文 | 小粥

距離2020年再過兩天就到了，今年的房地產大趨勢已經很明朗了，因城施策已經取得了顯著成果，房價總體上已經保持在了平穩的水平穩線上。在進入了2020年，不少城市的房地產要面臨了新的考驗，一方面市場的住房供給量也會持續增加，另一方面，在調控之下市場的房地產購買力也並沒有太多的增加的跡象，樓市庫存股也在緩慢增加。

我們根據相關統計局的數據顯示：

2019年上半年帝都的新房成交量依然存在一定的上漲，但是舊房成交量卻出現了明顯的下滑，舊房成交量才7萬多套，在2016年達到了13萬套之多，相比之下成交顯著下滑，按照現在的市場庫存量，可以靜態消化3年，達到了8年以來的最高峰值。

一方面我們可以看出來房地產的調控始終沒有鬆懈的意味，另一方面開發商原來拿了地的房子依然就在推出，這都是直接指向了2個結果，第一是市場上買房人積極性也都降低了（亞麼事因為調控失去了購房資格、要麼受買漲不買跌的影響暫時隱匿了買房需求）

第二是開發商銷售效果並不理想，在金三銀四的小陽春之後，樓市也是一直平淡到如今，那麼今年金九銀十也徹底熄火了，明年的趨勢也不是很明顯。

大家反觀一下雙十一前後，較大型的網絡電商平台在相繼推出了商品降價促銷的同時，2019年還有新戲碼，兩大網際網路公司巨頭推出了雙十一房產打折促銷活動，在70多個城市，聯合200多家開發商，投放了超過6000套特惠的房源，就連學區房也有1元起拍活動。

這些種種跡象表明了，房子確實不好賣，但是購房者依然經常看到「日光碟」出現，這又是為何呢？有錢人到底有什麼？剛開盤就「搶購」一空，被辭退業務員說了實話：

其實這些都是開發商故意製造的宣傳噱頭，目的也就是為了促銷，並不是真有那麼多的有錢人。

套路一：開發商的「飢餓營銷」，通常都是對外說「賣光了」

飢餓營銷就是商品房銷售策略，最常見的一種方法，屢試不爽。例如開發商評估第一次開盤時，只有5000個潛在購房者，雖然已經建造了完成了1萬套房源，但是開發商並不會是一次性把所有的房子拿出來，可能首次開盤也僅僅會拿出三五百套進行出售，用以製造出房子遠遠不夠，購買者越來越多的虛假景象，結果也是顯而易見的，拋出來的房子分分鐘淹沒在購房人群，開發就會宣布樓盤已經告罄了。

如果有其他的購房需求，甚至可以留下名字電話和繳納高額定金，用以等待下一次的開盤進行加推，經過這麼一宣傳，一旦有什麼風吹草動都會迎來大家的關注，這就很容易讓不明真相的購房者真的以為這個樓盤有多好，所以供不應求，即便在房子難以出售的情況下也能夠當日賣完。

對於開發商來說，就是利用了大家的好奇心，特別是通過了身邊的人口口相傳的小道消息，這也特別容易信以為真，這樣的潛在購房者也會越來越多，開發商以後銷售這個樓盤是會越來越容易。在隨後多次加推的房屋中，數量可能會更多，雖然說房子平淡無奇，但是購房者「搶到房」的心理滿足感就讓人們感覺買這套房子很值（別人搶不到，我搶到了，很划算。）

套路二：房托而也是開發商者的慣招，很多購房者也不明白。

講到了「日光碟」裡面的貓膩，除了簡單的飢餓營銷之外，還需要聘請大量的的偽購房者，他們扮演的購房者的角色，為了買房者發出的聲音，影響著真實購房者的心裡預期和買房行為作為導向。

一般而言，房托是在看樓盤的日子就會出現，特別是在對於大型的促銷活動現場都能看到房託兒的身影，如果你是外行，回很難看不出來這個事房託兒，那些才是真實的購房者。

咱們舉個很經典的案例：

在認籌階段開發商收到了300個一項購房者的誠意金，但是誠意金並不等於定金，不買房也可以原封不動退回，為了讓這些潛在的購房者下單買房，房託兒就能起到很大的作用，首先在優惠力度上，房託兒會站在購房者的立場闡述力度有多大、買這個樓盤的房子有多划算；其次在購房者不準備買房的時候，房託兒會主動把這套房子立即「搶走」，讓購房者感到惋惜，用這種錯失良機的情感氛圍，變相引導購房者下單。

當然了，對於開發商在銷售房子的過程中，還會有很多的招數，除了限制性推出房源的飢餓營銷法、聘請房託兒（這裡面的套路也是很真是的，有人說當一天的房托能賺280元，還能管飯），甚至還有發傳單，挨家挨戶敲門促銷等，只要不是傷害了購房者的正當權益和市場公平公正公開的基本交易原則，其實這些方法都是可行可用的。

但是小粥還想說的就是，我們要提醒一下購房者，在市場經濟的大環境下，進行的商品房買賣活動中，一定要確保信息的真實性，和公開性才是最為重要的，買房這件事不能偏聽偏信，在買房過程中也不乏很多不良開發商和置業顧問中為了促銷憑空捏造出一些虛假信息和虛假承諾。

買房很容易因為一些虛假信息，導致了很多東西無法向購房者兌現，因此也會成訴公堂的情況也非常多，要提防太多；