最近一段時間以來，全國多地爆發了因爛尾樓導致集體斷供的情況登上了熱搜，截止到目前已經波及武漢、長沙、鄭州、濟南、重慶、昆明、南昌、南寧等十多個城市。這也讓1994年以來開始執行的「商品房預售」機制存廢問題再度引起樓市專家們爭鳴，甚至部分專家們自己都「打起了架」！

近日，北師大房地產研究中心主任董藩在2022網易經濟學家年會夏季論壇上表示：有的經濟學家名氣大，在網上他們強調必須取消預售制，這是說法完全是錯誤的，因為他們根本沒有理解預售制背後的積極意義。董藩認為：「如果取消預售，現在開發商生產製造的能力會至少下降2/3，而當市場上房子只能蓋出1/3的時候，市場的供需關係會變成什麼樣，價格長期來看會變成什麼樣？」

簡單地來說，董藩認為目前的商品房預售讓開發商有足夠的資金擴張，這讓市場上房子的供應大大增加，而不斷增長的供應的房子，滿足了人們的需求，因此房價才能保持在一個較合理的水平；如果說取消商品房預售，那麼開發商的開發能力無疑會大大下降，屆時市場上的房子會出現供不應求的情況，最終導致房價大幅增長。可以說商品房預售制，是我們可以享受「低房價」的關鍵！

當然有人的地方就有江湖，既然抵製取消的，同樣也有支持取消的，比如曾經恆大的首席專家任澤平就表示是該取消商品房預售制了，「一手交錢、一手交房，天經地義」、「現房銷售，所見即所得」，這是對購房老百姓權益的最大保障，防止不公平的單方面承擔爛尾風險。

那麼到底該不該取消？

商品房預售無疑能極大緩解開發商的資金鍊，其實預售制本身沒有錯，錯誤在於預售的資金存在被挪用的情況，如果開發商每個樓盤的預售資金都能嚴格按照規定用于歸還該樓盤貸款及商品房建設，那麼根本不會出現爛尾的情況，畢竟國內的商品房的售價遠高於其成本，所以商品房並非不可以預售，關鍵在於預售的資金的監管。

就目前整個市場而言，個人認為可以分情況採取不同的應對措施：

一是空置率/去化周期較長的城市：如果一個城市商品房的空置率較高或者該城市現有商品房的去化周期較長，比如五年或十年以上的，那麼顯然這個城市的商品房已經過剩，存在供大於求的情況，對於這類城市，可以嘗試取消商品房預售機制，直接以現房銷售，此時並不會對房價產生太大的影響，反而可以保證購房者的權益。

二是商品房供不應求的城市：對於一些大城市，由於土地出讓的限制，商品房供應量有限，市場存在供不應求的情況，考慮到大城市地價較高，且各類成本較高，現房銷售對開發商的資金壓力較大，因此在供不應求的大城市可以考慮保留商品房預售，但相比沒有ZF兜底的民營企業而言，商品房預售可以僅針對部門央企或者省屬大型房地產開發公司，這些企業一方面綜合實力較強，另一方面企業有ZF兜底，即使真的資金鍊出現問題，有財政支持，不至於最終出現爛尾樓！

總結

任何制度的改變都不是一朝一夕的，特別是對於目前很多房地產開發商，因為前期步伐較大，本身資金鍊較為緊張，如果一刀切直接全面取消預售制，那麼將會產生更多的「雷」，這對於購買預售商品房的群體反而不是一個好消息。就當前現實而言，目前要在全國範圍內，一刀切地取消商品房預售制尚不現實，但漸進式的試點改革是可以的，通過分地區逐步試點取消預售制，這才不會擾亂市場秩序，你認為呢？