近3年以來，房地產市場始終不太平靜，在忽冷忽熱的走向中，購房者們也紛紛表示不知所措了。
這種「忽冷忽熱」的情況，在2021年表現得尤為明顯，開年之後，深圳、合肥、南京、成都等多個城市掀起了房產上漲的浪潮，二手房小區業主們集體抬價銷售，局部高熱、局部霜凍的跡象很明顯。正在房市熱要波狀擴散的時候，高層一錘定音，多次約談關鍵城市各大部門，隨後調控便雨點般襲來。
從4月份開始，樓市便徹底安靜了下來，各大銀行紛紛收緊了對房地產的融資貸款力度，房貸利率也普遍走高。4月份至2021年末，樓市徹底入冬了。根據統計局發布的百城房產價格數據顯示，在100個主要城市中，新房的銷售價格出現下跌的達到了70個左右（占比70%），二手房除了價格下滑，掛牌量也開始呈現出逐漸增加的態勢，曾經的一二線城市二手房也呈現出一副滯銷的局面。南京、鄭州、武漢、天津、南昌等超過15個城市的二手房掛牌量超過15萬套大關，超過10個城市的二手房掛牌量達到了5年前的高位水平。
新房難銷售，開發商手中的待售面積開始幾何倍數上升，二手房轉手難也表現明顯。根據《澎湃》的報導，在曾經的炒房第一城深圳，2021年之後，就出現了二手房跳水價的情況，在福田區有一套原本價值2500萬元的房子，房東為了儘快賣掉，把掛牌價格調低至1960餘萬元，然而即便是在如此折價500萬元的情況下，還是無人問津，當地的房產中介說到，除了學區房之外，該片區的房產價格一般為6萬元-8萬元。單價達到10萬元-30萬元的基本都是學區房。然而隨著21年學區房新政策（多校劃片、老師輪崗制、大學區制）得到來，學區房不吃香了，大幅跳價也紛紛出現。然而購房者們的眼睛是雪亮的，即便是在跳價之後，單價依然達到了10萬元，比市場價還高出了2-4萬。
除了炒房一哥深圳之外，武漢、鄭州、合肥、天津等城市也不例外。前不久，武漢一位購房者張先生就有因為「買房折價」而憤怒不已。張先生說，自己是剛需無房人，長期以來打算買房，看到心儀的樓盤終於折價了，於是心動的出手買了一套，然而還沒等按揭貸款發放下來，這家開發商就進行了二次打折，在原本的基礎上9.5折，還送10萬元的車位，2000元的物業費抵扣券，所有的折扣加起來，自己的房子實實在在地縮水了近17萬元，這讓武漢張先生肉疼不已。
鄭州似乎也是相同的境遇，10月份之後，本土房地產企業基本上都在「內卷」，紛紛開啟了促銷模式，據房產機構的統計，鄭州下半年之後，房企基本上清一色促銷價。有的調低2000元/平米，折扣較狠的調低5000元/平米。不過，銷售中介說到，即便是在調低了銷售價格之後，鄭州的各樓盤銷售去化貌似並沒有得到有效扭轉。
2022年迎「貶值潮」？
正所謂「物極必反」，當房產收縮到一定程度的時候，就是新一輪「變化」的起點，對於房市走向，馬光遠給出了建議，馬光遠說到，房地產已經入冬了，如果繼續澆水的話，就可能冰凍，這顯然會違背「房住不炒」的初衷，所以馬光遠認為應該是時候予以救助。哈爾濱成為了本輪深度調控以來，第一個開啟「救市潮」的城市，隨後多個三四線城市跟進「救市」策略。
住建部和央行也多次提出建議，王蒙徽說到，要採取差異化的調控舉措，保障合理性購房消費需求；央行也直言，要重新匹配房地產貸款關係，適度增加住房貸款，隨著房貸利率下降，LPR的走低、央行全面降准釋放1.2萬億元資金開始，似乎新一輪「寬鬆積極」的救市正在誕生。效果立竿見影，12月房市迎來了小幅微增。
在「忽左忽右」的快節奏變化下，2022年及未來的樓市如何？建設部原副部長：房地產紅利仍在，未來5年新增14億平購房需求！在專家的眼中，房產根本不可能出現所謂的「貶值潮」，而是會持續「上升」的走勢。
建設部原副部長、房產專家劉志峰，表示，要清醒地認識到房地產發展的階段性問題，中長期而言，未來5年內，房產行業的規模大概率保持在10-13億平方米，支撐房地產繼續快速前進的，依然是城市化，隨著城市人口的快速增長，帶動超過14億平米的購房增量。
從中長期來看，未來五年行業規模有 望保持在年均10-13億平方米。城鎮化仍是房地產行業的制度紅利，未來五年全國城市人口將增長4500萬以上，將帶動大於14億平方米的增量購房需求。
那麼，專家劉志峰的這番「看法」真的符合實際，會是未來5年房產前進的主動力嗎？在指聞君看來，情況或許剛好相反。城市化確實可以為房地產注入一定的購房需求基數，但是房產過剩的現實已經凸顯出來，而且房產稅等已經在路上，按照發達國家走過的房地產歷史來看，「房產紅利」或許已經吃完了。
1、從人口方面看，接盤者數量正在減少。根據第七次人口普查的數據顯示，到2020年底，我國的總人數達到了14億人，比10年前有大量增長的態勢，然而人口結構卻出現了逆轉性改變，老年人口數量快速增加，60歲以上達到2.6億人，占比超過18%，與老齡化相反的是，青壯年人口和新生兒的數量減少，2020年新生兒只有1200萬人，生育率降低至1.3水平，比日本和韓國還要低一些。
正如劉志峰所言，人口的增加才是房地產需求增加的支撐，過去20年裡，房改商品化之後，人口的蓬勃增長，直接帶動了房地產輝煌20年，然而隨著人口拐點的出現，未來樓市可能需求明顯乏力。
2、從房產供給量來看，存量房產過剩了。經濟學者任澤平在《住房報告》中研究指出，城市的存量房產達到了3.11億套，從總量上過剩，戶均房產保有量1.1套以上。任澤平長期研究房產，其報告具有很高的可信度。
萬科前董事長王石也提到，房產過剩是現實情況，王石說，一方面房產過剩，另一方面獨生子女越來越多，家庭421的合併房市凸顯，所以未來一對年輕的夫婦可能要繼承來自男女雙方父母的至少5套以上房產，誰還去買房子呢？
3、從持有成本上來看，囤房等並不划算。中泰證券首席經濟學家李迅雷測算指出，房產持有的基本成本項在9%左右，房產保有的折舊率4%/年，資金占用成本5%-6%/年，二者相加在9%-10%之間。這也就意味著，一旦房產的均漲達不到這個水平，那麼買房就相當於虧本。
而現實情況來看，房產的「盈虧平衡點」早就到來了。社科院在《2022年房價預測》中指出，2022年全年房產均漲-3%-3%之間，處於不正不負的「零位」階段，在這這種狀態下，一套房子持有等於零賺頭。而且房地產稅已經到來，財政部部長劉昆表示，房產稅經過5年試點之後，將立法全面開啟。財稅專家也稱，房產稅的稅率在1%上下。
試問，一方面人口減弱，另一方面住房過剩，再加上房產稅成本增高，買房還有多少動力？