1500-2600w，臻頤府是第一選擇嗎？
我一直強調一個觀點，總價約束，一個板塊和一個樓盤，一定有「總價約束」這把尚方寶劍懸在頭頂，超過了這個總價，就不是這個板塊能消化得了的。那麼好了，牛奶廠的臻頤府，包括合生縵雲，總價約束是幾多？
我告訴你答案，牛奶廠的總價約束是800-1300w，華潤、龍湖那種160多平的四房單位，戶型滿分的產品，頂天也就1200-1300w，隔壁新盤保利天匯的總價約束500-1000w，頂天了。
臻頤府樓面價5.1w，開發出來的產品賣多少錢合適？就說單價，從開發商的角度來看，可能是越高越好，但我覺得10w單價是到頂了，真的到頂了。
如果把戶型又做到200平或以上，總價就去到至少1500w起，遠遠超出了這個區域板塊的總價約束。你要賣2000w，賣2500w，那我買中心區的珠城它不香嗎？買不起中區，買西區不行嗎？買天河公園的好貨也可以呀，為啥就貪圖那一抹新，而去為衝動買單？
臻頤府的合景最近資金是非常緊張的，才會從最高14w，猛降到8w多，就是為了促銷售、抓回款。但豪宅盤真的不是降價就會有效果的，再加上當下臻頤府的競爭對手也比較多，匯景台、合生縵雲、自家兄弟臻溋名鑄，再加上海珠琶洲「三豪」，赤沙TOD、海珠天珺、天斯項目，在客戶群體上的圍追堵截，市場上就那麼一小撮總價預算在1500-3000w的客戶，誰先搶到就算誰的。
結論就是：如果總價1800w起，2000w起，打死我也不會買這裡，說得嚴重一點，這屬於「事故」了。
廣州豪宅如何劃分？
普通人有個認知上的偏差，覺得只要是豪宅，就必須得大，大到無邊的戶型才是豪宅，這個觀念和思路要改了。
我認為現在的豪宅就分為兩類：
1、有獨特景觀資源的豪宅，獨特資源可以是江景、海景、高爾夫景，也可以是最頂級的城市景觀；
2、通過後天人工打造的，絕對產品力、園林、頂級會所配套、金鑰匙物業配置的豪宅。
目前來看，無論是上海、深圳，還是廣州，不外乎就是以上兩類豪宅。而且第二類豪宅對於開發商的開發水平、運營水平、設計水平、營銷水平等等要求會非常非常得高。我記得頤德公館當初在賣的時候，請的就是合富輝煌這家代理商，合富輝煌的豪宅部，據說手上有一大堆的豪宅客戶群體，當然了頤德公館的硬體+軟體還是非常棒的，所以現在能賣20w+。
至於臻頤府那個地頭，周邊肯定是沒啥獨特景觀資源了，合景對於這個項目的打造和手筆，我覺得至多打70分吧。合景除了譽峰，在廣州幾乎沒有拿得出手的項目，尤其是標杆項目。當然合景的強項在於設計感、在於園林的設計感，以及戶型上還是不錯的，物業就肯定一般般。
後面的開發來看，我覺得豪宅有一個趨勢就是，面積趨小化。說白了就是同樣的房間數，面積可能沒有那麼大了，比如大家一致認為200平以上才可以算豪宅，但如果梯戶比、戶型平面做得好，150-180平的豪宅其實從面積上是夠的，比如海珠天珺的小戶型就是這一類的特徵。
面積趨小化背後的因素還是總價約束。但也有例外，就是珠城西區的星匯雲錦，86-98平的子母房、一房一廳就是設計上的敗筆，這個產品幾乎成了越秀地產做豪宅的滑鐵盧。當然這裡面的因素還有時間窗口期不對，在2009-2010年期間，86-98平的這種小戶型豪宅，大家接受度還是不高的。
下半年市區的市場，豪宅市場
從去年10-12月份，我就感到和預測到，從今年一開始的行情，會是以中心區的豪宅來驅動的，因為普通LBX手上沒錢，而且經濟那麼差，每日活得戰戰慄栗，哪裡還敢去想買房。
這些因素就驅使和造就了中心區的市場成交量，以及價格往上走。大家也看到了珠城中區、東區部分樓盤的表現了，價格至少回到了2021年3-4月份頂峰期，有些樓盤比這個價格還上漲了5-10%左右，這全是因為放水的因素。
經過半年市場的博弈，以及從市場的中觀、微觀上來看，下半年市區的市場，豪宅市場、中高總價的市場，會有兩個特徵：
1、價格絕對坐實。想著價格往下走，想著撿筍，這些想法趕緊丟掉；
2、某些具備很強IP屬性的樓盤，因為市場分化的加劇，這些樓盤的成交量和價格還會有進一步的上揚。
因為分化的原因，分化的本質就是貨幣放水不均造成的，有的人先接到水，有的人後接到水。分化的本質還有另外一層意義，是大家都被過去2-3的市場教育了，就是市區的房子、好房子、單價高的房子，漲得快。這個形成了共識，共識是值錢的，有錢人的共識更是值錢的。
我經常說，投資買房，跟著有錢人去買就是了。有錢人都用「真金白銀」去投票，去做了選擇，你跟住大部隊就行了。如果最後沒有得到相應的回報，你也沒啥好後悔的，因為這個市場上最聰明的那一波人，已經是最智慧的那一撥人了，沒啥可遺憾的。
最後再總結一下，下半年：
1、貨幣放水會繼續，會持續，錢+名額在手的，在規劃好選籌的基礎上，上車才是最正確的選擇；
2、依據錢的多少，儘量買靠近市區、市中心的房子，買好區域的好房子，你的贏面會更大；
3、能不買一手，儘量別買，如果心癢控制不住非要買，那也祝福你，咱們3-4年再來算一筆帳。
作者：錘哥看樓市（專注廣州房產規劃諮詢、家庭資產配置及一站式落地，關注我，教你買房少走彎路，高效買對房買好房）