杭州環城西路8號702室拍賣詳情。 圖源：阿里資產平台
華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報導
6月24日，杭州一套一線西湖湖景法拍房入市，最終以3095.8萬元成交，折合約13.1萬元/平方米，成為杭州今年成交單價最高的法拍房。而對比拍賣平台給出的市場估價3496.8萬元，競得該套法拍房的購房者足足省下400萬元。
6月27日，北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴《華夏時報》記者，一般而言，法拍房可能比正常商品房交易價格要低，但是其中也存在原住房人占房使用、房屋涉及法律糾紛、物業費水電費欠款、無法辦理產權、戶口未遷出等風險。
例如，「西子公寓」房源流入法拍市場，就是因為民間借貸糾紛。根據拍賣公告，房主許某花、許某中欠了田某某1143萬多元債務未還，因此名下這套房產被強制司法拍賣。
杭州單價最貴法拍房成交
6月24日，一套一線西湖湖景法拍房在「阿里資產」平台上正式開拍。根據標的物介紹，該套房源為環城西路8號702室一處住宅房地產及西子公寓地下車位3號、10號兩個車位，建築面積236平方米，房屋總樓層為地上8層，地下1層，標的為地上第7層。房源起拍價2447.8萬元，估價3496.8萬元，增價幅度為12萬元。拍賣當日，有3人報名出價，吸引了43138次圍觀，經過30輪出價落槌。
據當地媒體報導，「西子公寓」下樓穿過紅綠燈就是西湖景區，步行到斷橋約500米。因地段絕版，該小區已多年沒有二手房成交記錄。2009年，「西子公寓」頂樓一套448平方米的房源曾掛牌8000萬元，2015年上調至1.2億元，2020年則掛價2000萬美元（約1.34億元人民幣）。
該套豪宅的成交，令市場對於法拍房的關注度飆升。而《華夏時報》記者注意到，近期法拍房熱度不減。據市場公開信息，在京東拍賣「6.18」活動期間，僅住宅用房的成交金額就累計超過12億元。
值得一提的是，在拍賣平台上，一些「一元起拍」的特價法拍房源更是備受關注。6月最後一周，阿里資產上架了多套紹興法拍房源，整體起拍價格大幅度低於市場價。其中一套「1元起拍」在正式拍賣前更是有5人報名，377人設置提醒，1萬餘次圍觀。
根據標的物介紹，該套房源位於紹興市越城區合心小區南區，建築面積158.06平方米（另有儲物室一間，面積約12平方米），戶型為三居室二廳二衛，目前為毛坯狀態，掛牌起拍價僅1元，加價幅度5000元或整倍數。競買保證金僅為10萬元，競拍周期為1天。
《華夏時報》記者注意到，該套房源曾在今年5月初推出，當時的起拍價為199.8萬元，有3人報名參拍，但最終因無人出價流拍。而此次被重新擺進貨架後，該套房源選擇「一元起，無保留價，一人出價即成交，按實際成交價交割」，在24小時內吸引了22人參拍、109次出價，最終以175.5萬元的總價成交。
法拍房市場回歸理性
法拍房受到關注的背後，「撿漏」是一個重要的吸引力。6月27日，北京金訴律師事務所主任王玉臣就告訴《華夏時報》記者，法拍房的價格往往比正常房屋要低很多，令一些購房者比較偏愛這類房產。
例如，上述「一元起拍」的合心小區南區房源，對比該套房源給出的市場價255萬元，成功撿漏的競得者省下了79.5萬元。《華夏時報》記者在貝殼找房等平台上看到，合心小區南區相同戶型的房源（毛坯）掛牌價在198萬元到250萬元不等。對比最低報價198萬元，競得該套房源的購房者仍省下約25萬元；而杭州今年法拍房成交單價最高的西子公寓，則直接省了400萬元。
以上海為例，京東上海法拍房自營服務商「藍鯨法拍」日前發布的上海法拍房市場月報顯示，5月上海共計25套房產進入掛牌拍賣階段。最終撤拍3套，流標2套，暫緩5套，成交15套（成交率：60%）。從成交價來看，8折以下的房源成交2套，占比13%；8.5-9折成交5套，占比33%；9折-評估價，成交6套，占比40%。
藍鯨法拍認為，大體看來，9折以下成交的法拍房源占比46%。「雖然評估價不一定等同於真實的市場價，但是，通過這個趨勢分析，大概能夠看出，法拍房』撿漏』概率還是不低的。」藍鯨法拍在月報中強調。
當然，在「撿漏」優勢的背後，法拍房仍具有許多不可控性，風險不容忽視。
王玉臣向《華夏時報》記者介紹說，法拍房一般存在原住房人占房使用、房屋涉及法律糾紛、物業費水電費欠款、無法辦理產權、戶口未遷出等風險。
例如，競買人雖然通過競拍拿下了房屋的所有權，但是房子的占有使用實際上是被原房主的債權人或者家人掌握，若拒不配合騰房，就會導致買了房子卻無法實際使用處分；而對於多重查封、抵押的司法拍賣的法拍房，尤其是不同法院，不同地域的法院實施的，可能會有協同不一致問題，拍賣後如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產權證等。
《華夏時報》記者看到，上述「西子公寓」房源流入法拍市場，就是因為民間借貸糾紛。根據拍賣公告，房主許某花、許某中欠了田某某1143萬多元債務未還，因此名下這套房產被強制司法拍賣。不僅如此，這套房子目前尚有2015年10月-2022年3月期間所欠物業費80013.73元，所欠車位管理費7800元；2015年10月-2020年12月所欠電費491.97元，水費1350元，共計89655.7元需要買家支付。
此外，王玉臣還提醒《華夏時報》記者，如果房子上掛了戶口，成交後可能面臨戶口無法遷出的問題。「一些買了法拍房戶口沒法遷出，後面打官司也很難遷走，對於屬於學區房的法拍房更要注意。」 王玉臣表示。
值得注意的是，因法拍房市場過熱、「打限購擦邊球」，2021年以來，全國多個城市陸續出台政策將法拍房列入限購範圍。例如，2021年1月，上海首次將法拍房納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格；2021年3月22日，成都宣布，即日起法拍房被納入限購及限售行列。
對此，市場分析人士認為，「打補丁」後，法拍房市場的環境將會更為理性、有序。
盤古智庫高級研究員江瀚認為，從長期市場發展的角度來看，法拍房與一般房地產項目的差異性一定會越來越小，法拍房市場也一定會更傾向於往正常化和客觀化的方向發展：「對於整個市場來說，法拍房會越來越成為一種正常的房地產銷售。」其向《華夏時報》記者指出。
在58安居客房產研究院分院院長張波看來，此前，在各地樓市調控嚴格、限購毫不放鬆的環境下，法拍房是一些缺乏「房票」的人獲得購房資格的「捷徑」，這也是法拍房近2年在被「打補丁」前頻繁拍出高價的重要因素。
不過，張波向《華夏時報》記者強調，法拍房市場並不是因為調控從嚴被限購才變得理性，而是因為整體市場降溫，令購房者對於市場的判斷和預期更為謹慎。因此，目前可以看到，很多法拍房的價格相比市場價格有一定優惠：「說明當下去購買法拍房（的購房者）也是比較謹慎的，而不是只為了獲得一個購房資格。」