房東：「你欠租金，請搬走！」
租客：「我早就付清了，不搬！」
前幾天，家住蕭山的小陳意外接到房東的電話，房東要求他這兩天把下個月的租金付掉，否則就得搬走。小陳覺得莫名其妙，這房子他才租了一年，當初簽合同的時候就一次性支付了一年的租金，怎麼還會欠付租金呢？
他回想了當初的租房過程：2019年6月初，為了工作方便，小陳通過某中介公司在單位附近租了套房。簽訂合同時，房東雖然沒有出面，但小陳仔細審查了中介公司提供的房產證，以及房東出具給中介公司的《委託書》。《委託書》中明確載明中介公司有權代表房東處理租賃相關事宜，包括租賃合同簽訂、裝修、開通代繳水電費、代收租金等。
另外，中介公司以自己的名義與小陳簽訂了《房屋租賃合同》，雙方對租賃期限、租金、付款方式、押金條款、違約責任等進行了約定。當天，小陳便把一年的租金全額匯入中介公司的帳戶。
此後，小陳一直正常居住生活，直到接到房東這個意外電話，而此時中介業務員的電話一直處於無人接聽的狀態。那麼，房東有權要求租客小陳搬走嗎？
浙江王建軍律師事務所朱俊律師這樣分析——
01 房東與中介公司之間
構成委託和居間服務關係
租賃市場中，中介公司與房東之間往往建立居間法律關係，也就是中介向房東提供有租賃需求的客戶，達成交易後，中介可收取一定的居間報酬。一般來說，租賃合同往往是房東與租客之間簽訂的。
而本案例中，《租賃合同》簽訂雙方為中介公司與租客。從《委託書》和《房屋租賃合同》的內容可以明確，房東與中介公司之間還構成委託關係，即房東委託中介公司在委託權限範圍內處理租賃相關事宜，包括簽訂租賃合同以及代收租金等。
02 中介公司在授權範圍內所為行為的
法律後果應由房東承擔
根據委託關係的基本理論，受託人在委託權限範圍內與第三人所為法律行為的後果由委託人承擔。因此，在本案例中，由於房東與中介公司明確約定，中介公司有權代收租金，而小陳也實際全額支付給了中介公司，那麼不管房東是否實際收到租金，小陳已經完成了租金支付的合同義務，因此，房東無權據此要求解除租賃合同。
此外，根據《合同法》第404條，受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。本案例中，房東未能收取到的租金，應當向中介公司進行主張。
律
師
提
醒
房東將房產交由中介第三方出租，是一種比較好的選擇，因為第三方相對更為專業。但房東需要注意，在出租前，應當仔細審查第三方的資信情況；在出租後，及時關注第三方的履約能力。與此同時，房東應當對租戶的情況有所了解和掌握，以便於租金收取以及安全管理。
（來源：蕭山司法）
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