本文來源：時代周報 作者：梁爭譽
當萬柳書院75套豪宅被拍賣的消息攪動北京豪宅圈，當上海市民頂著30多度的高溫排隊認購起步就是2500萬元的豪宅，深圳豪宅市場卻被「總價過億頂豪流拍」的烏雲籠罩。
近日，深圳頂級豪宅恆裕濱城二期一套房源5座A單元40B（以下簡稱「40B」）再度被擺上司法拍賣平台。除了時間變更，40B拍賣公告只有一個變化——起拍價從1.07億元調整為8560萬元，下降2140萬元。
據時代周報記者了解，40B是一套面積約278.58平方米的大平層，擁有4個臥室、4個衛生間、3個陽台和1個工人房，主陽台開間長達20.5米，能夠俯瞰深圳灣。因為過於稀缺，同款戶型在貝殼找房等四大中介機構均無公開掛牌在售房源。
40B的20.5米陽台，圖源：拍賣平台視頻截圖
拍賣平台的信息顯示，40B的市場價是1.07億元，因此初次拍賣的起拍價定也為1.07億元，單價約38.41萬元/平方米。無論是總價還是單價，40B均刷新了深圳住宅市場的法拍價格紀錄。
不過，即便吸引了12965人圍觀、415人設置提醒，這套在二手市場上難得一見的過億豪宅仍因無人出價而流拍。
40B的下一次拍賣時間是5月29日，起拍價降至8560萬元，拍賣保證金850萬元，目前仍無人報名競買。
深圳樓市深度調整，一向被視為「樓市硬通貨」的豪宅也未能倖免。
據時代周報記者統計，今年1-4月，深圳一共成交一手豪宅863套，同比下滑63.48%；成交價格亦進入下行通道，1-4月的月度成交均價在9.20-10.32萬元/平方米之間，去年同期的成交均價區間為11.21-12.21萬元/平方米。
二手豪宅市場也出現波動。
根據深圳中原研究中心的統計數據，今年4月，總價在750萬元以上的豪宅成交占比約30.2%，較3月上升3個百分點。值得注意的是，總價在750-1000萬元的豪宅成交量占比從3月的7.87%提升至4月的11.83%。
開發商重提產品力
在部分城市的豪宅市場上行周期，新房供不應求，開發商賣房時甚至連營銷中心和樣板間都不需要搭建，業內人士將此舉稱為「PPT賣房」。現如今，買賣雙方角色逆轉，「PPT式賣房」已經行不通，容積率、使用率、樓間距、梯戶比這些硬指標回歸，「產品力」重新被開發商寫進樓書里。
最明顯的變化是，開發商又開始花心思做展示中心和樣板間了。
近期，前海、蛇口、紅山等豪宅區域多個項目陸續開放展示中心和樣板間。
招商蛇口新盤四海臻邸就是其中之一。據了解，四海臻邸是一個單體樓，體量小，可售房源只有122套，招商蛇口依然投入時間和金錢建了展廳和樣板間。
在宣傳上，招商蛇口更加注重使用率等指標。在其官方微信公眾號的一篇推廣文章中提及，四海臻邸使用率約73%，梯戶比為2梯4戶，「在產品上通過多方位飄窗等設計，演繹更多舒適生活場景。」
前海新盤深業雲海灣更為重視。
由於近海，雲海灣以航海生活館為概念，將展示中心建成雙層遊艇的樣式，打造出乘風破浪、海上幻境等「航旅路線」。該項目於5月20日開放實景樣板間。深業方面表示，雲海灣洞察市場趨勢和人居需求，攜手國際設計大師定製四大戶型，「滿載誠意而來」。
此前，、招商蛇口、龍光等多個前海項目均無展示中心，購房者只能通過PPT、VR了解樓盤信息。
誠意登記中的越秀潮樾府在產品設計上「卷」出新高度。越秀潮樾府此次入市房源戶型是約93平方米3房，其陽台開間約3.6米、進深約2米。可供對比的是，市面上同等面積段的產品，陽台進深在1.5-1.8米左右。
開發商重提產品力背後，是豪宅陷入去化困境。
據深圳中原研究中心統計，今年4月，深圳一手豪宅成交269套，環比下降1.1%；成交面積約4.07萬平方米，環比下降3.6%。拉長時間線，今年1-4月，深圳一手豪宅一共成交863套，和去年同期的2363套相比，跌幅超過63%。
成交價格亦進入下行通道。今年1-4月，深圳一手豪宅的月度成交均價在9.20-10.32萬元/平方米之間，去年同期的成交均價區間為11.21-12.21萬元/平方米。這與市場供貨結構有一定關係，但也反映出豪宅市場買家出現消費降級現象。
具體到項目層面。今年以來，除前海片區的豪宅仍取得較佳去化表現外，部分項目銷售艱難。
福田在售新盤承翰灣尚國際一期灣尚駿璽家園於去年8月入市，推出374套住宅，備案均價約11.28萬元/平方米，起步總價約1056萬元。深圳市房地產信息平台數據顯示，截至5月21日，開盤9個月的灣尚駿璽家園處於「已備案」和「已簽認購書」狀態的房源有83套，去化率約22.19%。
同在福田的新盤新天·石廈銘苑，於5月10日取得預售許可證，推出265套房源，均價約10.7萬元/平方米。根據開發商口徑，項目一共吸引144人認籌併入圍，開盤銷售127套。
不過，時代周報記者查詢深圳市房地產信息平台的備案情況了解到，截至5月21日，新天·石廈銘苑處於「已簽認購書」狀態的房源只有25套。
新天·石廈銘苑部分房源的認購情況，圖源：深圳市房地產信息平台
「樓市硬通貨」折價出售
二手豪宅業主心態也有所鬆動。
最近，兩張關於深圳網紅盤華潤城潤府三期的成交截圖在社交媒體傳播。截圖內容為：華潤城潤府三期一套約150平方米3房，在2021年5月12日的成交價為3288萬元，單價約21.92萬元/平方米；同面積段的另一套房源在2023年2月14日的成交價為2380萬元，單價約15.87萬元/平方米。時隔兩年，成交價相差908萬元。
時代周報記者向一名知情人士證實了截圖的真實性。該人士同時強調，房子的朝向、所在樓層、裝修情況甚至業主心情，都可能影響最終成交價，不可一概而論。
不過，「高位買入的點對點對比確實虧了，現在（降價賣房）個案越來越多」，前述人士表示。
深圳網紅盤華潤城，時代周報記者攝於2023年3月
整體來看，香蜜湖、深圳灣、蛇口等傳統豪宅片區二手房掛牌價均出現不同程度的下滑。
來自深圳中原研究中心的一份《2022年5月-2023年5月深圳頂豪掛牌價對比》顯示，降幅最大的是百花片區國城花園。
百花片區因為深圳四大名校之一深圳實驗學校的加持，二手房價向來居高不下。隨著大學區制為學區房祛魅，疊加樓市下行，學區房價格逐漸走下神壇——國城花園今年5月的掛牌均價約20.10萬元/平方米，相比去年5月的30.90萬元/平方米，跌去34.95%。
香蜜湖片區部分二手樓盤掛牌價下跌。香蜜湖豪庭掛牌價從去年5月的25.50萬元/平方米調整至今年5月的20.73萬元/平方米，同比下滑18.71%；港中旅花園二期5月掛牌價約22.43萬元/平方米，同比下滑9.04%。
在深圳豪宅圈舉足輕重的多個網紅盤也未能抵擋住市場的衝擊。
深圳灣的恆裕濱城二期今年5月掛牌價約33.09萬元/平方米，和去年5月的37.52萬元/平方米相比下滑11.8%；蛇口的雙璽花園三期今年5月掛牌價約22.97萬元/平方米，較去年5月的26.91萬元/平方米下滑14.64%。
也有部分二手豪宅樓盤依然堅挺。香蜜湖水榭花都三期、純水岸十五期、新天鵝堡一期等老牌豪宅今年5月的掛牌價同比漲幅超過20%。
一名從事豪宅銷售多年的從業者向時代周報記者表示，近期深圳與上海豪宅市場表現截然不同的原因，在於「新錢」和「老錢」的差距。他認為，「老錢」階層普遍家底豐厚，房子只是消費品，而「新錢」買家更寄望於通過買房實現財富增值，預期改變對購買行為有很大影響，「深圳市民太年輕了，對效率的追求不僅體現在工作上，還體現在資產增值上。」
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似觀點。
李宇嘉表示，這種人口結構導致的結果是，當樓市上升時，「創業+年輕」的氛圍下，需求很容易爆棚；但當樓市下行時，一旦非理性需求褪去，中產力量不足，剛需和改善型無法起到「支撐力」的作用。
因此，李宇嘉認為，深圳大規模建設公共住房是非常必要的，目的就是讓上千萬的外來人口能在深圳體面地紮根下來，逐步夯實中產階層，讓腰部力量強健起來，樓市才有可持續發展的基礎，也就是「內生動力」。
最近，曾經兩次開盤兩次「日光」的福田豪宅海德園再次傳出即將入市的消息。依然沒有展示中心沒有樣板間，海德園此次的開盤成績或將成為深圳市場高端購買力的試金石。