都說二批次是多金客的「濱江盛宴」，徐匯濱江、楊浦濱江、前灘、三林濱江都拿出了「大菜」，場面不可謂不壯觀！
我們暫且把目光聚焦到徐匯濱江這邊！
目前，寶能公館1288已經搶在了前頭，已於3月24日開啟認購；而百匯園則慢半拍，將在3月28日開啟認購。
說實話，兩盤都是項目收官之作，套數不多，徐匯濱江大戶型，江景效果都不錯，如果不是寶能有「雷」，估計市場反響是針尖對麥芒，旗鼓相當！
前者是樓王一線江景，高風險高收益；
後者是（准）一線江景，高收益且高分。
相信已經有兩撥人都「站好隊」了！
但今天飛哥想聊的「主角」並不是這倆盤，而是：
徐匯濱江的二手市場，以及接下來的新房供應。
01
徐匯濱江就是當下冉冉升起的「大明星」，從08年到現在，徐匯濱江從雛形到「半成品」，從「鏽帶」變成「秀帶」，差不多用了快20年的時間。
一房一萬，贊45
老實講這成長速度，在整個濱江帶除了前灘，基本上沒誰能比的了。（當然，這是建立在前灘的體量更小基礎上）
在規劃中，徐匯濱江的核心產業是金融、科技、文化傳媒，總體量達到400萬方。如今西岸傳媒港和智慧谷已初步落成，而西岸金融城還在施工中。
這樣規模的產業集群，不能說是濱江帶唯一，但也是非常重量級！
而且尤為難得的是，徐匯濱江整個的高端居住氛圍日益形成，尤其是濱江步道開放後，無論是人氣值和時尚文藝氣息都迅速升溫。
從這一層面來看，徐匯濱江的居住氛圍，比之黃浦濱江、陸家嘴、前灘，是有過之而無不及！
由此，徐匯濱江迅速地成為繼陸家嘴濱江、黃浦濱江之後高端濱水生活住區。
02
我們可以一起先來看看徐匯濱江的二手市場！
飛哥選取了幾個代表性的豪宅，雲錦東方、海珀旭暉、中信君庭名邸、百匯園，從近期的二手房成交來看，20萬+/㎡成交屢見不鮮；
尤其是200平以上大戶型，普遍賣得價格更高，甚至突破25萬/㎡大關。
高淨值人群越願意為大戶型買單，也足以看出徐匯濱江的地段價值和預期價值已經夯實且在不斷升維中。
我們再把成交結構細化下，飛哥拉取了2021年至今徐匯濱江08年（含）以後次新房成交數據（截止2023年2月28日），262套成交房源中：
1. 90㎡以上小戶型成交最少，只有25套；
2. 150㎡以上大戶型成交156套，占比約60%；
3. 200㎡以下均價都在14萬以下，200-250㎡、250㎡以上成交均價都在14萬以上。
由此可以看得出來，徐匯濱江大戶型更受歡迎，且價格賣得更貴。
而在所有150㎡以上的大戶型成交房源中，尚海灣和百匯園最受到二手市場歡迎，畢竟這兩個小區屬於一線濱江位置，體量也較大。
在此下個結論：
徐匯濱江二手房價越來越堅挺，整體的板塊勢能在產業+高淨值人群的聚集下還在不斷走高。無論是居住價值還是資產配置，都算是難得的置業「風口」。
而有一點非常關鍵——買徐匯濱江，優選大戶型！
03
再來看新房市場，徐匯濱江還有哪些大戶型新盤供應？
在盤點之前，飛哥還是帶大家回顧下徐匯濱江的新房市場表現。
從2021年積分制以來，除了個別項目出「么蛾子」，徐匯濱江入圍分（算上龍華）可一直都是高居榜單前列的。
飛哥統計了一下，2022年徐匯濱江有3新盤入市（只統計年內認購的項目），總供應804套房源，認購人數高達2265+組，1套房子有近3人在搶，可見競爭之激烈。
積分方面，只有百匯園三期和御江廷2盤觸發積分，平均入圍社保在189個月，平均入圍裸分在73.85分。
這樣的入圍門檻，已經是非常之高了，中低分人群基本「絕緣」。
可見，想要入住徐匯，新房置業的機會不僅需要等，而且競爭還特別激烈。無論是預算還是分數，門檻都挺高的。
因此，當前寶能公館1288和百匯園都算的上稀缺供應。寶能暫且不說，百匯園一定不要輕易放過！
而除了兩者之外，買大戶型的機會，還有匯元璽、保利&西岸龍華項目、香港置地啟元和雲錦東方三期。
匯元璽
就在香港置地啟元身後，還有匯元璽等待入市。
項目擬建設5幢25-26F高層住宅，1棟保障房及1棟3F配套建築，至少供應526套以上的住宅。
根據最新曝光的戶型，項目將主推約95-195㎡3-4房，參考聯動價13.1萬/㎡，起步價大概在1200萬左右。
由於該地塊要求中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的80%，套均面積不超過95㎡。
因此大戶型套數相當有限，能夠買到都是有幸運女神眷顧的！
保利&西岸龍華項目
去年9月，保利&西岸開發以36.014億元，競得徐匯區龍華街道188S-B-3地塊，地塊出讓面積19728. 6㎡，容積率2.5，溢價率9.13%，成交樓板價73019元/㎡，房地聯動價12.3萬/㎡。
項目將擬建7幢最高為26層的高層，其中位於地塊西北角的5-3#樓為保障房，而東南角的7#樓為租賃住宅，其餘5幢高層均為可售住宅。
項目同樣有80%中小套占比，總戶數為474戶（含租賃和保障房），因此大戶型相當稀缺。
據悉，項目戶型圖過程稿已曝出，主力戶型建面約99-300㎡高層。
戶型圖（僅供參考，以實際交付為準）
香港置地啟元
香港置地綜合體在徐匯濱江就是龐然大物般的存在，總體量約180萬方。其中主要是商辦，住宅是很小的一部分（僅占總體量的1.5%），即香港置地啟元。
圖源網絡
香港置地啟元起步就是280㎡大平層，總價預計3000萬起。
項目其實也有小戶型，但小面積產品戶型圖還未爆出，大平層戶型面積段為約280-330㎡，還有約435-495㎡頂層複式，戶型圖如下：（過程稿僅供參考，以開發商公布為準）
建面約280m²戶型
建面約330m²戶型
還有2套435平和495平的頂復
雲錦東方三期
雲錦東方更是徐匯濱江的豪宅代表作，前期入市已經積攢了不菲的熱度。而三期的聯排產品，更是終極意義上的收藏大宅。
項目三期共222套住宅，前期推出95套房源，均價約15萬/㎡。
如今，剩下的三幢多層和別墅有望年內加推，包含42套約177-409平多層公寓和85套約384-570聯列別墅。
部分戶型圖如下（過程稿，僅供參考）
多層公寓240㎡平面圖
聯列別墅3系戶型
地下一層平面圖
一層平面圖
二層平面圖
三層平面圖
四層平面圖
如果沒有徐匯濱江的「執念」，退而求其次，徐匯濱江的輻射區域，譬如徐匯康健匯樾庭及南站玖瓏庭也都可以考慮，預算千萬級可買百平左右3房；同時也有少量大戶型可供選擇。
總體來看：
1.徐匯濱江大戶型難得一遇，中小戶型將是接下來的供應主力！
2.對於1000-2000萬級預算的中產家庭而言，徐匯濱江可以說是全市範圍內高分客打新圍獵黃金目標，競爭激烈程度可想而知！
3.如果積分沒有70分以上，要入圍徐匯濱江新房，那就是難！難！難！