根據《中國人口普查年鑑-2020》：
中國戶均人數已達2.62人/每戶。
未來，小規模家庭將成為主流。
2022年，全國人均住宅建築面積為39.45㎡。
中國套戶比指標的均衡線為1.1。
但東北地區的套戶比平均為1.13，
黑龍江省的城鎮住房套戶比更是超過1.15。
那麼，哈爾濱還缺房子嗎？
據《龍江樓市》統計：
截止至2022年12月末，哈爾濱全市的庫存為750萬方。
2023年1-4月全市商品房新增供應面積共77.8萬方。
2023年1月，全市新增供應5個項目，供應套數3722套，供應面積34.2萬方；
2023年2月，全市新增供應8個項目，供應套數691套，供應面積7.6萬方；
2023年3月，全市新增供應14個項目，供應套數1708套，供應面積17.2萬方；
2023年4月，全市新增供應12個項目，供應套數2485套，供應面積18.8萬方。
△數據來自於網簽備案系統
2023年1-4月，哈市新建商品房成交面積為115萬方。
截止四月，哈爾濱新建商品房取證庫存為712.8萬方。
全市新建商品房去化周期約25個月，這還不包括土地庫存。
可見，哈爾濱是真的不缺房子，
缺的是讓人心動的好房子。
一、產品分化
哈爾濱的「好房子」長什麼樣？
房地產十年一代產品。
哈爾濱的商品房，經歷了「3個十年」。
1998年房改，2000年開始，哈爾濱開始了商品房時代。
2000-2010年，市場大多是黃色多層步梯房。
二環內的老舊小區，基本都是這個統一的風格。
在2010-2021這十年間，2015年是個「分界線」。
2010-2015年，哈爾濱樓市出了很多驚艷的產品。
外立面相當豐富，園林設計上也各有千秋，露台、泳池、落地窗……
對於當時還未形成產品系的樓市可言，可謂創造力爆棚。
這五年，哈爾濱住宅外立面，風格各異：
ART-DECO、新亞洲、賴特式、美式、法式等應有盡有。
即使放到現在，除了舊一些，整體設計依然不過時。
2016-2020年，樓市風格「統一」了。
可謂是一張規劃圖打遍全天下，效果圖不署名都分不清是哪個樓盤。
當時的樓盤外立面顏色以米色咖色居多。
魯商鳳凰城和魯商·悅未來，外觀十分相似。
還有萬科在紅色上的執著......
這些風格的房子，如今市面上還有大批量在售。
2020年，新中式風格在普通住宅中「開花」。
2021年，是哈爾濱住宅新產品的元年。
新一個十年，正式開啟。
變革，必然是從改善產品開始的。
首先是在立面上做了突破。
一改米黃風，轉為藍灰色調。
如：江御府、金地峯范、華潤置地·九里芳華、中海雲麓公館、楓葉·蔚瀾半島......
5G智能也從概念走入社區應用。
人臉識別、wifi全覆蓋、智能家居等。
從3米多的小寬廳到7米多的大寬廳，寬廳設計逐漸流行。
園林設計上也各有千秋，風格各異。
華居·水木天成，是新中式園林風格的代表。
園林景觀整體以「一水、三軸、五進、七境、九景」的最高規制構架打造，展現出新中式園林的最高工藝成就。
匯龍·雲景拾里，園林整體採用「度假酒店式園林」風格，串聯七大度假式場景。
即便是新入市的剛需盤，也已轉換到新產品的賽道。
哈爾濱樓市「卷卷不休」，倒逼產品進步。
內卷1.0時代拼價格；
內卷2.0時代拼產品；
內卷3.0時代拼實景；
內卷4.0時代拼交付；
2023年仍處於「兩個十年」的轉換期，且「內卷」從未停止。
現在「卷現房」的苗頭正盛。
「好房子」都是卷出來的。
價格、產品力、現房都有了，還怕沒有令人心動的「好房子」嗎？
二、需求分化
「好房子」有了，但賣給誰呢？
2023年上半年是剛需的市場。
根據1-4月份的數據：
80-90㎡區間的剛需產品為成交主力。
90-130㎡區間的剛改、改善產品成交量次之，也占據了重要位置。
△數據來自於網簽備案系統
哈爾濱樓市成交主力仍以剛需為主。
但，剛需對價格敏感。
1-5月有不少剛需盤價格上漲。
量在價先，上半年哈爾濱剛需買房進入量價博弈階段。
但，剛需漲價是階段性的，
改善則是趨勢性的，能貫穿全年。
哈爾濱改善買房有「賣一買一」的換購需求支撐。
「賣一買一」的改善需求不斷刺激買房人拋售二手房，購買新房。
改善量穩價升，改善的需求會逐漸放大。
現在，剛需和改善走出了各自獨立行情，開始分化，
未來，將是改善的天下！
三、區域分化
買不買房，看地段。
地段論固若金湯，是房地產的黃金定律。
那麼，「好房子」在哪兒？
需求的分化帶動了區域的分化：
新城＞市區＞環城。
以哈爾濱現在的環線格局可分為：
市區：二環內。
新城：二環與三環之間。
環城：三環外。
哈爾濱樓市，已出現「二環空心化」的現象。
二環空心化：哈爾濱二環內的房子多為老破小、老破大，受限於使用年限、折舊率、沒有電梯等問題，居住感較差，已經讓越來越多的人望而卻步。
市區城市界面過於老舊，
低質的居住感迫使人們選擇更優質的住區。
改善型居住者多集中於新城。
尤其是二環和三環之間，如哈西板塊、群力東板塊、世貿板塊。
多看中其日益成熟的配套與優質產品。
剛需客群多集中於三環外的環城。
因實力夠不到市中心，即使生活配套不太成熟，也足夠了。
首置剛需居住者們，只能無奈選擇三環外。
新城，既能承接老市區的人口外溢，
又有政府規劃主導的城市資源傾斜，
是大多數購房者的「心之所向」。
既有便捷的交通體系，又有優質的教育資源、繁榮的商業配套。
並且新城區還在不斷發展，配套、產品的更新升級也不過是時間問題。
尤其是臨近二環旁，這是城市更新的熱點區域。
二環旁已成為「老城」的稀缺地段。
四、房企分化
「好房子」誰來建？
哈爾濱樓市經歷了暴雷和低谷期，
能夠留下的房企自然是優中之優。
據【龍江樓市】不完全統計：
目前，哈爾濱主城區在售樓盤共129個。
其中，尾盤共31個，暴雷共8個，商業共21個。
可選擇的僅有69盤，其中江南占據40盤、江北占據29盤。
「剩者為王」也是「勝者為王」。
優中之優，才能成為最後的贏家。
近日，群力西拍出的四塊地，全部歸屬本土房企。
哈爾濱樓市，重回「本土時代」。
未來，品牌央企、品牌國企、品牌混企可能只餘5家。
品牌民企，暴雷、爛尾問題頻出。
不僅會被市場所淘汰，甚至可能徹底退出哈爾濱。
哈爾濱樓市要回歸新常態，就應當堅守「兩個主義」：
長期主義、產品主義。
持續深耕，致力於產品創新，方能長久。
好房企在好地段蓋好房子，
才是未來樓市發展的方向。
未來，房地產新模式開啟，
哈爾濱樓市將呈現三個趨勢：
剛需保障化、改善市場化、豪宅獨立化。
哈爾濱不缺房子，缺的是「好房子」！
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