最近，有看的不少粉絲朋友在問，帶押過戶的相關事宜。
北京已經跟進，上海會不會有新動作呀？
帶抵押過戶，是不是利好樓市呢？
我以前買賣房子沒有這麼操作過，會不會有什麼風險呢？
今天就來詳細說一說，帶抵押過戶的來龍去脈。
幫大家買賣房子不踩坑。
沒有帶抵押過戶的時候
要理解帶押過戶的利弊，我們就要先了解一下沒有帶押過戶的房屋交易。
舉個例子：
如果你的房子還有200萬的房貸，你手頭又沒有那麼多的現金來還清貸款，你會怎麼辦？
你無非兩個選擇：
1、找一個首付200萬以上的客戶，用現金把銀行的錢還清，解抵押，然後再進行過戶。
2、如果找不到上面的客戶，怎麼辦？你估計只能找親戚朋友借錢或者去找金融中介搞過橋資金了。
但這兩個選擇都很尷尬。
第一個選擇，對客戶的現金要求比較高，在實際談判的過程中，客戶是條件有利方，會壓低房子交易價格。
第二個選擇，有潛在的資金利息成本和借貸風險，同時加長交易周期。
在沒有帶押過戶之前，有抵押的房子要交易，不僅交易成本高、時間長，而且流程繁瑣複雜。
有了帶抵押過戶政策之後，流程會加快，可以大大節省不動產交易時間，降低交易難度和交易成本。
對於置換的群體來說，帶抵押過戶確實是一個利好。
好處多多
帶抵押過戶，用人話說就是：即使你沒有能力還清現有的房貸，也不影響你置換下一套房產。
帶押過戶，受到很多人關注。
一方面原因是，這是今年首個全國範圍內的樓市新政。
另外呢，一向調控嚴格的北京，在《通知》的第二天就快速推行帶抵押過戶，
也讓人感到驚訝。
北京還在政策上做了一些創新，明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請貸款。
這就增加了買賣雙方選擇銀行的靈活度。
其實呢，早在22年的時候，這項政策就在全國100多個城市試點落地了。
這一次，要在全國範圍內推行，意圖也很明顯：要加快市場的流動性，繼續給改善群體釋放利好。
對於當下的樓市，這一招，起碼有三個利好。
第一個，加快置換流程。
現在一線城市起碼有2~3成的成交是賣一套買一套的的置換群體。
帶抵押過戶，直接減少上下家的現金壓力，加快置換速度，可以穩住成交的預期。
讓置換群體，更加放心大膽地去換房。
第二個，可以讓銀行留住優質貸款客戶，減輕提前還款壓力。
過年之後，很多人覺得之前的房貸利率比較高，爭著去「提前還貸」。
銀行的壓力也不小，畢竟他們賺的是利息錢。
這變相也害苦了那些想要提前還清貸款賣房的房東。
有了帶押過戶之後，房東抵押(12家合作銀行的)沒有註銷的情況下，買家也可以正常申請貸款。
正常過戶之後，等待買家貸款還款後，可以直接還上家銀行的貸款餘額。
銀行可以儘量留下優質客戶。
第三個，可以避免解抵押過程中資金風險，同時有效杜絕中介吃差價的問題。
買家和賣家不用去借錢來提前還清貸款，避免了賣家拿錢跑路的問題。
實行帶抵押，也不容易被吃差價了。
以前一套500萬的房子，中介跟你說房東出價520萬，你不懂就直接把錢付了。
中介可以吃20萬的差價，神不知鬼不覺。
帶押過戶實行以後，談好多少錢，直接把錢存在銀行監管帳戶。
中介想騙也很難了，從交易到結束，錢都在銀行。
對於買家來說，真的是很好的一項政策。
阻力何在？
看起來這確實是一個好政策，但是在實際的執行過程中還是會有一些阻力的。
一
第一個阻力
銀行方面可能不太願意推行。
比如，在貸款銀行方面，如果上下家的貸款銀行不是同一家，那麼原來銀行就相當於損失了一個貸款業務。
另外一個，以前的房貸利率是5%左右，現在利率4.65%左右。
帶押過戶，銀行的利息收入變少了，銀行相當於賺的少了。
這實際執行的過程中，部分銀行工作人員可能為了業績設置障礙。
也難怪，有網友說：帶抵押過戶，感覺跟攜號轉網一樣。
換了銀行，待遇沒有變好。
二
第二個阻力
從房東層面來說，也有阻力。
上海目前的帶抵押過戶是需要做資金監管的。
買家的貸款銀行批准之後是直接打入一個監管帳戶的。
等到過戶之後，新的產證出來資金才會進入房東的帳戶。
這個流程，會讓那些急著賣房打新的房東很難接受。
房子已經是別人的了，自己還沒有看到錢。
是你，你會這麼幹嗎？
另外，如果買家申請貸款的時間過長，賣家在結清貸款之前，所有利息是還是要照常支付的。
無形之中，讓房東的成本增加了。
所以，儘管帶抵押過戶，對於買房客戶來說，好處多多，
但是，銀行和房東不一定真的高興。
操作細節
要想要操作帶抵押過戶，我們就需要了解這裡面的要求。
最新的消息，上海招商銀行分行，在11號完成了第一筆落地。
目前支持的銀行有12家。
但要注意是，目前帶抵押過戶須滿足四個條件:
1、房子是個人產權；
2、只能有一次抵押，二抵的不行；
3、房子是商業按揭貸款，經營貸不行，組合貸必須還清公積金部分；
4、買方必須是全款或者純商貸。
如果要在賣房的時候操作，帶抵押過戶要注意自己房子的貸款情況和客戶的貸款條件。
另外也要注意買家最大的限制會出現在貸款金額上面。
按照目前交易中心的要求，「帶抵押過戶」必須審查抵押總額，因為會出現短期的「雙抵押」並存，所以，抵押總額不能超過房產評估價。
比如，一套評估價1000萬的房子（注意：可能真實成交價1200萬），原抵押金額是500萬（就算還了300萬，抵押權仍然登記為500萬），那麼買方貸款就不能超過500萬。
所以，如果房子的剩餘貸款比較多，可能會出現買家貸款總額小於房子貸款的情況。
買家沒有辦法用足貸款，也是遺憾的地方。
總之呢，帶抵押過戶對於買房者來說，確實是有效規避資金風險的好政策。
但是否執行的好，還是要看置換房東和銀行願不願意。
畢竟，房東和銀行都不想吃虧。
最後，還是要說一句，帶押過戶在全國實行，確實是一件好事。
對於二手房交易來說，減少了風險，加快了進程，對市場是有利的。
這裡也放上一張帶押過戶的流程圖，供你參考，你也可以轉發給你的正在考慮房產交易的家人或者朋友
具體流程標準以實際操作為準
（點擊放大查看）
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