六月的首周，無錫樓市就燃爆了！
惠山新城美的愛情雲築首開大捷；經開區純新盤和璽首開大捷，火熱到開盤現場直接開啟了奔跑式買房的場景！
而另一邊，無錫又一「神盤」低調地走向「清盤」路途……
01
「封盤」欲漲價！昔日「神盤」還值得買嗎？
作為經開區的「限價神盤」之一的觀山名築，一直被譽為「倒掛盤」，在遍地「2萬+」乃至「3萬+」的經開區，這個價格實在心動，也吸引一部分購房者的關注。
據了解，觀山名築目前已經暫時沒有房源在售，預計今年年底將加推新房源。
▲圖源：365淘房
我從中介那了解到，不少購房者都在翹首期盼項目的最後一批房源。
觀山名築在2018年的均價在15500元/㎡，而2019年的均價還是15500元/㎡，與前期價格基本持平。
放在整個無錫市場來看，觀山名築依然具有競爭力。
▲圖源：365淘房
一方面，經開區在售樓盤並不多，且大部分樓盤價格在3萬+/㎡，對比之下，觀山名築真的不算貴。
此外，觀山名築的二手房成交價都已達到了1.8-2.1萬/㎡，存在一定的倒掛。
▲圖源：鏈家
另一方面，項目周邊配套已經成熟，商場、學校、醫院等都不缺，並且1號線塘鐵橋地鐵口距離項目約983米，交通便捷，生活起來會很方便。
對於自住購房者來說，算是入住經開區比較不錯的選擇。
但觀山名築也曾曝過不少「黑料」，比如物業毆打業主、房子質量不過關、屋內漏水、水泥一踢就掉！
甚至有業主直言：「住這樣的小區，活下來靠運氣！」
▲圖源：搜狗微信
▲圖源：東林書院
▲圖源：東林書院
如果最後一批樓盤真的漲價了，對於投資客來說，顯然就壓縮了投資空間。
所以，不管是剛需還是投資客，都需謹慎入手。
02
流量型、天賦型、炮灰型！無錫樓市的千姿百態！
這段時間，我的朋友圈一直被這2類消息刷屏：
一類是樓盤熱銷，不夠賣、現場人氣火爆，比如前文提到的美的愛情雲築、無錫和璽；
另一類則是各種促銷信息，特價房、一口價房源、限時優惠……
當然，這兩種現象並不矛盾，當下的無錫樓市本就冷熱不均，但歸根結底還在於樓盤本身，基本可以分為這幾類：
自帶流量型
這類樓盤要麼地段稀缺，要麼品牌強勁，或者是二者皆有，比如融創惠山映、萬科金域緹香、綠城鳳起和鳴等。
其中，綠城鳳起和鳴位於經開區，地段稀缺，目前已有部分房源交付，品質肉眼可見，並且在售房源數量比較有限，稱得上是區域標杆性的產品！
融創惠山映位於惠山新城，作為無錫近年來比較火熱的板塊，加上區域內的土地價值上升，備受買房人的青睞；
萬科金域緹香位於長江北路，長江北路本就自帶光環，再加上一騎絕塵的品牌力，自然是備受期待。
有天賦型
天賦指的是樓盤自身的條件，這類樓盤往往自身素質不錯，性價比還很高。
比如濱湖區的新力翡翠灣，項目自身品質不錯，加上區域內已經「房荒」，只剩它有高層在售。
憑藉著不錯的產品實力加高性價比，項目在1周時間賣出40多套房源，成績非常可觀。
炮灰型
仔細來說，炮灰型樓盤可以分為這幾類：
a、產品定位有誤
比較典型的，就是濱湖區的天安曼哈頓，該盤定位高端，定價當然也很高端。
可是，天安曼哈頓並沒有給購房者展示出它應該有的樣子。外立面普通，內部配套也一般。
綜合評價一下：就是一個定位高端的樓盤，沒有大的缺點，但自身的優勢也不足以支撐入市價格，所以結局可想而知。
天安曼哈頓就成了以低去化率而聞名的無錫樓盤之一，也算是「實至名歸」了。
目前，項目已經封盤，重新開放時間另行通知。
▲圖源：365淘房
再比如惠山區的龍澤半島逸灣，開盤已近9年，只有861戶的體量，至今還有庫存，其成交之慘澹可想而知。
▲圖源：365淘房
龍澤半島逸灣目前在售建築面積約405平雙拼別墅，價格約11500元/㎡，還有兩套，商鋪建築面積約100-1000平，均價8500-9500元/㎡。
雖然該盤價格不高，但都是大戶型的別墅，且位於玉祁板塊，周邊工廠較多，交通不便，環境一般。
或許正因如此，項目賣了9年還沒賣完。
b、高價拿地站崗盤
比如錫山區的恆大·御峰，項目拿地是在2017年，當時成交樓面價11686元/㎡，是錫東的地王！
首次開盤是在2017年12月22日，當時推出1#、5#、7#洋房及10#樓高層，洋房均價30000元/㎡；高層均價24000元/㎡。
▲圖源：365淘房
現在，恆大·御峰搖身一變成了恆大翡翠公園，均價在18500元/㎡。
仔細想想，一個樓面價都11686元/㎡的樓盤，現在均價僅18500元/㎡，還帶裝修。可能存在2個原因：一是開發商急需資金回籠；二就是裝修標準或許會存在縮水現象。
但也不排除開發商在給買房人放福利。
c、10年內都看不到地鐵規劃的盤。
地鐵作為城市的動脈，拉近了城市的距離。
我們先看一下目前無錫地鐵最完整的規劃：結合《無錫市綜合交通規劃(2016-2035)》的編制，根據規劃，未來我市將構建「8線+1支」的城市軌道骨幹網絡，線網規模約297公里。
到了2035年，無錫大部分區域都將被地鐵覆蓋，而那些沒有地鐵經過的區域，只會被慢慢被邊緣化！
當然，任何事物都有28定律，也不用刻意去追求所謂「神盤」，抱著平常心買房，可能會有意想不到的驚喜。
03
無錫群盤混戰，買房人應該如何選擇？
據不完全統計，無錫市場上有101個樓盤在售，品類繁多，那麼究竟怎樣挑選，才能找到更有潛力，未來話語權更大的樓盤呢？
首先，決定樓盤價值的，最基本的就是地段。這幾類區域的樓盤往往會更有潛力：
1、位於zf重點發展方向上。
zf的威力大家都深有體會，經開區就是最好的證明。如今，經開區已經成為了無錫房價的最高點，購房門檻更是節節攀升……
如果你覺得這個區域「高攀不起」，惠山新城、天一新城等新城都是不錯的選擇。
畢竟，無錫目前整體還是向外拓的發展趨勢。
▲經開區鳥瞰圖
2、產業、配套齊全的區域。
比較典型的案例就是惠山新城，因為有雄厚的產業支撐，吸引了眾多人口流入，各項配套也很完善，人居氛圍濃厚，樓市關注度幾乎僅次於經開區。
3、供地少，新房庫存小。
物以稀為貴的定律，在樓市中也同樣適用。
比如梁溪區和濱湖的環太湖區域，因為區域內供地少，整體供小於求；加上稀缺的資源環境，不僅新房價格高企，就連二手房價格也居高不下；
最後，除了地段、品牌外，配套中的學區和公園同樣會影響房價。一般來說，優質的學區、靠近公園的樓盤往往會擁有更高的溢價率。
此前，國家統計局發布了4月70城房價指數，無錫連漲14個月，房產對資產的增值、保值已經不言而喻。
但我們也要看到，相比16年直線上揚式增長，現在無錫房價已經處於穩中有漲的階段。
顯然，閉眼買房都能漲的時代已經過去，現在買房，不僅要謹慎挑選，更要做好長期持有的準備。
特別是那些庫存很大的區域，買房時一定要小心，可能未來很長一段時間內都不會大漲。
至於那些聽起來很誘人的遠郊大盤，除了地緣客戶外，投資客謹慎入手。