上海房產圈最近的大瓜，肯定莫過於謝娜、張杰的豪宅「跳單」案了。
法院判決結果出來了，認定張杰、謝娜購房不存在「跳單」行為。
想想也是，明星最在意的就是自己的聲譽，沒必要為了這點中介費損失名聲。
不過，案件本身不是我們今天討論的重點。
今天想跟大家聊的是，他們買的這套豪宅，最終的市場表現如何？
經過我們復盤下來，這對明星夫婦購買的豪宅思南公館，完全跑輸了大盤。
背後的一些邏輯，對我們買房來講，也很有借鑑意義。
謝娜、張杰買的這套房子，在思南公館。
根據公開信息，買入時間是在2019年，341平，總價5920萬，折合單價17.36萬。
現在能看到有兩套掛牌的，單價在22萬左右。
看掛牌價毛估下漲幅在30%左右，似乎還行。
但須知，上海樓市過去一輪牛市，豪宅的漲幅有多猛。
尤其是市中心的豪宅，很多都是翻倍的行情。
雖然後續有一定回落，但30%的漲幅完全不夠看，甚至不如普宅漲幅（35%）。
舉幾個例子：
2019年，翠湖四期的價格也不過17萬左右，最多貴個1兩萬；
凱德茂名樓王也差不多這個價格；
現在翠湖四期的價格普遍在30w以上，凱德茂名的高層也差不多。
而當時的古北壹號，雲錦東方，單價還不到17萬。
古北壹號480平的5室，2019年也才6500萬。
當時雲錦東方2期470平的才5000多萬，而最近小區接連成交了好幾套，價格都在1個小目標左右。
2019年，黃浦濱江的頂流，綠城黃浦灣，也才12w左右，現在價格也到了22w以上。
因為，2019年的時候，整個上海的樓市是很冷的，豪宅整體的價格都沒有起來，遠沒有達到現在的這個高度。
當時的6000萬，可以選擇的面太多太廣，不僅品質要比思南公館高很多，而且面積也比這套更大一些。
這一波大漲之後，上海豪宅的價格很多已經翻倍。
但思南公館，也就能漲個30%左右吧。
問題出在哪裡？
不是當時別的豪宅太便宜，而是思南公館太貴，基數太高。
地段確實很好，但產品也確實一般。
先說思南公館的地段。
這裡屬於原先的盧灣區，百年思南路，歷史底蘊深厚。
這裡有多棟歷史悠久的花園洋房，是上海市中心唯一一個以成片花園洋房的保留保護為宗旨的地方。
旁邊就是淮海路，屬於淮海中路板塊。
在老盧灣區里，淮海中路的地段是最好的，比現在的新天地還要好。
思南公館的歷史始於1920年，近代歷史名人柳亞子、梅蘭芳等曾先後在此居住。
這裡是是衡山路-復興路歷史文化風貌區的重要組成部分，也是上海知名的網紅打卡地。
思南公館裡有幾萬塊一天的花園酒店，也有幾百萬租金一年的花園洋房。
毫無疑問，這個地段是無敵的，甚至說傲視整個上海都不為過，老上海的價值認同也是十足的。
說的專業點，當時的思南公館是有ip效應的，溢價很高。
但他們買的這個房子的品質，真的就一言難盡。
謝娜和張杰買的房子雖然在思南公館，但具體來講是思南公館東苑。
思南公館共有四個功能區，包括思南公館東苑公寓住宅、南苑精品酒店、西苑企業公館和北里特色名店商業區。
東苑公寓住宅是開發商永業在2010年建的，8層以內的小高層。
據中介爆料，夫妻倆買的房子是思南公館東苑x號101室。
我看了下小區的歷史成交記錄，作為一個豪宅產品，有不少109平米的1室兩廳，83平米的1室1廳。
而且這些小戶型的數量還不少。小戶型、大戶型混在一起，圈層就難講存粹。
思南公館東苑的戶型介紹：
而且他們買的這套房子在1樓。
我看過兩套思南公館1樓的房子，私密性差，樓下遊客多，採光也不好。
屬於買得起的人看不上，看得上的人買不起的範疇，就很尷尬。
另外，思南公館東苑這個房子緊鄰南北高架，這一點可以說是有硬傷。
不要說豪宅產品了，就是改善房和剛需房，緊鄰高架都是很難賣的。
高鐵、高架橋會帶來噪音和尾氣粉塵污染。所以很多買房人對高鐵、高架也是避恐不及。
想像一下，你在家休息，抬頭可見高架，車流在上滾滾不息......
一般來說，高架通車的時候，靠近高架的那一排比不靠高架的那排售價多半要低10% 。
不要覺得裝隔音玻璃就不影響了，因為買家會覺得，同樣的價格為什麼不買不靠高架的。
所以說才會有低10%的說法，而且靠近高架的房子是真的難出手。
上海的象嶼大寧悅府，離高架特別近，直接貼著。第一排20米，在車上都能看到他家在幹嘛。
龍盛福新里，西側靠近南北高架，高層會受一定影響。
總結下來，思南公館東苑這個房子，小戶型多，圈層不存粹，緊鄰高架有硬傷。
尤其謝娜張杰買的這套，還在1樓，私密性差，採光也不好，沒有鬧中取靜的氛圍。
站在豪宅的角度看，自住舒適度很一般，屬實是踩坑。
當然，這對明星夫妻可能平時也很忙，時間倉促，看得房子不夠多。
買錯踩坑，也就不意外了。
或者這套房的成交價背後有另外的一些隱情，我們不得而知。但單看這個成交價，的確是貴了。
無論如何，還是要尊重專業，所謂術業有專攻。
對於上海來說，這一等一的豪宅住宅項目其實就那麼幾個，屈指可數。
如果有一個懂行的專業人士指導一下，這個錯多半也可以避免。
總的來說，思南公館，是有ip效應的，當時的溢價很高。
但是產品力不足，而且1樓採光一般，私密性差。須知，豪宅的買家很挑剔，地段、價值認同、產品力每一樣都不能差，可謂對硬傷零容忍，尤其是5000萬以上的價格段。
高基數導致成長性差，而且後來IP溢價消失，漲幅就一般了。
當然，對謝娜張杰來講，買錯房，問題不大，再買一套就是了。
但對普通人來講，買錯房，可能真就萬劫不復了。
而豪宅，是有錢人之間的「擊鼓傳花」，只要這個群體的財富在快速增長，豪宅的價格就會越來越貴。
當然，前提是真正的豪宅，底子不夠的偽豪宅只會停滯不前，畢竟有錢人也不是傻子。
真正的豪宅，地段、品質都是一等一的，缺一不可。
最後，「明星跳單」這個瓜對我們真正有價值的啟示，就是想要買到對的房子，真的要尊重專業，下足功夫。
對大多數人來講，買房是人生中最大的一筆投資與支出，多花點心思，真的很有必要。
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