近日，佛山地產圈暖風不斷吹起。
「2月佛山一二手住宅成交破萬套、創近11年最好成績」，「豪宅市場率先起勢」，「購房折扣券發放」等新聞極速刷屏。
但是，另外一個與打工人息息相關的市場，卻引起了筆者的注意。
它就是寫字樓。有數據顯示，2022年佛山寫字樓空置率高達34.1%。其真實性究竟如何？一番實探，以及對於數據抽絲剝繭後，我們認為：
近幾年寫字樓租金不漲反跌，4年時間從65元/平/月跌至52元/平/月；
寫字樓亂象叢生，租客主要以小金融公司、電子商務、電話營銷、美容美髮工作室、地產、微商、裝修以及建築等公司為主，與高大上的第三產業有所偏差；
寫字樓實際空置率更高，未來寫字樓供應量還在新增，空置率或將進一步上升。
佛山第一CBD
千燈湖有寫字樓空置率65.4%
由於佛山新城、德勝新城、智慧新城、北滘新城等寫字樓集中的片區新盤較多，在踩盤的過程中，我們也相應地實探寫字樓，發現不少新城空置率頗高，尤其是佛山新城。
左上為大良德勝新城，右上為佛山新城
左下為張槎智慧新城，右下為北滘新城
所以，此次我們主要走訪佛山寫字樓租賃最為火熱的千燈湖，看看成色如何。
實探千燈湖寫字樓現狀，有的空置率65.4%
近地鐵，易上下班通勤的萬達廣場，成為我們主要探訪的地點。萬達廣場E座臨近下班時間，亮燈率大約在3成左右。
萬達廣場E座
進去一樓大堂一看，粗略統計整棟萬達廣場E座約有217間可出租，而僅有75家公司在這其上掛了牌子，實際租出去的比例為34.6%，也就是說，空置率大約在六成五。
萬達廣場E座
有意思的是，按照上述統計看，基本涵蓋小金融公司、電子商務、傳媒、電話營銷、美容美髮工作室、化妝品、茶葉、眼鏡、教育、健身、地產、微商、裝修設計以及建築等企業。
而登上眾多企業集中的高層後，發現小金融公司居多。
萬達廣場E座
其實，這類小金融公司，在來到千燈湖內的寫字樓之前，就已經開始萌芽了。比如，佛山民間金融街，前身是夏西商務區。這裡原來進駐了大量的「金融貸款」公司，以至於當時流傳「沒錢用就到夏西國際商務區」的名言。不過，如今這裡大多辦公場地也是空置狀態，大概是有相當一部分進駐高端甲級寫字樓內了。
佛山民間金融街
回歸正題。
令筆者意外的是，在萬達廣場E座一間上書「簽約中心（佛山萬達分部）」的辦公室，大門緊閉，像被搬空一樣，地面也有灰塵。
萬達廣場E座
到了另一層，菸頭、垃圾、傳單滿地都是，部分空置辦公室放眼望去全是水泥面，還未裝修，窗外可以直接看到周邊樓盤。
萬達廣場E座
走遍周邊，招商置地中心、京華廣場等，其實到了下班時間人流也不算特別多，反而友邦金融中心這邊的寫字樓，辦公人群會多一些。
友邦金融中心
坊間傳聞，租賃最多的其實就是友邦中心一帶，不過夜晚亮燈率也只有一半左右，或許都不到。
友邦金融中心
相信，這些只是整個千燈湖的縮影。
高空置率背後：一邊租金下跌
一邊供應激增
佛山目前產業形態畸形，迫切需求轉型，適應第三產業發展的寫字樓，其誕生必不可少。
2022年，佛山市地區生產總值12698.39億元，增長2.1%。其中，第一產業增加值221.13億元，增長6.3%；第二產業增加值7129.80億元，增長2.8%；第三產業增加值5347.46億元，增長1.0%。
但是，淘房君更認為，佛山當下要發展第三產業，應當從需求端考慮來建寫字樓，而不要盲目建設。
寫字樓月租金仍在下跌，65跌到52
根據第一太平戴維斯監測數據顯示，2022年10月佛山寫字樓每平米平均租金52元/平（來源：《2022年大灣區甲級寫字樓指數》），是廣州的1/3。
來源：《2022年大灣區甲級寫字樓指數》
但是，2019年佛山寫字樓平均租金為65元/平/月，幾年過去，跌得更厲害了。
寫字樓空置率在下降？實際或更嚴重
根據戴德梁行檢測，佛山甲級寫字樓空置率在2019年就超過了40%，而佛山新城板塊寫字樓空置率為全市最高，接近60%。
2020年，由於疫情的嚴重衝擊，空置率進一步攀升至43.8%。
但是，根據另一家機構第一太平戴維斯監測數據顯示，2022年佛山寫字樓空置率在34.1%。
但是，秉承客觀、理性的思維，淘房君對於這些數據，保留意見，或許寫字樓空置率遠比我們想像的要嚴峻。
佛山寫字樓仍在供應，2024年為240.7萬平
近段時間，走到在金融高新區路上，看著新落成的IFC亮著霓虹燈，筆者意識到，這是佛山的寫字樓供應量繼續新增的縮影。
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