土拍落幕，北京市再攬500億土地出讓金。至此，三批次土拍共出讓49宗宅地，總成交金額約1498億。
再看北京新房供應及銷售數據，今年1-8月份，北京市住宅新增供應35422套，同比上漲12%；成交27945套，同比下降34%；成交面積366.05萬平米，同比下降30%；成交均價59173元/平米，同比上漲11%；成交金額2166.02億元，同比下降23%；目前存量85753套。
數據表明，在集中供地後，市場土地與新盤供應增加明顯，存量貨源充足，但成交大幅下降，市場購買力下跌；成交均價雖同比上漲，但此前我們已經分析過，這屬於結構性上漲，因為高單價豪宅成交踴躍，而非普漲。
綜觀市場，在售新盤、次新盤100來個，除少數紅盤外，大多數項目的日子並不好過。
9月進入尾聲，國慶黃金周即將來臨，這又是各項目收割市場的好時機，「金九」成色幾許，「銀十」能否升溫，這個假期很重要。
因此，9月最強一波開盤潮來了。
上周，西山雲廬、中駿金輝·未來雲城、首開·金茂|望京樾、華曦府、中建上源府（延慶）、中建學府沁園（房山）、大興·星光城等7個項目集中取證，今年前兩批次成交的31宗地塊，已有27個新盤入市。
01
望京樾能否一炮打響
第三批土拍，朝陽區沒供地，但並不妨礙朝陽區搶占市場的熱點。
一是「王炸」項目中建玖合府取證了，412套房源，均價11.7萬元/平米，據悉意向客戶眾多；二是首開·金茂|望京樾取證今天開盤，近期風頭正勁的奶西村能否一炮打響，也備受關注，畢竟氣氛都烘托到一定程度了。
中建玖合府的懸念在於會不會重現中建壹品·學府公館開盤一把清的神跡，望京樾則承擔著證明奶西板塊區域價值的重任。
該項目取證均價約8.5萬元/平米，戶型為102平米三居、120/155平米四居，分別為298套、308套、156套，共762套，套總價約850萬—1400萬元。
從產品端看，這個有金茂科技系統加持的精裝洋房項目，依然成為市場網紅，但是從崔各莊大區域市場整體來看，南皋四兄弟的產品力也都槓槓的，望京樾的優勢在於銷售均價比南皋低了3000元/平米，且社區純粹性好，更重要的一點是拿地成本相對更低，操盤空間足。
回顧南皋3個純商品房項目的開盤業績與網簽數據：
曉風印月6月底開盤，官宣成交194套、19.3億元。截至9月18日，完成網簽67套、約7億元；
和光悅府2021年10.1開盤，官宣當天熱銷15億。截至9月18日，完成網簽127套、約14.4億元；
龍樾合璽2021年9月開盤，官宣成交16億元。截至9月18日，完成網簽94套、約12億元。
由上述三盤實際銷售數據看，崔各莊內卷嚴重，去化速度並不快，沒有哪個項目能夠一枝獨秀。
因此，崔各莊奶西板塊開啟供應，望京樾作為首個入市的新盤，能否一炮打響，的確備受矚目。
與南皋板塊類似，剛剛拉開舊改大幕的奶西優劣勢同樣明顯，城市界面與配套不足是當前的短板，到望京核心區的交通便捷性及與亞奧商圈的關係是其優勢。
首開與金茂兩家開發商在望京區域都有深厚的積澱，奶西村後續還會有新地上市，有多少買房人會選擇在這個時候出手，也是望京樾能否取得開門紅的關鍵因素。
02
西山別墅終於上新
綠城·西山雲廬的取證，讓西山別墅區再度成為京西豪宅市場焦點。在石景山五里坨臨近清盤、劉娘府遠洋源山春秋上市1年後，西山終於又迎來了西山雲廬。
該項目為今年首批土拍上市地塊，被綠城以40.17億元、溢價率6.6%奪得。項目約6.6萬平米規劃建築規模、1.2容積率，正符合綠城擅長打造的低密別墅類產品。
項目在拿地3個月發布案名、5個月後取得規證，此次取證11棟樓，共152套房源，均價約9.15萬元/平米。
產品包括面積約205—220平米中疊、約270—350平米上疊和約405—580平米下疊。
綠城一向是別墅界的業內翹楚，在西山雲廬項目上又有創新之舉。
如其下疊產品採用了單層約10—13.1米南向三面寬的巨幕配置，總南向面寬最高近40米，且通過優化窗牆比，將光線更多引入室內。同時，下疊產品巧妙地利用緩坡地勢，將地下層與一層自然貫通，打造了陽光「雙首層」院墅的格局。
此外，還在疊拼戶型中融合大平層的LDK一體化設計，繪製了家庭多功能社交場景；以及下疊超大主臥套房，臥室面寬約5.95米，南向書房面寬更達7.15米，以及衣帽間等空間，使主人獨享超然尊貴天地。
項目所處區位為西山八大處腳下，歷史文脈深厚，自然環境優越，周邊配套成熟，歷來是京城高端別墅買家的鐘愛之地。
15年前，綠城在西山打造了經典的御園，如今西山雲廬能否重現傳奇，令人期待。
03
大興兩項目千套房取證
大興區西紅門鎮上市地塊被華潤+中鐵+興創聯合體底價拿下，西紅門區域開發基本被此三家包圓。
上周日，今年一批次由興創拿地的大興·星光城取證開盤，該項目由中建壹品、聯投置業、興創投資、大興城建4家企業聯合開發，是總建面達17.8萬平米的大盤項目，共29棟樓，1564套房源。
此次項目取證12棟樓，598套房源，戶型包括70平米兩居（84套）、86/98/99/113平米三居（514套）等多種戶型。
該項目位於黃村鎮清源路與興旺大街交匯處，距離地鐵4號線清源路站步行約1.3公里，周邊教育、商業、公園等配套完善，項目自建4000平米幼兒園，相比西紅門鎮京開東板塊，更加成熟。
據悉，項目取證均價5.9萬元/平米，但首期開盤價格優惠幅度較大，為數不多的70平米兩居價格降至約350餘萬元，首套首付約120多萬，十分搶手。
在戶型設計方面，項目在70平米兩居和86平米三居中都大膽採取了270°轉角邊廳的網紅設計，98/99/113平米三居戶型都實現了三面寬、全明格局，玄關收納、獨立家政間、成長性空間等設計應有盡有，能夠滿足剛需、剛改家庭需求。
大興區是南城供應主力，去年至今共成交11宗地塊，其中黃村鎮和西紅門鎮六大新盤、次新盤，就有8300多套房源，供應量非常大。
上周取證的還有大興新城的中駿金輝·未來雲城，該項目此次取證8棟樓，共407套房源，產品為80—124平米二至四居，均價約5.9萬元/平米。
該項目是大興區唯一TOD綜合體項目，在地鐵19號線南延及南延支線工程規劃落地後，未來這裡將形成雙軌交匯，成為大興新城新的商業中心。
項目自去年開盤以來，去化不緊不慢，今年迄今已實現網簽216套，但網簽成交價格相比指導售價有10%以上的折扣，這也說明南城購買力的弱勢。
大興·星光城與未來雲城為區域市場上架千餘套房源，買房人又多了兩個選擇，市場內卷也將加劇。
04
房山新盤總價210萬起
房山良鄉市場，中建幾乎占據半壁江山，自去年集中供地以來，房山區出讓4宗地，中建獨取其三。
在今年首批拿地的春和印象取證入市後，去年第三批土拍中建以18.63億元頂價拿地的拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊姍姍來遲，於上周末取證入市，備案名為「學府沁園」。
該項目的入市可謂是悄無聲息，既未案名發布，也無產品信息，連官微、官網都查不到，就這樣悄悄地取證了，低調到了極點。
讓我們回顧該項目的規劃信息，占地約4.55萬平米，規劃建築規模11.4萬平米，容積率為2.5，需配建保障性租賃住房11400平米，取證均價約4.5萬元/平米。
據幫主查詢住建委官網項目信息，該項目有50—60平米一居，74平米兩居，86/93平米三居等多種戶型，最低套總價不足210萬元，一、二居產品均符合普宅標準，為剛需人群提供了上車五環的機會。但一居戶型只有60套，二居戶型房源充足。
此前，200多萬在房山買剛需盤，主要到六環外的良鄉官道板塊，或中建·學府印悅有部分63平米一居，總價約249萬元起。
位於良鄉核心區的學府沁園，雖將房山的上車門檻進一步拉低，但項目主力產品定位與中建·學府印悅、春和印象並未形成明顯差異，因此幾個項目彼此間也存在競爭關係。
上周土拍，房山區再次成交2宗地塊，區域供應持續增加，但購買力從何而來，這對房山所有的項目都是一個艱難的課題。
此外，豐臺小瓦窯華曦府取證，共4棟樓，249套房源，均價7.5萬元/平米。因此前對該項目產品已有介紹，不再贅述，項目預計將於9月30日開盤，清盤應是項目既定目標。
中建於2021年第三批次在延慶拿的小營村、石河村棚改地塊，推出項目中建上源府，規劃建築規模約2.4萬平米，6棟住宅樓和2棟配套樓，共166套房源。此次取證2棟樓，共54套，均價約3.5萬元/平米。
項目容積率1.8，主打花園洋房產品，戶型涵蓋139—192平米純四居，預計2024年9月底帶裝修交房。
除了土拍和新盤取證外，上周北京市還出台了一項試行存量房交易「連環單」業務並行辦理的政策，即指在同一時期內，購房家庭先出售名下住房，並再次購買住房，「連環單」業務並行辦理可優化購房資格核驗規則（完成賣出合同網上簽約的房屋不計賣出房屋家庭房產套數），將原需按順序先後辦理的房屋賣出、買入業務調整為並行辦理，以提高房屋交易效率、降低購房成本。
通知稱，試行期間，申請「連環單」業務的購房家庭應符合以下條件：有同時出售名下住房、購買本市存量住房需求；出售原住房後，具有本市商品住房購房資格。
幫主認為，該項政策的意義僅在於縮短置換行為的交易周期，以鼓勵合理改善需求入市，短期內或將促進部分滯銷項目的去化。但對於市場熱銷項目來說，該政策作用有限，因為買房人完成房屋賣出的時間，並不只取決於己方，即使買方與賣房業務可並行辦理，但畢竟也要完成賣房取得購房資格不是，短時間賣不出去，你還是買不了，搶手的項目等得了嗎？
因此，北京市試行此項政策，依然是不疼不癢，並未解決當下市場幾個急需也應該調整的問題，如二套房首付比例、普宅標準等。