各位老鐵大家好，我是觀觀，
好久沒有花時間跟大家聊聊信貸市場的情況了，
就在前幾天央行公布了最新的LPR價格，保持不變，這可急壞了已經買房的老鐵了，
畢竟基礎利率關係到我們每個月的房貸金額，那麼今年到底還會不會降息，特別是上海的房貸利率，
今天我想跟大家好好嘮嘮這個話題！
首先亮明我的觀點，雖然這個月沒有降息，但我覺得降息已經在路上了，
為什麼我這麼有信心？原因有很多，我來一一列舉給大家聽！
首先，銀行的貸款成本在降低！
怎麼理解？大家想想銀行也是企業，也是敞開門來做生意，那做生意就必然有成本和收益，
收益很好理解，就是貸款產生的利息，而成本就是我們儲戶的存款利息，
銀行就是通過吃這其中的利差在賺錢。
大家最近是不是經常會聽到關於存款利率在降低的消息？
你翻翻自己的手機是不是很多銀行啊，保險啊在給你推長期鎖定利率的產品？
理由就是最近的存款利率在持續走低。
其實這也不是啥新鮮事，從去年9月開始就紛紛有銀行開始下調存款利率，但都是個別銀行的行為，
直到這個月初，一下子冒出8家銀行一起下調存款利率，這就引起了公眾的注意！
雖然目前都是一些地方上的小銀行在下調利率，
但是大多數銀行的大額存款利率和國債收益率是實實在在降低了。
就像我們討論房價時，預測房價會不會漲其實很大的因素在於土地的價格會不會漲，
畢竟麵粉的價格決定了麵包的價格，
所以貸款利率也一樣，
只要存款的利率下降趨勢不變，貸款利率就有持續下調的動力！
當然光是成本降了還不足以勾起銀行降息的熱情，
這就要說到第二個原因，到底降不降還得央媽說了算！
從央行公布的2023年一季度的金融數據來看，
一季度人民幣存款增加15.39萬億元，其中，住戶存款增加9.9萬億元。
光說這個數據大家可能沒有啥概念，來看看下面這張近年來住戶存款增量圖。
2022年居民存款量陡增！這應該是共識，去年大家瘋狂存錢的新聞不絕於耳，
但是直到一季度的數據公布，才知道沒有最誇張只有更誇張，
按照大家目前的存款速度，才短短3個月已經跟2021年的全年增量持平，不出半年就會超過去年的增量再創新高！
真是不看數據不知道，沒想到大家的「鈔能力」竟然這麼強！
其實看下面這張M1和M2的走勢圖更加清晰，
M2在上行，說明印的錢越來越多，
M1在下行，說明市場上流通的錢卻在減少，
M1和M2的差距在拉大，說明現在印錢的速度趕不上大家存錢的速度了！
央媽一面忙著放水來刺激經濟，大家一面忙著存錢來抵禦風險，你這不是蹬鼻子上臉了，央媽還能慣著？
那照理說央媽是不是應該持續放水？可是LPR已經按兵不動8個月了，這似乎與預期的不一致啊！
很好，大家已經快接近真相了，
有時候靴子要落不落，比靴子真的落地的效果要更明顯！
在央媽持續的政策預期引導下，給了實際房貸利率市場下降的空間，
這就是未來房貸利率會持續下降的第三個原因，
根據貝殼研究院的監測，
4月全國首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月下降1個基點，繼續保持下降的趨勢，
二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平，
而4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116和54個基點！
當然目前主要還是以二線及三四線城市下調為主，首套房貸利率分別為3.98%、3.99%，二套利率不變，
比如南寧和珠海地區首套房貸款利率全國最低為3.7%，
廈門、哈爾濱、福州、長春等10多個二線城市的首套房貸款利率為3.80%，
貴陽、惠州、中山等地的首套房貸款利率則降至3.9%，
昆明、大連等地的首套房貸款利率為3.95%。
而一線城市首二套利率不變，維持在4.60%和5.13%。
上海首套+35bp，即4.65%，二套房+105bp，即5.35%，
北京首套+55bp，即4.85%，二套房+105bp，即5.35%，
深圳首套+30bp，即4.60%，二套房+60bp，即4.90%，
廣州首套不加點，即4.30%，二套房+60bp，即4.90%，
而同在長三角的幾個主要城市的貸款利率基本都到地板價了，
杭州首套不加點，即4.30%，二套房+65bp，即4.95%
南京、蘇州直接降到底，首套4.1%，二套4.9%，
無論是在一線城市中還是在長三角的區域中，上海的高房貸利率都已經顯得不合時宜了！
降息是大勢所趨，尤其是放款速度和三價取低這一塊，已經鬆動了。
據我們在一線的了解：
上海的按揭貸款，目前審批預計在2周左右，放款周期加快了，最快3天左右。
不過如果要提前還款的話，周期還是比較久的，要排隊。
而最近很多人傳三價取低徹底放開，其實不然：
核驗價還是存在的，但是和市場價基本持平，大部分都能到9折左右了。
舉兩個我們最近實操的例子：
大寧的寧和小區，成交價543w，核驗價542w，只差了1w；
三林的中海御景熙岸，成交價617w，核驗價564.5w，打了91折；
不出意外，後續還會進一步放開。
我們來屢一下現在信貸政策的邏輯，
持續加大信貸政策的支持力度刺激經濟復甦仍然是當下乃至未來一個時期內央媽政策的方向，
但是持續的下調利率似乎並沒有阻擋因為避險情緒和疫情後修復周期的影響導致的居民恐慌性存款，
於是央媽通過政策預期和降低貸款成本來引導銀行進行實際利率的降低，
從目前的結果來看，二線及三四線城市的成效更為明顯，
一旦這種預期達成共識，目前遲遲未動的一線房貸利率也會出現鬆動，
特別是上海房貸利率，無論是在一線城市中還是在長三角區域城市中都已經顯得過於苛刻，
不利於剛需和改善性人群購房需求的釋放，
所以我有足夠的信心，今年的基礎利率還會進一步下降，而實際房貸利率會在政策的持續引導下出現較大調整，每一個購房人也都會因此受益，
所以大家不要灰心，一波信貸市場的利好已經在路上了！
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