長沙集中供地:10分鐘定局10地塊 龍湖、金茂再度進場

金融界 發佈 2021-10-19T09:08:27+00:00

觀點地產網:10月19日,長沙第二次集中供地在經歷了一連串包括推遲、終止、流拍的狀況後,迅捷收場。有人將此次長沙集中供地戲稱為「史上最快」,從清晨9點競價開始,到拍地結束,僅用時十分鐘。

觀點地產網:10月19日,長沙第二次集中供地在經歷了一連串包括推遲、終止、流拍的狀況後,迅捷收場。

有人將此次長沙集中供地戲稱為「史上最快」,從清晨9點競價開始,到拍地結束,僅用時十分鐘。

也許是一場秋涼吹進了土拍市場,本輪長沙拍地正式進入出讓環節的僅剩13宗地塊,其中10宗底價成交,3宗因故流拍。而早在9月中旬,長沙市自然資源和規劃局初次公布第二批集中供地名單時,共有29宗地塊掛牌,總出讓面積237.34萬平方米,掛牌起始總價280.9億元。據了解,這29宗地以勾地居多,剩餘地塊將競自持和搖號。

過半地塊提前退場

按照區域來劃分,此次雨花區掛牌6宗地塊,芙蓉區、嶽麓區以及天心區各掛牌4宗地塊,開福區出讓5宗地塊,此外,位於長沙市片區會展區塊、長沙高鐵會展新城還有兩宗地塊掛牌出讓。但截至土拍開場前日,29宗地塊里有16終止出讓,僅剩13宗地塊「正常掛牌,其中6宗地塊出現報價。

長沙地產業內人士劉思泉告訴觀點地產新媒體,這一次土拍的地塊基本上都不在中心區,但也不會過於偏僻。例如長沙望城板塊,地價拍到8000元/平方米;高鐵西板塊以往來說起價8000元/平方米,但今天土拍結果顯示高鐵西板塊地價達1.05萬元/平方米。這輪土拍其實釋放了一個信號,中心板塊的地塊將越來越少,周邊板塊的地價有上升趨勢。

此外,長沙市在第二批集中供地開始前,曾數次推遲土拍日期,根據2021年4月份長沙發布的第一批住宅(含商住)用地集中出讓預公告,長沙本應於4月、7月、10月份三次集中發布住宅用地出讓公告,集中組織住宅用地公開出讓。這一推遲,長沙第二次集中土拍從7月炎夏挪至10月秋日。

縱觀近期土拍市場,長沙目前的境遇實則有跡可循--廣州二次土拍中三分之一的地塊流拍,整體成交溢價率僅1%;重慶拍地前夕9宗地塊終止出讓,5宗地塊遭流拍……

觀點地產新媒體查閱資料得知,在15個完成第二批集中供地的重點城市中,流拍及終止交易率達到29.4%。可見,在政策背景與市場大環境的雙重影響下,房企們的拿地思路已悄然發生轉變。

此次未能走到競價環節的16宗地塊里,多半周邊相應配套不具備優勢。

以終止掛牌的[2021]長沙市109號和[2021]長沙市110號為例,2宗地塊都在開福區青竹湖板塊內,地理位置相近,且均為限地價競自持租賃住房。

其中,109號住宅地塊位於開福區天井路、松林路交會處東北角,出讓面積5.92萬平方米,起始價3.35億元,起始樓面價2262元/平方米。這個地塊的摘牌方須與長沙市開福區青竹湖街道天勝社區居民委員會簽訂《物業返還協議》,在摘牌地塊內無償建設住宅、商業以及地下車庫的物業,並返還給居民委員會。109地塊周邊景色豐富,臨近天井山、太陽山森林公園,但生活配套並不充足,青竹湖第一實驗中學、湘一立信中學與該地塊距離也稱不上太近。周邊項目其實已經為109地塊打好了模板,綠城青竹園、麓隱青竹湖等項目均為別墅產品。

此外,110號商住地塊同位於開福區青竹湖街道,出讓面積4.48萬平方米,起始價2.88億元,起始樓面價2503元/平方米。資料顯示,110地塊要求霞凝社區按照土地出讓返還收益的30%回購商業物業,回購物業的價格按照政府備案價的9折進行購買。與109地塊不同的是,110地塊周邊教育資源較為充足,同時臨近長沙北站及開福大道。但該地塊競爭力不高的原因在於周邊項目多數處在銷售尾盤階段,例如青竹湖畔、中鐵水映加州這類大產權別墅。

除了因故未能進場的16宗地塊外,今日(10月19日)參與競拍地塊中,也有3宗流拍收場。

其中,[2021]長沙市115號地塊及與[2021]長沙市116號地塊都需要」配建定向限價房「,這兩宗地塊的房價也是」定向限價「。在2018年長沙出台的定向限價房申請指南中,明確規定了定向限價商品住房申請人的條件:家庭成員中至少1人或離異、喪偶、年滿30周歲未婚的單身人員具有本市城區常住戶口3年以上;棚戶區改造、道路建設、重點工程等項目涉及被徵收人員在規定期限內簽約且無房或住房困難;落戶長沙3年以上的直管公房和單位自管房的合法承租人等。

龍湖、金茂再度加倉

相比長沙第一次集中供地,龍湖此次拿地略顯克制。業內人士認為,這一次土拍的情況與全國土拍相吻合,在今年的宏觀調控政策之下,開發商拿地須有自有資金,而這與開發商以前摘地運轉模式完全不同。因此不管是大開發商還是小開發商,在這種情況下都是很謹慎的。

在第一批集中供地中,龍湖底價連摘2宗地塊,分別位於嶽麓區、望城區。其中,[2021]長沙市040號地塊被龍湖控股的子公司以底價16.22億元摘得,樓面價4800元/平方米;位於大澤湖、月亮島街道的[2021]望城區020號地塊,則被龍湖附屬公司以5.17億元攬下。

此輪二次集中供地,龍湖則攜手湖南安誠地產9.08億元底價摘得[2021]長沙市112號商住地塊,成交樓面價5107元/平方米。這宗地塊位於天心區新姚路與新韶路的交匯處,出讓面積4.43萬平方米。

這宗地所處省府北板塊,距離長沙地鐵1號線友誼路較近,周邊有大型購物中心龍湖長沙新姚天街以及海棠公園,並配備師大附中雙語實驗學校等教育資源。地塊周邊分布有龍湖·春江天曜、天城國際廣場等項目,如此看來熱門板塊內的競爭或更為激烈。

除去龍湖之外,金茂作為深耕長沙梅溪湖片區長達10年的房企,也在此次集中土拍中摘得地塊1宗,其以12.42億元底價摘得的[2021]長沙市126號商住地塊,位於嶽麓區,為最新規劃的東山灣國際新城的首發地塊。

金茂地塊出讓面積12.62萬平方米,和龍湖摘得地塊相比,金茂此次競得地塊的體量更大,周邊生活配套充足,師大附中博才實驗中學、三甲醫院湖南婦女兒童醫院等都圍繞在地塊周邊。觀點地產新媒體了解到,東山灣國際新城將涵蓋中車智軌、5G+4K道路、智能出行等智慧交通,智慧醫院、智慧康養、智慧校園、智慧社區等公共服務,而金茂在此前已經對該地塊進行了考察。

前有龍湖、金茂,後有首入長沙的湖北房企佰昌集團,佰昌集團在本輪拍地中以10.23億元競得位於天心區赤嶺路街道規劃新城路南北兩廂[2021]長沙市123號地塊,臨近南郊公園,靠近湘江,景觀資源較為豐富。

划去以上房企收穫地塊,本輪長沙土拍剩餘7宗地塊均由長沙市屬國企及城投、管委會所競得。至此,長沙第二次土拍畫上了句點,此次集中供地成交總土地金為88.48億元,總出讓面積67.62萬平方米。

業內人士於土拍後表示,長沙從今年以來市場上的供貨量就不是很足,從2021年的兩次集中土拍可以看出,最近一兩年之內土地推貨量較少。目前來講,部分大開發商需要通過一段時間的修整,緩和資金流壓力。

「從這一次宏觀調控來看,開發商之間的洗牌是已成定局,實力不足將被淘汰。在市場策略轉型之後,玩'空手套白狼'的開發商基本上就沒有太多機會了。」

本文源自觀點地產網

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2021-11-16T06:43:48.111518+00:00

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