2.3-2.6萬元/㎡。西南面的映象廣場，報價約1.8-2萬元/㎡。
這個帶有特殊政策加持的第四代住宅亮相後，相信能給市場帶來不一樣的影響。之前未來社區落地，吸引了不少客戶，這次的第四代住宅更是疊代升級了，相信依然有人願意試水。
而且這宗地塊的樓面價足夠低，有充足的空間調整，眼下非常期待項目正式亮相的那天，想切身的感受下第四代的住宅。
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