數據顯示，2022年中國新建住宅平均銷售單價為1.18萬元/平方米，同比下降2%，全國商品房銷售面積13.3308萬平方米，比2021年下降了26.7%。這是自2002年以來，我國房價首次真正意義上的下降。
進入2023年，跌入谷底的房地產市場仍然延續低迷走勢，國家統計局數據顯示，今年1-2月，房地產開發企業到位資金21331億元，同比下降15.2%。
其中，國內貸款3489億元，下降15%，利用外資5億元，下降34.5%，自籌資金6342億元，下降18.2%，定金及預收款7112億元，下降11.4%，個人按揭貸款3495億元，下降15.3%。
2023年，中國房地產市場處於深度調整周期之中，購房者觀望情緒濃厚，而需求端市場信心的恢復是房地產市場回暖的關鍵因素。而要提升消費者的購房熱情，就必須讓信貸、債券、股權等一系列支持房企融資的政策工具儘快落地。
現在看來，實施以上政策的時機仍不成熟，2023年中國房地產很難走出低谷期。
中國房地產市場目前現狀
關於房地產有一個說法，即長期看人口，中期看土地，短期看金融。隨著當前中國進入老齡化社會，而且人口出生率持續下降的趨勢已不可逆轉。同時，我國城鎮化率超過64.7%，全國套戶比例超1.9，空置房數量超過1.2億套，足夠3-4億人居住。這些現象充分說明，中國房地產長周期的拐點已經出現，上漲周期已經結束，未來房價已經沒有上漲空間。
具體來看，我國樓市目前的現狀是，一線城市房子不夠住，二線城市剛好，三四線城市和廣大的農村地區房子過剩。
事實上，未來一線城市好地段的房子還有保值和上漲空間，其他地區的房價未來將面臨一個逐步下跌的走勢，在此過程中，國家為了穩房價，不可能讓房價一步調整到位，否則將導致房地產硬著陸，所以只能以時間換空間，慢慢擠出水分，讓泡沫慢慢破滅。
雖然為了促進經濟發展，今年中央重提要發揮房地產的支柱作用，但這不並不意味著國家會放鬆對房地產的監控，更不會讓樓市重回高負債、高槓桿、高周轉的發展模式。
儘管取消了「三道紅線」，銀行對於房地產企業的貸款審核，只會比以前更為嚴格和謹慎。通過借錢加槓桿買地的現象將會越來越少，監管部門只會給予房企合理的融資。
2022年房地產市場出現的另一個變化就是，個人住房貸款出現斷崖式下跌，跌幅達到了近90%，不僅如此，年初還出現了一波提前還貸風潮。
這足以說明，整個中國房地產市場已經發生根本性轉變。目前已經不是房價虛高的問題，而是嚴重過剩。除了一些人口淨流入的一線城市，其他城市的樓市基本上已經沒有多大發展空間了。
預計中國房地產總供給大於總需求的拐點將在2030年左右出現，到那時，樓市將整體呈現出過剩局面，馬雲「房價如蔥的預言」也將成為現實。
樓市面臨巨大的去庫存壓力
數據顯示，全國100個重點城市新建商品房庫存為5.94萬平方米，表明我國樓市正面臨著巨大的去庫存壓力。一般情況下，一線城市去化周期為12個月，二線城市的去化周期在24個月以上。
房地產發展周期證明，12個月是大多數城市的供需平衡線，基本上可以保障房價不跌不漲，高於或低於這條平均線，意味著房價將出現變化。此外，二手房銷售也意味著去庫存，目前我國大多數城市二手房掛牌量處於歷史高位，不僅一線城市，就連杭州、南京、重慶這些熱點城市的二手房掛牌量都超過了10萬套。
衡量房地產市場的另一個指標是租售比，房屋租售比就是每平方米使用面積的租金，與每平方米建築面積房價之間的比例。
國際上認為運行良好的房地產市場租售比在1：300到1：200之間。租售比高於1：300，意味著房地產投機成分大，有泡沫風險，最好選擇租房。租售比低於1：200則表明房產有一定的投資潛力，可以買房。
目前北京的房價租售比已經達到1：625，這意味著需要出租732個月（61年）才能收回買房的本金。根據國家統計局數據顯示，我國房租價格已經連續上漲了37個月，但是，租金漲幅雖然快，卻仍無法追上房價上漲的速度。排名租售比較低的大連，收回買房本金也需要26年。在合理的租售比下，靠出租房屋，17-25年就能夠收回購房成本。
「穩中有降」將會是2023年樓市的整體走勢
3年疫情過去後，房地產市場有回暖跡象，但筆者認為，這一回暖只不過是短暫反彈，並不能改變未來樓市發展的大趨勢。從長遠來看，未來中國房價的走勢只能是「穩中有降」，逐步回歸到合理區間。
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