今天是3月27日，2023年馬上過完1/4
從2003年1月20日鄭州國際會展中心打下第一根樁開始，鄭東新區發展已經滿滿20年。這20年，鄭東新區從無到有，從所謂「鬼城」到現在宜居之城現代之城，一代鄭州人見證了整個歷程。
從2013年北龍湖蓄水完成、普羅旺世龍之夢首次開盤，鄭東新區北龍湖片區發展已經滿滿10年。
10年間，從眾人不知到全民「膜拜」，北龍湖片區和樓市經歷了風風雨雨。
10年間，北龍湖片區也從一片荒蕪之地變成令人羨慕的富人區。
如今，北龍湖片區的開發建設，已經從北龍湖南岸、金融島向北龍湖北岸進軍。
建設發展已經10年的北龍湖，有人知足，有人不滿。有人眼紅，有人不屑。
從龍之夢到建業海馬九如府，從龍湖上第到金領九如意，從亞新茉莉公館到魯能公館，從正弘瓴到北龍湖三貴「永威上和院、融創壹號院、金茂府」，從正商五境之首正商善水上境到正商禎瑞上境，從恆大悅龍台的高層到青風院子的純別墅產品，從北龍湖北岸中海雲鼎湖居小高層產品的嘗鮮到華潤瑞府的熱銷，從北龍湖龍尾之地的綠城湖畔雲廬、中海雲著湖居的寂寞到北龍湖龍首之地萬科拾謐森語、保利璞悅的狂飆，從名門樾府的爛尾到康橋諸子廬、建業君鄰大院目前的停滯，北龍湖樓市在過去10年上演了一番精彩大戲。
有人歡喜，有人悲。
河南話有句諺語：人無前後眼。
當掏出上千萬買北龍湖豪宅的人看到交付後細節和園林景觀的不堪時，心裡也是默默罵娘；北龍湖樓盤也出現了很多很多的維權現象。
當然，他們的心情，與還在停工爛尾停滯的樓盤業主相比，心裡還是好受一點點。
有人在北龍湖小區里默默享受低密的奢華的富豪生活；也有人在入住北龍湖小區後厭惡毫無隱私的樓間距和矯情的圈層，而擲重金買入華潤幸福里270平樓王大平層享受未來配套無敵的現代生活。
這，就是北龍湖。
到目前為止，北龍湖已經開發50多個商品房住宅樓盤，產品類型分為高層、小高層、洋房、疊拼、聯排、雙拼。
社區類型主要為：純高層、高層+洋房高低配、純小高層、小高層+洋房高低配、洋房社區。
容積率主要為：1.5、1.7、2、2.5、3。容積率最低的社區是1.32的萬眾順和禧和青風院子。
北龍湖房價從魯能公館的1.5萬/平米到永威上和院、融創壹號院、金茂府、青風院子的5—10萬/平米不等。
傳說中6—10萬/平米的價格，只是部分樓盤特殊產品特殊房源而已。比如一樓帶院產品、疊墅產品、頂層大平層產品、聯排雙拼產品。
至於車位的價格，曾經60萬、80萬的時代只是曇花一現。
現在大多數洋房豪宅小區的車位價只是30、40萬一個。
特殊渠道特殊小區還有更便宜的車位。
我們看看這50多個住宅樓盤的名單吧：
北龍湖南岸：
洋房社區：永威上和院、融創壹號院、金茂府、青風院子、冠景君悅湖、金茂如意府、保利瓏熙、正商瓏湖上境、正商禎瑞上境、永威上和琚、康橋諸子廬、正弘臻、碧桂園豫府、中建柒號院、萬眾順和禧、美景美之心、藍城蘭園、名門樾府、碧源榮府、中海玖園、雅居樂御賓府、榮盛華府、金領九如意、國投九棟、建業君鄰大院竹苑、建業君鄰大院梅苑、建業君鄰大院松苑、正弘瓴、建業海馬九如府、龍湖上第、蘭溪上苑、美林上苑、普羅旺世龍之夢（西苑）、亞新星雲灣（新盤待售）、北瀧苑（新盤待售）；
商住洋房小區：盧森堡中心大公府；
洋房+小高層社區：亞新茉莉公館（容積率1.99）；
小高層社區：普羅旺世龍之夢東苑（容積率1.99）；
洋房+高層社區：正商善水上境（容積率2.49）；恆大悅龍台（容積率2.49）；
高層社區：宏光攬境（容積率2.99）；
特殊社區：尚林苑、東方御園、祥悅苑。
北龍湖北岸：
洋房社區：萬科拾謐森語、保利璞悅、保利璞岸、綠城湖畔雲廬、中海雲著湖居；
小高層社區：中海雲鼎湖居、華潤瑞府、魯能公館、電建中光華曦府（新盤待售）、鄭新科創項目（新盤待售）。
整個北龍湖樓盤裡，共有雙拼別墅產品22套。
分別是：
青風院子2套；碧桂園豫府4套；萬眾順和禧8套；榮盛華府8套。
其中，青風院子的雙拼建面是664平，榮盛華府的雙拼建面是500平。
霸氣無敵。
我想，這22位業主，一定是人中龍鳳，財富無敵。
當然，正弘瓴還有36套聯排產品、青風院子還有6套聯排產品、建業海馬九如府還有32套聯排產品也是所向披靡。
金茂府4套370平的頂層大平層產品、永威上和院486平的大平層產品、永威上和琚610平的超級大平層產品、保利瓏熙305平的頂層複式產品、蘭溪上苑335平的大平層產品、萬科拾謐森語370平的大平層產品、金領九如意337、365、399、414、490平的大平層和頂層空中四合院也毫不示弱。
要說300平以上的產品，還有融創中原壹號院的315平戶型、金茂府的315平下疊產品、350平一二樓複式、永威上和琚的315平戶型等。
他們也是眾人買不起的對象。
對了，名門樾府也有一個318平的戶型，可惜如今爛尾了。
建業君鄰大院松苑也有300多和500多的戶型，可惜建業元氣大傷，松苑何時建設還是未知數。
這些房源和產品，都是北龍湖裡的愛馬仕。對於北龍湖大部分買房人而言，也是可望而不可及。
粗略算來，北龍湖目前為止共有雙拼產品22套，聯排產品95套，疊墅產品2103套（其中普羅龍之夢西院、雅居樂御賓府、龍湖上第是大頭，其本質是洋房複式產品，納入疊墅行列），洋房產品14570套，小高層產品9789套，高層產品2273套。
共28852套。
這28852套房子，構成了北龍湖的房源江湖。
盤點北龍湖整個片區，
北龍湖南岸還有1.7容積率的洋房地塊3塊，1.5容積率的洋房地塊3塊，3.0容積率的高層地塊4塊；
北龍湖北岸還有1.7容積率的洋房地塊10塊。其中，2塊可能要改性成產業用地，2塊可能是人才公寓用地。
還有2.5容積率的小高層地塊6塊，2.8容積率的地塊2塊。
至於魏河北岸新龍路兩側的10塊住宅用地，暫不在研究之列。其價值不大。
按目前的供地及建設速度，北龍湖的住宅用地，在5—10年內能開發完畢。
目前，北龍湖樓盤的產品升級和疊代越來越快，北龍湖樓盤競爭非常慘烈。
而且，已經出現了北龍湖二手房和新盤的競爭態勢
現代簡約風、純落地窗、奢華個性室內裝修成為主流。
大師設計，在北龍湖已經不是新鮮事物。
產品品質、風格、樣板區、樣板間的呈現越來越成為富人買房抉擇的參考。
未來，北龍湖還會出現更驚艷的作品。
拭目以待。
北龍湖，2023年已經呈現了新面貌。
目前，北龍湖南岸的東運河、西運河公園已經成為市民遊樂之地，這裡環境優雅，自然舒適。
如意運河兩側，中瑞大廈、楷林大廈、農投國際中心、盧森堡中心歐洲之窗等寫字樓已經投入使用，還有幾棟寫字樓酒店正在建設。
國投九棟北側的龍湖裡，近幾年作為北龍湖唯一的商業綜合體，已經成為時尚男女富人群體的吃喝玩樂場地。
而在龍湖裡北側一路之隔，正弘將要在這裡建設一個巨無霸型低密商業購物中心，名字有可能叫「正弘里」。
美林上苑北側金茂府南側的上海師大附屬鄭州啟佳小學、鄭州啟佳初級中學成為南岸的貴族學校。據說，光有錢孩子成績好還不行，還要面試家長。
其他的學校，龍騰小學已經開學，鄭大一附院東邊的學校更名為鄭東新區外國語學校東校區。
在鄭州森林公園的南側，一個學校突然間掛牌為河南省實驗小學北龍湖校區。其劃片範圍內壓根沒有住宅樓盤，很多人也不知道其生源到底來自何處。
目前為止，北龍湖南岸的公立小學和初中，還是缺乏的。
這是痛點。
北龍湖北岸，惹人注目的學校就是清華附中鄭州學校。
很多富貴之人用盡一切辦法把孩子送到這裡讀書，或者是關係，或者是錢，比如買啟迪鄭東科技城的公寓有上學名額。
當然，中海雲鼎湖居的業主抱有幻想能讓自己在交房後劃入此學校範圍，只是我感覺概率不大。
至於剛面市的電建中光華曦府能否有學區或者學位，各位自行腦補或者聽開發商怎麼說吧。
北龍湖北岸，目前在加速建設。
作為中原科技城的主場地和發源地，北龍湖北岸定位為「科技創新功能區」。其不再獨享「中原科技城」的名頭，因為中原科技城已經升級為260平方公里的鄭東新區全域範圍。
但中原科技城小微企業園、中原科技城全球人才創業園、中原科技城科技創新園、中原科技城智慧產業創新園「四梁八柱」項目給北龍湖北岸帶來無限的想像空間。
龍源西三街與龍湖內環北路交匯處東南側正在建設的鄭州國際文化交流中心待交付後，定成為鄭州新的城市地標。
東側，還有省科創產業重點項目「超聚變數位技術研發中心及總部基地」正在建設，這麼好的位置給他，代表了這個城市對於產業的追求和誠意。
至於北龍湖北岸魏河東側片區，則有可能重新調規布局。未來，這裡將布局一流大學院所、省科學院院所、頂尖國際院所、頂尖中央駐豫院所等4大組團。目前這裡已有哈工大鄭州研究院一期，二期正在建設。
目前，金融島已經開島。內環和外環建築有的已經封頂交付，有的正在建設。湖心島的湖面已經蓄水，只是環湖景觀並不那麼美好。特別是多處的廉價柳樹和泡沫磚鋪磚與「中原陸家嘴」的稱謂顯得格格不入。
據說，銀泰商業要在今年上半年開業。
我親自去現場看了。說實話，我對這個商業的未來結果不樂觀。
環形商業的先天性問題，是商業的致命傷。這一點，東區CBD商業已經吃過大虧。
無論如何，我還是期待其能夠成功運營，雖然我真的嚴重擔心其商業的人流問題。
10年一夢北龍湖。
2023年的北龍湖雖然沒有「效果圖」里那麼美好，但他依然是鄭州最好的板塊，鄭州最佳富人區，沒有之一。
中原之心，鄭州之王。
短期內，北龍湖在鄭州，無任何片區可與之抗衡。
過去10年北龍湖上演了一出「北龍湖逐鹿」的大戲。各方地產英雄輪番登場，各領風騷一兩年。有的開發商賺了，有的開發商賠了。
2023年的今天，北龍湖樓市還算火熱。
萬科拾謐森語一年多時間清盤讓人驚嘆，華潤瑞府2月份單月賣100套讓人咋舌，保利璞岸和保利璞悅的銷售業績讓眾多開發商羨慕不已。
但，還有多個北龍湖樓盤滯銷。
樓盤規劃、建築立面、呈現細節不好的樓盤不受富人的青睞。
更不用說停工爛尾的樓盤。
亞新星雲灣、北瀧苑、電建中光華曦府、鄭新科創新項目這4個新盤，在虎視眈眈瞄準新富人的錢包。
關於北龍湖買房，我的觀點依然是：
改善自住養老買北龍湖，沒任何問題。
這是鄭州頂級富人區。富人購房首選。
至於為了加入所謂「圈層」為了面子硬上車北龍湖，我覺得大可不必。
哪有那麼多圈層。
圈層是需要等價交換的。
北龍湖住宅樓盤的價格，你可以以以下標準作為參考：
精裝小高層，3萬左右。
品質精裝洋房標準層產品，4——4.5萬。
這是北龍湖房價的基本盤。
期待北龍湖的未來，越來越好。
他註定是鄭州的城市名片和封面。
鄭州城市封面，需要北龍湖。
鄭州也需要北龍湖這樣一個富人區。
北龍湖，你買了嗎？
本文完。
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