千呼萬喚始出來！昨天（6月20日），九個月按兵不動後，中國貸款市場報價利率（LPR）再次調降，各地房貸利率也跟隨調整。
北京、深圳、蘇州等地多家銀行已迅速下調商業貸款利率。這無疑為購房者注入了一針「強心劑」！
據了解，蘇州首套房貸款利率已低至4％，鄭州的首套房貸款利率在此前降至3.8％之後，有望進一步降至3.7％。此外，據媒體報導，上海地區也已有多家國有大行下調以LPR為定價基礎的房貸利率。其中，首套房貸款利率調至4.55％，二套房貸款利率調至5.25％。
有銀行人士表示，後續LPR可能還會有調整，購房者最終獲得的房貸利率，以銀行放款時LPR的最新報價為定價基礎。
房貸利率處於什麼水平？
從全國水平看，貝殼研究院監測顯示，2023年6月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0％，環比持平，繼續維持2014以來的歷史新低；二套主流房貸利率平均為4.91％，環比持平，同樣處於歷史底部。
從典型城市看，中指研究院監測顯示，2023年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4％以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經降至3.7％，肇慶、湛江、雲浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。
部分房貸利率突破下限城市
天風證券指出，截至二季度末，70個大中城市中共有39城可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。本次符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.55％-3.95％區間，繼續突破歷史底部。
專家認為，房貸降息結合降低首付，將有助於降低購房成本，促進住房需求釋放，為市場修復注入動力。同時存量房貸利率也將同步下降，減輕存量貸款客戶的月供壓力。
還能期待哪些地產政策？
除了「降息」之外，近日，招商蛇口定增方案獲得證監會同意註冊批覆。至此，招商蛇口成為A股地產企業中第一個試水「第三支箭」成功的公司。這意味著「第三支箭」政策的實際落地，A股房企融資渠道又開一閘。
房地產行業是否還有其他可以期待的政策？民生證券在研報中給出了答案。
民生證券認為，2008年至今，中國房地產經歷了五輪周期。每一輪地產周期起伏都對應著需求政策的松和緊。當前地產銷售下滑速度或已低於潛在增速，需求端政策放鬆具有必要性。基於當前壓力更多來自房價和收入預期轉弱，短期地產政策或有三個著力點。
其一，降息維持居民部門資產負債表穩定。站在居民角度，當下中國地產的矛盾是偏弱的收入預期和持續低迷的地產價格之下，債務償付壓力偏高。
其二，關注高能級城市需求端政策放鬆的有效空間。去年4月至今，低能級城市因城施策寬鬆政策應放盡放。低能級城市後續進一步放鬆空間有效，效果亦有限。若未來仍有地產需求端政策放鬆，有效空間還是在高能級城市。
其三，有效激活本輪中國地產需求，政策操作可參考2014-2015年。本輪地產下行壓力並不來自於金融槓桿過高，本輪地產價格下行壓力緣自收入預期和地產價格預期。這種情況歷史上並不常見，能夠與當下地產現實壓力類似的是2014年，當時也面臨著地產各環節數據快速下行，宏觀大背景也是內需偏弱，有效需求不足。以此推演，激活本輪地產需求，有效政策操作可參考2014至2015年。
在預期打出政策「組合拳」的背景下，市場對於地產行業的悲觀預期有望扭轉。
房地產板塊投資前景幾何？
最後說下二級市場方面，地產板塊整體上處於下行探底階段， 截至21日午前發稿，申萬（一級）房地產板塊年初起來下跌約14％，跌幅位居31個申萬一級行業第三，政策的持續釋放仍沒有阻止二級市場的頹勢。
中證800地產指數自2015年以來整體上持續處於下行通道，最大回撤超過60％，市值縮水超萬億元！
但從產業周期角度分析看，近期對於地產後周期新發展的討論變得越來越多。
萬科集團創始人兼董事會名譽主席、萬科公益基金會理事長王石近期分享了關於房地產轉型的看法，為地產後周期的發展機遇注入了一劑強心劑！其中最核心的看法，在於地產行業的發展在社會發展的各個階段均有不同的機遇。
如參照日本的大和房屋，該公司曾經是日本三大住宅開發商之一，30年前它的主要收入75％是來源於買地、建房、賣房、經營，酒店、商場出租等其他服務收入不超過25％。30年過去了，服務收入現在已經占到了大和收入的76％，而買地蓋房、建房、銷售才占到24％。
行情數據顯示，大合房屋自2009以來，漲幅高達551％，在日本地產泡沫破滅後的25年後，再次展開了一輪轟轟烈烈的大級別行情！
國內研究機構，在當前的地產至暗時刻也相繼給出了積極信號。
招商證券指出，從當前時點來看，判斷政策仍處於寬鬆周期內，預計政策寬鬆的方向沒有發生變化。同時，預計真實房價回落在三季度找到新的均衡，止跌企穩，估值或已提前反應悲觀，尤其於優質房企上；維持「弱β交易強α」的策略，仍建議關注「持續內生性現金流創造能力」的真正高質量周轉公司。
平安證券也在策略報告中表示，受基本面修復不及預期、優質房企市占率提升緩慢等因素影響，上半年板塊及個股表現相對不佳。下半年樓市復甦波折下政策仍具釋放空間，同時目前優質房企估值已處於低位，且中長期銷售、業績增長仍存。
財通證券表示，在政策端，目前在「房住不炒」的主基調下，各城市地產相關政策持續調整優化，整體政策環境仍然寬鬆。我們仍然看好前期在核心區域提前布局、以及在融資端具備更強信用優勢的房企。
國金證券研報指出，預計供給側支持將加速推進，高能級城市需求側政策將持續落地，供需政策協同發力支撐市場銷售復甦，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推薦有持續拿地能力、布局優質重點城市的頭部央國企和改善型房企。
通過上述的觀點不難看出，對於地產後周期的發展，具有一個明顯的結論，就是地產行業的發展即將進入兼併重組龍頭贏家通吃的新階段，頭部房企的更有機會開始進入高層會議提出的「房地產新發展模式」，這也是多機構建議關注優秀頭部房企的核心原因。
具備上述產業周期趨勢投資邏輯，目前市面上最能體現地產龍頭價值的指數，為中證800地產指數，該指數集中匯集市場頭部房企，呈現了極高的頭部房企集中度！
同時，中證800地產指數6月12日迎來2023年第一次調樣生效，調倉後，前十大成份股權重超8成，「保萬招金」權重占比超5成，高度聚焦頭部地產企業，契合龍頭強者恆強產業周期趨勢！
資料顯示，目前唯一跟蹤中證800地產指數的ETF為地產ETF（159707），具備稀缺性與辨識度。該ETF近期日均成交額在4000萬至5000萬區間，完全可以滿足普通投資者的流動性要求。
中證800地產指數前十大成份股一覽：
根據深交所數據顯示，地產ETF（159707）近期持續獲得二級市場資金增倉，基金份額在近期刷新了上市新高！也側面印證了市場對於地產板塊新發展模式的看好。
風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。
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