今年樓市上漲的邏輯，多少開始變了。
進入2023年之後，樓市行情就開始不一樣了。
——二線城市的火熱遠超一線城市！
還記得疫情前的那一輪上漲嗎？
2019年年底的那一輪啟動，是由一線城市開始溢出的，尤其是深圳，自豪宅稅取消之後，橫盤的房價開始飆升。
恰逢2020年疫情還來了一輪大放水，更是讓房價上漲一發不可收拾，連帶著旁邊的東莞一躍成為了全國房價漲幅第一的城市。
於是，那一年的房價規律變成了：一線領漲，二線輪漲，環一線跟著漲。
可2023年開始，規律卻顯然失效了。
因為這輪上漲，直接從強二線城市開始了。
一線按兵不動。
到現在穩得一批的，當屬一線城市。
二線城市該降首付的、該降利率的、該鬆綁限購的、該送名額的，反正能幹的基本都幹了。
反觀一線城市，太穩了。
深圳前幾天各種小道消息滿天飛，說取消二手房指導價，還說得有鼻子有眼的。
結果消息存活1小時就被刪了。
這或許也在告訴我們，想等一線城市的鬆綁，大概率不可能。
深圳出了名的敏感，但凡一點小動靜，都有可能直接推高房價。
但大漲的結果肯定不是上面所看到的，所以政策一直懸而未出。
何況深圳2月份的成交數據已經有明顯好轉：
2月份深圳二手住宅成交2509套，這是時隔18個月後，深圳二手房成交量重新回歸到2500套以上。
雖達不到火熱預期，但至少是從低谷緩過來了。
既然好轉，又何必繼續添把火？
至於北上廣，從1月份成交量就夠亮眼的了。
2月份上海總成交預計在18800套左右。
並且新房再現搶購熱潮，華發半島華庭335套房源吸了1640組認購，實際接近驚人的500%；
保利越秀和樾天匯認購率達到319%，人數突破1000；
華發古美華府更誇張，1000多人直接讓認購率衝上339%。
毫不誇張地說，上海樓市是四大一線城市中，最火的一個。
深圳、北京是成交量起來了，但價格尚未有異動。
廣州是珠江新城的豪宅價格起來了，其餘依然穩。
而上海，則開始有量價齊漲的苗頭。
但總歸來看，一線城市穩得一批，並沒有出現飆漲行情。
原因無他：政策夠穩。
回顧2019年，深圳是確定社會主義先行示範區疊加取消豪宅稅，才達到瞬間點燃市場的。
後面也馬上補救，用調控手段收緊市場。
如今四大一線城市，依然是調控收得最緊的城市，而且短時間鬆動的可能性不大。
換言之，今年樓市的火熱行情上漲，大概率不會從一線城市開始。
二線蠢蠢欲動。
最近的火熱消息，主要來自二線城市，尤其是強二線城市。
成都：
新房2月成交11312套，對比1月成交8479套，環比上漲了33.4%；
二手房2月成交突破19061套，對比1月成交10162套，環比上漲了87.6%。
強二線城市中最火的一個，當之無愧。
南京：
新房認購量7171套，成交量4408套，創下實現近8個月來新高，僅次於去年6月新房認購超8000套的峰值。
杭州：
新房2月共搖號34次，推出了5610套房源，共計11315組家庭參與/入圍搖號，平均中籤率49.58%。
二手房成交了6894套，環比1月直接增加了140%，創下近20個月以來新高。
蘇州：
2月新房成交4065套，環比1月份增加了1479套，環比上漲57.19%，同比去年2月份增加了920套，同比上漲29.25%。
武漢：
2月新房成交12421套，環比上漲87.18%！同比上漲108.51%！創下17年新高，並且擊敗了去年的旺季！
青島：
2月新房成交6805套，環比增長約92.9%，二手房成交5609套，環比實現翻番。
還有更多的數據，均在說明同一件事：
一眾強二線城市，樓市熱得發燙。
到底這是為什麼？
1、政策面，能松的基本都鬆了。
利率普遍下調，首付普遍降低，南京從高冷期的8成首付降低到3成首付，蘇州從二套未還清8成降低到4成。
像鄭州、天津這樣有條件的強二線城市，更是直接把利率降到4%以下。
合肥、杭州、蘇州、南京、武漢更是執行分區限購，或黑科技破限購。
總之，政策就一個字：松。
2、門檻低，上限高。
如果說現在的強二線城市，就是未來的一線城市，那毫無疑問，現在就是最好的機會。
機會體現在哪裡？
一個是政策，一個是價格。
相比一線城市，強二線城市的價格更低。
北上深，均價接近7萬，400萬能買的基本是老破小，上漲潛力還堪憂。
但400萬的預算，甚至300萬已經能買到強二線城市的核心地段，上漲動能更強。
關鍵是，多數中產家庭夠得著。
一線城市還能繼續翻番的價格門檻，基本是600-800萬的區間，普通家庭根本負擔不起。
所以一線城市，註定是高階家庭的遊戲，但強二線城市依然有大部分家庭買得起。
我記得4年前有個地產老總說過一句話：
未來，如果一線漲2倍，那麼二線就會漲3-4倍，三四線漲幅會小於2倍。
顯然，也是認可強二線城市的漲幅空間。
此外，是政策。
哪怕你有錢，一線城市也不是你想買就能買，限購卡在那，名額卡在那。
只要不放鬆，你就只能等。
3、二線城市的基礎面越來越好。
近幾年的搶人大戰中，最出色的反而是二線城市。
2021年人口增量排名第一的是成都，第二是杭州，霸屏榜單前10的，除了嘉興，清一色的二線城市。
京滬是主動控制人口，早就退出了人口爆發增長的時機，但廣深一直是霸屏人口增長的冠亞軍。
可近2年，局勢有變了。
這裡面有房價因素，有生活成本因素，但更重要是，強二線城市發展越來越好了。
4、政策的主動傾斜
大家應該關注到，這幾年很多省份開始打出強省會的戰略。
在強省會戰略之下，各省都在把資源往自己的省會城市中傾斜。
如成都、武漢、杭州、鄭州、西安、長沙、合肥、南昌等。
這樣的戰略之下，各省的省會發展速度非常快。
很多二線城市基建配套越做越好，比如杭州、南京，地鐵的落地速度非常快，甚至已經修建到臨市去了。
各種國際品牌，在一線城市才出現的商業品牌，也早就布局強二線城市了。
一線城市所謂的光鮮生活二線城市同樣有，論起醫療和教育配套，許多二線城市也根本不輸一線城市。
這就是人口逐漸回流二線城市的核心原因。
而這也是，未來房價升值速度能跑贏二線城市的原因。
對於夠不著一線城市的人來說，換個思路，換條賽道，用低成本換取大機會，也是一個選擇。
我相信，這就是近期強二線城市如此火熱的原因。
只要一線城市不放鬆，短期樓市火熱行情不會有太大變化。
熱鬧註定屬於一批強二線城市，但火熱之際，別忘了辨別。
焦慮情緒影響決策並不可取，還得回歸城市基本面和邏輯。
當前值得重點關注的強二線城市，以及一小批環一線城市：
成都、南京、蘇州、重慶、杭州、武漢、西安、鄭州、東莞、珠海等等。
沒提的不是沒價值，以上只是需要當下重點關注的。