魯法案例【2023】277
衛生間下水管道堵塞
污水外溢致業主家中家具衣物泡損
業主將物業公司告上法庭要求賠償損失
業主的請求能否得到支持
請看下面的案例吧
（圖文無關，圖源網絡侵刪）
基本案情
韓某購買了某小區樓房一套並與該小區的物業公司簽訂了《前期物業管理服務合同》，合同約定：物業公司要對樓房的上下水管道、落水管、水箱等公共設備設施進行日常檢查、維修、養護、服務，若不遵守，自願承擔法律責任。
2022年1月30日晚，韓某回家發現其房屋衛生間下水管道堵塞，污水外溢，物業公司於當晚派人疏通後，污水排出。但次日早，該衛生間下水管道又發生堵塞，物業公司維修人員在地下室彎管處發現有衛生紙等異物。外溢污水將韓某家中部分裝修及家具衣物等浸泡，經評估損失為51038元。
法院審理
郯城法院經審理認為，案涉排污管道系公共管道，除特殊情況外，管道的堵塞是逐步積聚形成的。在出現污水倒溢的情況之前，會發生下水不暢等異常現象，此時如果及時發現並處理，一般不會造成嚴重損失。由於排污管道均鋪設在業主家中，一旦某戶因管道堵塞發生污水倒溢，除該戶業主外，外人很難在第一時間發現異常。韓某作為業主，對自己的房產負有審慎的管理、維護義務；對家中下水管道是否通暢、是否能正常使用應當予以積極關注。事發當日污水溢出，至韓某當晚回家後才發現，韓某對於損失的擴大存在一定的過錯。物業公司作為服務企業，負有對小區內公共設施設備進行管理維護的義務。物業公司在接到韓某通知後雖採取措施疏通了管道，但第二天又發生管道堵塞返水事件，物業公司採取的維護措施並非切實有效，存有過錯。結合本案實際情況，酌情認定雙方的過錯責任比例按3：7為宜，遂判決該物業集團賠償韓某經濟損失35726.60元。
法官說法
物業公司是接受全體業主委託的小區共有設施的實際管理人，理應對公共設施負有維護義務。對於位於業主家室內的穿牆立管等排水管道，因該類設施上下貫通不具有構造上的獨立性，且系業主共同使用也不具有利用上的獨立性，若堵塞則影響整個單元的排水，故應屬於共用設施。對於公共下水管道堵塞造成損失的責任承擔，應當根據物業公司與業主之間各自義務及過錯和原因力大小來確定。物業公司應注意到高層住宅存在住戶人數多、內部設施結構複雜的特點，應在提示警醒、巡查整改等預防工作方面加強防範，最大限度避免或減少類似情況的發生。
法條連結
《民法典》第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。
《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
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編寫：王義祥 謝培
來源：郯城法院
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