最近房地產市場的聲音有點嘈雜。
比如2017年8月份一線城市房價環比下跌，比如香港內房股漲得鞭炮齊鳴、鑼鼓喧天、歡天喜地，再比如恆大董事長許家印又重新當上中國首富……
連A股的房地產股也抓緊補漲了幾天。作為準備當房奴的吃瓜群眾，聽了一驚，趕緊準備去搶房，卻發現「太聳人聽聞」了。回去研究了下，又驚訝發現一個現實：全國重點城市房價飆升的壓力正在暗流洶湧。
就在8月份，一個月時間裡，全國房地產銷售面積刷新歷史紀錄。前8個月，房地產銷售面積也刷新歷史記錄。按照這個速度下去，2017年房地產銷售面積和銷售金額都將全面超越房價暴漲的2016年。
這個成績是在居民購房資格嚴格調控局面下取得的，而且是在樓市信貸不斷收緊，房貸利率連續8個月上升的情況下取得的。殊為不易！
我們重點關注到六大數據：
❶ 一線城市房價同環比均在上漲
❷ 今年房地產銷售有望刷新歷史新高
❸ 住宅庫存跌至過去3年低位
❹ 土地儲備面積去化周期為14個月
❺ 房貸利率連續8個月走高
❻ 按揭仍然保持在高位
怪不得香港內房股上漲得如此決絕——中國恆大、融創中國上漲均超過4倍，雅居樂集團、佳兆業集團、碧桂園、龍光地產、中國奧園等上漲均超過2倍，龍湖地產上漲1.25倍，包括世茂房地產、遠洋集團、萬科企業、嘉里建設、華潤置地等在今年的漲幅也超過50%。
01
6個數字洞穿近期樓市表現
1.一線城市房價下跌？比較穩
我們選擇一線城市的上海地區商品住宅成交情況重點觀察。
▲ 數據來源：上海同策諮詢
我們來看下2017年春節後上海市商品住宅每周走勢圖，從絕對值來說，房價基本保持平穩。就如同現在討論8月份M2增幅創歷史新低一樣，不能說明資金投放小了，而僅僅說明去年的增幅太大。
如果放到國家統計局70城二手房數據來看，也有同樣情況，8月份的數據，多數城市房價不僅是同比上漲，環比也在上漲。下圖來源是國家統計局：
2.2017年房地產銷售有望刷新歷史新高
2017年前8個月，國內商品房銷售面積達到了9.8億平方米，7.8萬億銷售額。2016年全年數據情況如何？15.7億平米銷售面積和11.7萬億銷售額。也即按照目前速度，銷售面積和銷售額超過2016年不是一句空話。
目前，9.8億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。顯然，如果後期沒有更新的調控措施出台，2017年有望全面超過2016年。
3.住宅庫存跌至過去3年低位
特別值得注意的是，當前住宅庫存已經跌到了過去3年的歷史低位。按照中原地產的預測，當前的去化周期僅剩5個多月。按照國土部門之前的政策，庫存6個月已屬非常緊缺。也就是說，我們去庫存去的，現在反而要補庫存了。
根據國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況顯示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低，僅略高於2014年末商品房6.2億平方米的待售面積。
2014年末？那個時間點，也正是上一波房價上漲的起點位置。
4.土地儲備面積去化周期為14個月
就在樓市庫存大幅減少的同時，土地儲備面積明顯偏低了，一些城市急需增加土地儲備來穩定房價。
易居研究院監測的50個典型城市8月份統計數據顯示，全國50個城市土地儲備面積為6.1億平方米，去化周期為14個月。這意味著，若按照當前商品房銷售的節奏，此類土地儲備面積14個月後就可以消化完畢。
值得關注的是，包括東莞、泉州等城市的去化周期，均為4個月左右的水平。這些地區供地方面非常節制，但按照這些城市當前土地儲備去化周期看，後續或面臨在途商品房規模減少、預售商品房規模減少等風險，帶來房價上漲的壓力也將更大。
5.房貸利率連續8個月走高
隨著樓市信貸不斷收緊，房貸利率繼續走高。據金融智能搜索平台融360最新發布的數據顯示，8月全國首套房貸平均利率為5.12%，相當於基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%，為連續8個月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。
與房貸利率上揚相對應的是銀行貸款折扣繼續「縮水」。據融360統計，在全國35個城市533家銀行中，有484家不再提供優惠利率，占比高達90.8%。而在去年同期，全國優惠利率占比為85.93%，本月優惠利率占比僅為3.56%，總體優惠利率占比下滑趨勢明顯。
6.按揭仍然保持在高位
從央行公布的8月單月數據看，新增10900億貸款中，並無明顯結構性變化。其中，按揭仍然保持在高位，新增4470億，連續6個月達到4000億以上的規模。
在目前整體房地產開發和銷售進入下行通道的背景下，新增按揭並無下降趨勢。市場普遍解讀為放款時滯、審批放慢等，中信宏觀諸建芳團隊則認為，一個重要因素一直在支撐按揭。
今年年初以來，開發投資增速下降的幅度並不及預期，其中較大一部分原因在於三四線城市的量價齊升。剛需在支撐銷量走高的同時，按揭在這些三四線城市的增長也十分強勁，因此中信宏觀諸建芳團隊認為這可能也是按揭居高不下的重要原因之一。
02
三四線樓市颳起新一輪調控風暴
在中國15個一二線城市3年來首次出現房價全線「停漲」的時候，2017年8月以來，交易活躍的三四線城市掀起了一輪新的樓市調控風暴。比如：
8月29日，臨沂出台的調控政策內容包括，實施商品房價格備案制度，年度漲幅不得高於上一年度本地城鎮居民人均可支配收入增幅等。
8月29日，洛陽市調控政策內容為，加強房地產宏觀調控，將建立房地產調控聯席會議制度，統籌實施價格備案、租購併舉、有序供地、控制地價等措施；
8月28日，揚州市也發布了樓市調控相關補充通知，將價格備案範圍由新建普通商品住房擴大到非普通商品住房及車位、車庫、儲藏室。
此外，雄安新區、揭陽市、泰安市、銅陵市、安慶市、亳州市、泰州市、句容市等超過15個三四線城市相繼發布調控政策。
這些發布調控政策的三四線城市共性是房價均出現了不同程度的上漲趨勢。
官方數據顯示，2017年8月份，中國70個大中城市中，北上廣深四個一線城市房價環比下降，二三線城市漲幅回落。不過，70個城市中，依然有46個城市房價環比上漲，大量三四線城市整體活躍性強，去庫存動力依然強勁。
03
房地產不是冷，而是背地裡在發燒
為什麼大城市房地產都「剎車」了，三四線城市房價卻在高速奔跑？針對調控頻頻，樓市卻暗流涌動的現象，有媒體做了一個形象的比喻——「房地產不是冷，而是背地裡在發燒。」真相究竟如何？
海通證券分析師姜超在《從泡沫投機到價值投資——這一年研究總結》一文中分析如下：
我們今年看空房地產市場，尤其是三四線房地產市場，主要是從市場規律出發，通過研究全球和中國過去城市化的歷史經驗，發現人口長期持續向大中城市集中，在中國的常住人口持續向一二線城市以及少數強三線城市集中，因此在房貸持續收緊的背景下，我們判斷大部分三四線城市房地產不具備上漲的潛力。
但是我們低估了政策的力量，可以創造歷史，通過棚戶區貨幣化安置，由央行提供基礎貨幣，今年三四線房地產全面回暖。
如果回首過去3年，可以發現供給側改革改變了中國經濟和資本市場運行的軌跡，市場的超額收益很多來自於對政策的判斷和把握。
2017年開始大力「去庫存」，主要是降低三四線城市的高房地產庫存，如果你相信去庫存會有效，就應該去三四線城市買房，布局受益於三四線房地產上漲有關的一切資產，包括香港地產股、國內家電股等等。
因此，一定要記住我們是社會主義市場經濟體制，是計劃經濟與市場經濟的綜合體，政策可以改變短期方向，這是我們今年交的學費。
我們在17年初判斷全年地產銷量會出現負增長，因為16年的居民舉債就很不正常，17年如果央行管住了房貸的口子，而且目前居民買房一半資金都靠貸款，那麼房地產銷售沒有理由下不來。結果發現我們又錯了。
馬克思當年說過，為了50%的利潤資本就會鋌而走險，而這幾年我們一二三四線房價輪番漲了個遍，大家干一輩子都比不上買一套房，央行管得了房貸，但是管不住居民貸款的衝動和我們金融系統的創新能力。
於是乎各家銀行發力消費貸，而且可以完美逃避央行徵信體系的監管，不少人就是通過消費貸，可以不用任何資金，把所有買房的錢都從銀行借出來。今年前8個月的居民短期貸款新增1.28萬億，而去年同期僅為4500億，居民短期貸款通常與汽車等消費有關，但是我們看不到汽車等任何消費有井噴式的增長，唯一合理的解釋就是居民短貸繞道去買了房，也只有居民舉債金額的繼續上升可以解釋房地產銷量的上升。
在過去的10年，中國最成功的投資不在資本市場，而在於房地產，只要買了房的人就是人生贏家。而且貌似無論大家買的是市區的老破小，還是郊區的遠大新，無論是一二線，還是三四線，最終房價都大漲了，都是人生贏家。也就是關鍵不在於買什麼房，而在於有沒有買房，這是人生贏家的分水嶺。
為什麼買房會成為人生贏家？核心原因在於貨幣貶值。由於貨幣的年化增速接近20%，遠超經濟增速，導致貨幣到手就大幅貶值。所以大家投資的核心邏輯，不在於資產本身的價值，而在於貨幣的貶值。所以大家在努力尋找一切能夠抵禦貨幣貶值的資產，房地產、外匯乃至黃金等。
而對於大類資產的配置，其實也不在於哪類資產本身有價值，而在於研究超發的貨幣會流向哪裡去。比較典型的是15年的股票大牛市，雖然經濟沒有起色，但是架不住持續降息降準貨幣放水，所以大家覺得錢多就有東西要漲，而股市債市是最好的去處，所以股市債市短期都漲了。
所以，在貨幣超發的時代，其實是追逐泡沫的投機時代，大家擔心貨幣貶值，不停地追逐一個又一個泡沫，而並不重視各類資產本身的價值。
如果M2增速在個位數變成常態，貨幣基金利率穩定在4%左右，貨幣不再超發，我們的投資理念必將發生巨大的變化。今年人民幣的突然升值，一個重要原因就是國內利率持續高企，這意味著收縮貨幣以後貶值預期開始改善，貨幣貶值不再是大家投資的主要邏輯，而大家要關注每一類資產本身的價值，也就是真正進入價值投資的時代。
參照美國的經驗，政府最終會收貨幣，地產泡沫一定會結束，而只有地產泡沫結束了，大家的聰明才智和資源才會投向新經濟，經濟才會真正成功轉型。