@張雲
剛需自住，榮安觀江園怎麼樣？85平三房兩廳兩衛，最近樓盤有送車位，是否可以入？
老裘
觀江園的85方，是目前鏡湖所剩無幾門檻戶型。
而且戶型做的不錯，三房兩衛，三開間朝南，雙開間陽台，基本沒有空間浪費。
觀江園還有一個優勢：周邊配套，如地鐵、亞運會場館、未來社區、杭紹台高速等，都是亞運會配套項目，即使亞運會延期了，這些配套利好兌現，還是比很多新板塊更快，業主能更早享受發展紅利。
而且觀江園目前優惠力度非常大，如果有自住需求，可以入手。
@傑森媽咪
問老裘，看鏡湖學區又想自住300萬大家錦鑰府，元壟美好之城學區小學和初中劃分哪裡？順便問一下您怎麼看待鏡湖的學區教育。
老裘
參照對面金色藍庭的學區劃分，目前美好之城學區大概率是北小梅山+一初鏡湖分校（期房不確定學區，僅供參考），待張市配套小學建好以後，可能劃入該小學。
鏡湖學區有兩個優勢：
1.資源不斷投入，教育水平越來越好；
2.很多金融、企事業單位人才住在鏡湖，生源不會差。
不過學校升學率的重要影響因素，除了生源，還有好老師願意住在哪裡。
中短期內，只要紹興優質老師不願意離開老城區，紹興的家長，依舊熱衷買學區房，那名校的地位依舊穩固。
長期，隨著教育資源的平衡，越來越多優質家庭搬到鏡湖，越來越多優質教師願意住到鏡湖，鏡湖學校就有望超越現有名校。
@李明
上河之城和樾湖灣怎麼選擇，多少價位入手合適，後期有發展前途嗎
老裘
上河之城價格約2.38萬/㎡，位於則水牌核心，新婦保院、紹興虹橋國際學校也都在建，最重要的是6.5萬方MALL+2.5萬方水街，而且89㎡小戶型得房率相當高，剛需來說十分合適。
上河之城相比樾湖灣的優勢，在於商業是自己家的，雖然樾湖灣僅一路之隔，但實際使用起來的體驗感，肯定是上河之城更好。
而樾湖灣的優勢，一是價格相對便宜，最近的特價房源甚至2萬/㎡不到，二是紹興人對融創品牌的認可度更高。
自住角度，儘量還是要考慮舒適性，單價更低的樾湖灣能買到更大尺度的房子，上河之城購物更方便，看你喜好。
純投資，優先小戶型，更建議往鏡湖核心或者柯橋走。
@阿白
老師，我是剛需，老家福全，工作濱海，想買房以後是當婚房的，預算220萬左右，自住加保值買哪個合適，考慮了老家的鑑湖南院 但是離工作地方遠，另外就是華發和黃酒雲樹灣也有考慮 您有什麼合適的建議嗎
老裘
工作穩定的話，靠近單位選擇，減少通勤時間，生活幸福度會更高。
福全的鑑湖南院雖然品質確實不錯，三期總還有大約200套小高層，主要是 129 方和 138方。220萬預算，可能還得往上加一點。
但距離濱海真的太遠了，如果你打算過兩年換工作，鑑湖南院可以選擇，要不然不是很建議。
華發和雲樹灣，更靠近鏡湖核心區。
兩盤都是百萬方大盤，雲樹灣位於黃酒小鎮，政企合作的項目，融創品牌，自帶地鐵和大體量商業、水街，到鏡湖互通等交通樞紐也近，生活出行比較便捷。
華發也自帶金融產業，所在湖東板塊，是鏡湖未來的科創金融活力區，已經確定五大行總部會落戶在此，項目自帶大型商超、學校等配套，遠期還有地鐵規劃。
華發的潛力，與這裡的金融產業發展是一體的，能否起來，就看科創金融活力區的規劃能否真正落地。
袍江也是合適選擇，在售樓盤有兩個。
觀瀾雲庭今天首開，小高層均價約20654元/㎡，高層均價約19446元/㎡，建面約90-109㎡。陽光城勤業錦上待售，主力戶型建面約95-140㎡，單價未知。
濱海當地，在售樓盤只有玖樟台，約1.45萬/㎡左右，220萬預算，最大的125㎡四房也能輕鬆就能拿下。
綜合來看，鑑湖南院品質不錯；華發和雲樹灣地段更好；袍江中規中矩；濱海價格更便宜且通勤方便，各有優勢，建議都去看看。
@一星丹e
老師，紹興五洋橋悅庭房子有升值機會嗎？
老裘
悅庭在售時的均價約1.9-2萬/㎡，因為有70-87㎡小戶型，總價最低150萬左右，在整個紹興主城區都很有競爭力。
而且悅庭到文理學院、華潤871、銀泰都不是很遠，蘭亭是紹興最近拆遷最火熱的板塊之一，且有蘭亭國家森林公園的規劃。
長期來看，悅庭依託低房價+不錯的板塊前景，還是有不錯提升空間的。
@納豆拌飯
老師，現在買學區房會有風險嗎，北小一中的。
老裘
為了孩子教育需要，可以買。
目前像北小一中這樣的頂級學區房，單價大多4萬+，而且短期內價格依舊堅挺。
有自住需求，可以考慮漁化府、翰林越府、摩爾城頤景園這類學區、品質相對不差的學區房。
如果只是當成「入學門票」或投資，儘量小戶型，總價越低越好。
提醒一句，如今學區房已經位於高位，且學區政策存在一定的變數，不要提早太多年購買學區房。
@甸
問一下，融杭府154的合院可以買嗎，不會去住
老裘
不去住，那就是投資了。
合院這類低密墅級產品投資，一看板塊前景，二看景觀資源。
板塊前景看產業和規劃：夏履所在大柯橋西，有杭紹臨空產業經濟示範區規劃，是柯橋下一個產業發展風口，未來幾年產業能級會進一步提升。
除了產業規劃高，夏履還靠近杭州中環，是紹興融杭重點工程，去杭州非常方便。
而且夏履的環境非常不錯，只要中環通車，就是杭州的後花園，是有不錯板塊前景的。
融杭府154方合院，總價380萬起，是整個紹興乃至長三角的合院的門檻價位，長期來看，是有前景的。
@余多
老裘你好:現有去年交付的新房（精裝交付），不考慮自住，是租掉還是空閒著，租掉的話一年租賃費估計2-3萬，就怕後續轉賣影響二手房價？往老師幫分析一下，謝謝！！
老裘
精裝房是比較適合租掉的，因為你沒有裝修成本，收房後收租10年，也能有個20-30萬收入。
怕後期房子品相不好，再花點錢簡單裝修下便是。
因為是新房，挑選租客時建議多留點心眼，合同約定相關規則，並且拉長租期。
@Rain
想請教裘老師，居住環境和保值能力方面，越城金昌越府、大樹名園和柯橋的泰港花園，哪個更好些？
老裘
二手房的競爭力，房價就是最直觀的體現。
泰港花園約2.3-3萬/㎡，大樹名園洋房約3-3.3萬/㎡，金昌越府約3.3-3.5萬/㎡。
金昌越府和大樹名園，地段差不多，都是塔小建功學區房，但從市場口碑和小區品質上看，越府要做的更好。
金昌越府是2018年的房子，相對大樹名園更新，又是綠城物業，小區維護的很好，現在過去看，品質感不比新小區差，而且因為已經有業主入住，生活氛圍反而更好。
大樹名園躍層有可拓面積，這類房子可以掛到4萬/㎡，很適合自住，但未來轉手有「四不予」風險，不適合投資。
相較于越城區的兩盤，泰港花園的最大優勢，在於坂湖東岸，兩面環水，隔條馬路就是坂湖公園，景觀更好。
但10幾年的老小區，居住環境相對會差一些，而且柯橋的學區房，雖然也保值，但對老小區的價格加持沒有越城區那麼高。
綜合來看，還是更建議金昌越府。
@西米露
想在城西買房，200萬左右，環境和空氣好宜居，元培中學本部學區，有推薦的嗎
老裘
蕭曹運河或者新橋江沿岸的樓盤，會是比較合適選擇。
不過200萬預算，買元培學區房，還是比較緊張的，像新橋風情這樣品質好一點的次新房，應該是買不到了。
只能在周邊的老小區中選，比如運河人家，勝利西村這樣的安置小區。