他們看好的是銀髮產業，不是看好的銀髮老人持有的物業。
文/貌貌狼（微信公眾號：財經郎眼Daily）
王牧笛：今天我們請來了我們的老朋友，水庫論壇的創始人，歐神老師來聊聊養老地產、老齡化的問題。2020年我忽然非常地感慨，為什麼，因為最早的一批90後已經進入三十而立之年了。最早的一批我們80後已經不惑之年了。其實「郎眼」聊過養老，但是以前用一個詞叫「中國的老齡化」，現在我要換一個詞，叫「中國的急速老齡化」。到2050年前後，中國老年人將達到4.8億的峰值，占總人口的34.9%。對比全球的人口，到2050年，全世界每4個老人就有一個生活在中國。那意味著30年之後，一個青壯年要養活兩個沒有勞動力的人，一個老人、一個未成年人。
郎咸平：其實我跟各位講，很多媒體或專家討論「我們用美國的養老制度、退休金制度；英國的什麼什麼制度，看看能不能夠緩解這種情況。其實都不用，多生孩子是真的。我跟各位舉個例子，現在從歐美引進的各種養老房產或者養老制度，在中國都不太成功。
王牧笛：關於養老這個事西方的一些主流傳統，跟中國是有很大不同的。中國是居家養老、社區養老和機構養老。但是居家養老排到了96%，那兩個各占1%和3%。
郎咸平：有95%的人都需要靠居家養老，因為中國最有錢的家庭只有5%，所以後面兩個要超過5%就不是很容易。
王牧笛：作為我們三個中唯一的老年朋友，郎老師，您怎麼養老？
郎咸平：就是靠女兒，養女養老。
王牧笛：在你們看來除了生娃這件事情，就沒有別的養老？
歐成效：投資當然也能賺錢，那都是少數人。從全社會來說，如果每個人都不生孩子，投資就是無源之木，是長久不了的。全社會宏觀來看還是要靠孩子，投資是微觀的事情。
郎咸平：如果說下一代還只生一個的話，各種投資機會都會逐漸凋零。沒有年輕人接班是不可以的，所以目前最大的危機不是養老，而是生育的問題。西安的房子為什麼還會漲，因為人口凈流入非常多。他們有各種鼓勵政策，因此他們房價是有支撐力的。
王牧笛：對於中國的老齡化這個問題，歐老師怎麼觀察？
歐成效：我們主要是考慮老齡化對於資產價格的影響。因為我們整天都在研究房價，主要就是研究這個價格的漲跌。剛才郎教授說了，中國的制度跟美國、跟西方有很大的不一樣，所以2050年老齡化來臨的時候，中國人只能做一件事情——賣房子。把賣房子的錢去養老。那會導致什麼情況呢？就是房價看跌。2050年的時候，我是很擔心的。
王牧笛：歐老師說2050年進入老齡化，這個判斷不嚴謹。現在已經是老齡化的社會，「化」這個詞本身表示過程，ing（正在正行時）的形態嘛。馬雲曾經在一次論壇中說未來會房價如蔥。那我們現在擔心，如果老年人急劇地增長，會不會房價如白菜？
歐成效：中國是一個全面的、廣泛的老齡化。單是這兩年，我們在某些城市、某些社區已經發現了大規模的老齡化，比如說鶴崗。甚至廣州城內有老社區，地段很好，市中心，但老年人退休工資很低，不能維持生活水準，也有很強的賣房衝動。這種細分板塊老齡化拋壓是非常重的。
王牧笛：我舉個例子，比如說深圳，深圳跟鶴崗就是中國房價的兩端，深圳是6萬塊錢一平，鶴崗是6萬塊錢一套。鶴崗是一個煤炭城市，靠像白菜一樣的房價出了名，年輕人都走光了。深圳就不一樣，深圳就全是年輕人集聚，很少看到老年人。剛才說老年人的城市，那老年人的社區現最近也火了，現在有個詞叫銀髮社區或者叫養老社區，這事靠譜嗎？
歐成效：很多人給我推銷養老地產，說老年人退休了去山東威海，去那裡買套房子。我說那他都退休了，他拿什麼錢去買呢？他又不能按揭。他說「你可以把廣州房子給賣了」。歸根到底還是要賣廣州的房子。我認為銀髮社區從本質上來說，是沒有購買力的。
王牧笛：除了房地產這塊，銀髮經濟現在也特別熱。《財經郎眼》以前聊過她經濟，聊過單身經濟，這次聊銀髮經濟。其實銀髮經濟這些年一直都有，比如說咱們以前聊手機的時候，老年人手機，螢幕大大的、按鍵大大的；後來保健品市場其實也是跟老年人相關的。銀髮經濟是不是應該構成我們經濟或者創業中一個很重要的商業模式？或者是一個很重要的考量？
郎咸平：我覺得是的，銀髮經濟將來會慢慢催生出一些過去所沒有的行業。比如說舉個例子，浴缸你準備怎麼設置、床準備怎麼設置？過去我們浴缸都是腳跨進，你可不可以用開門的形式呢？開門的形式對老年人來講是不是更方便呢？各種器材的話都會朝著銀髮族的方向做一些大修正。
王牧笛：很多人對老年人是有誤解的，以為老年人跟不上時代 out（落後）了。我給你說幾個數據，中國網際網路發展的狀況統計報告顯示，截止2019年6月份，中國的銀髮人群每天在網際網路的時間達到4個小時、95%的老年人裝了微信。還有另一個統計數據，今天的中國老年人，76%在化妝，主要是抗皺和頭髮護理。如果說養老地產不靠譜的話，銀髮經濟靠譜嗎？
歐成效：它是一個不斷增長的市場。像日本，日本老年人的尿布銷量已經超過新生兒尿布了，所以做老年人尿布的廠家就發財了，因為市場一天比一天大。從這個角度來看的話，中國未來也有可能是老年人的尿布超過年輕人的尿布。
王牧笛：日本作為我們一衣帶水的鄰邦對於中國是有一些鏡像意義的。比如去日本打車，你會發現計程車司機動不動70多歲。新加坡，在餐廳打工的也是老年人。現在老年人在不斷地工作，之前德國有一個汽車零部件的製造商打了一個廣告，說「我們連65歲的人都雇」所以說這個老年經濟是多麼的重要。
歐成效：我相信老年人是富有生產力的，尤其在投資的領域，最牛的兩個就是老人就是巴菲特和芒格。但是我不是很看好巴菲特的股票，因為他手裡的股票都是老年人的股票。
王牧笛：資產的價格有一個測算，是說當日本和中國方面老年的撫養比每上升1%，日本房價下降11%，中國房價下降26%。歐老師在我們「廣東衛視跨年演講」講的是房地產的下半場，現在我們的這個資產江湖，就面臨著這樣一個人口老齡化的變局，您覺得在影響房價的諸多因素當中，老齡化會占到一個怎樣的因素？
歐成效：肯定沒有26%，我覺得2.6%差不多。這是一個長遠的、緩慢的影響。比如說你每年都跌這麼一點點，到2050年不可逆轉。
王牧笛：我們的下一代人長起來以後，會面臨一個問題，男方的爸爸 、媽媽那兒，甚至爺爺、奶奶有房子，女方的爸爸、媽媽、爺爺、奶奶也有房子，一個小家庭可能會承接五六套房子。
歐成效：如果你繼承了6套、8套房子，但是你有沒有珠江新城的頂樓江景複式呢？如果一個人繼承很多套房子，他會把那些「邊角料」都賣掉，保留一兩套大戶型豪宅。在一個地產過剩的情況下，會發生內卷化。只有核心區才能活下來，外環系的價錢跟內環系的價錢會越拉越遠。
郎咸平：對，沒錯。從2020年開始，股票不要看大勢就看不同板塊。地產也是一樣。不要說上海的地產好不好，一定是上海地產裡面有好的有壞的。任何城市都是一樣。
王牧笛：也就是說，不僅在A股里，在中國的地產里也要找到屬於自己的藍籌股。最後請教歐大一個問題，既然您不看好銀髮社區或者養老地產，為什麼這麼多資本都紛紛地入局養老地產？
歐成效：他們看好的是銀髮產業，不是看好的銀髮老人持有的物業。
郎咸平：銀髮經濟現在有時候被扭曲成養老地產。整個銀髮經濟本身是個製造業，比如說老人尿布或者是老人浴缸之類的。這個產業是一個新興產業，是一個藍海市場，而不是所謂的養老地產。
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