作者| 貓哥
來源| 大貓財經
很多人問貓哥，最近房貸利率要重新選擇，要麼固定利率，要麼LPR+固定點差的浮動利率，一次定終生，到底怎麼辦呢？
這個問題其實挺簡單，不少人為此犯愁，估計有個錯覺，好像選對了能少交幾十萬房貸，選錯了要多交幾十萬…….真的想多了。
01
LPR這幾個字母有點唬人，所以有些人死活搞不明白。這個貓哥普及過《錢的流向徹底變了，房價越來越涼？》
簡單說就是，錢的價格怎麼定？以前是央媽說了算，現在……也是。
但是方式有變化，以前的定價很長時間才變一次，現在央媽找了一堆機構說，你們離市場近，建議下該怎麼定價合適吧。
於是大家各自報價，然後央媽去掉最高和最低的，算個平均數，這就是最近市場上錢的價格了，也就是利率新錨，很市場化。
有人說，現在疫情期間，有些公司貸款利息都一點幾了，我也想按這個水平還房貸，靠譜嗎？想得美！
新政策下，參考的是5年期的LPR價格，LPR月月變，但你指望不上，房貸的錨，一年只能調一回。
02
以前的房貸很簡單，除了固定利率，基本就是跟著基準利率浮動，差別是買房時候的條款，有人利率7折，有人上浮30%，房貸能差出好幾個點。
所以總體來說，你的成本，在買房時候就決定了！錨怎麼換，對你的購房總成本影響不大！
那LPR+固定點差怎麼算呢？總共兩步：
● 用你的房貸合同約定利率，減去4.8%（去年12月的五年期貸款利率），得到一個數字，這個就是固定點差，以後就不變了。
● LPR+固定點差，就是你的房貸利率了，LPR每年重新定價一次，你的利率也就跟著變了。
舉個例子吧：
比如你的房貸打九折，基準利率4.9%，那4.9%x0.9=4.41%，這個就是你的約定利率，然後減4.8%，得到-0.39%，這個就是你的固定點差，一輩子不變。
同理，如果你的房貸利率是上浮10%，那你的固定點差就是4.9%x1.1-4.8%=0.59%。
點差有正有負，很好計算。
03
原理清楚了，做選擇之前，咱們還應該先明確幾個基礎概念：
● 這個調整的初衷不是給房奴減負！你希望房貸立減10%，那是自己加戲；
● 這個也不能有大幅上漲，否則老百姓受不了；
● 所以，這個切換就需要平穩、安全，波動越小越好。
● 但是吧，這個事銀行都挺高興。
品品！你細品！
先說一個原因吧，今年的原則是保持不變，之前的基準利率4.9%，去年年底是4.8%，本來可以少交點，但這個利好現在享受不了了，有人算過，大概有280億的規模。
04
現在回到正題上，怎麼選擇？
這個別靠感覺，推算一下利率變化後的房貸變化，就能看出你所面臨的情形究竟是什麼，也更容易做出選擇。
不過算這個帳，會哭的，為啥這麼說？因為我算了……
過程跟大家說下，不感興趣可略過直接看結論。
按現行利率4.9%，咱們先假定有四個人，貸款利息各不相同，為了省事，咱們固定點差就直接用百分數，就不換算BP了：
甲：房貸7折，固定點差-1.37%
乙：房貸9折，固定點差-0.39%
丙：房貸上浮10%，固定點差0.59%
丁：房貸上浮30%，固定點差1.57%
我們假定基準利率有升有降，表格第一行是老政策的結果，第二行是按照新錨調整後的結果。
看著眼暈？沒關係，帳本不用細看，從舊錨切換到新錨，表中紅色部分，用戶占便宜，至少不吃虧；沒標顏色的部分，銀行占便宜。
結論就是兩句話，對用戶來說：
● 如果基準利率在4.57%-5.24%這個區域時，新錨會比舊錨更貴；
● 如果基準利率超出這些範圍，低於4.57%或者高於5.24%，新錨會讓一部分人受益，具體是誰，跟你的房貸利率有關。
所以，你知道銀行為什麼開心了吧？你也清楚自己所面臨的情形了吧？
切換之後，同等條件下你的房貸大機率會比以前貴一點點，所幸幅度很小，房貸是比較民生的產品，波動不會很大，在房價面前，這點小變化都是浮雲。
有人說，那選擇固定利率不就好了？最近利率下降的趨勢比較明顯，這麼做短期看好像也不太明智。
所以，具體怎麼選呢？
浮動利率短期看起來更好一些，長期看，不知道。
固定利率短期看起來會多花一些錢，長期看，不知道。
那不如省點是點選擇浮動利率吧，畢竟，自己憑本事貸的款，含淚也要還完。