上海每年都會有一個全年供地計劃，今年的已經出來了
有幾個核心關鍵數據，依然能夠看到上海土地市場供應的穩定
商品房住宅供應505-605萬㎡，市中心黃浦依舊以舊改為主，閔行、普陀、虹口加大了供地的比例
除此之外，一個特別值得關注的細節是
臨港土地供應的比例，正在大幅度地下滑
去年，2022年臨港的供地計劃還有190-200萬㎡，前年，2021年也有60-80萬㎡，而今年卻跌落到了20-25萬㎡
這什麼概念，直接約是去年的十分之一，意味著臨港今年減少了將近90%的供地比例，是五個新城裡最低的，連金山都不如
關於臨港，這是一個不太出乎意料，但著實挺令人感概的變化
細微數字的改變背後
代表著臨港此時此刻什麼樣的態度，以及此時此刻面臨著怎樣的狀態
01
為什麼會感慨，來感受下臨港的「過山車式賣地」
標題說的不賣地，當然不是完全不賣，而是大幅縮減了供地比例
之所以臨港會被關注到土地的變化，是因為之前賣地有點太誇張了
直接來看，2022年，臨港一個板塊的供地面積，就超過了其他新區之和，達到驚人的190-200萬㎡，按照容積率為2計算，供應的房源將達到4萬套
去年，供地量占據了上海全市整體的1/3，這就意味著2023年往後的新盤中，臨港新房，肯定會呈現供應井噴
但是實際上，再看住宅供應方面，早就已經供過於求
說到底，臨港目前還能再賣幾套房子，夠賣幾年？
有人統計過這個數字：2023年臨港預計供應約3.5萬套左右住宅，相當於2022年2.5倍
按這兩年臨港的去化速度來看，臨港一年新房成交量最多也只有1萬套，所以光是目前的新房存量，就夠臨港再賣三年，綽綽有餘
也正因為供應井噴，今年以來我們發現，臨港新房的去化數據實際上進入了慢行通道
目前臨港的項目基本都不觸發積分，且認籌率不高
來看幾個新房案例：今年上海目前為止的前幾個批次，臨港在售的新房，基本都沒有觸發積分
且認籌率較低，部分連30%都不到
臨港樓市肉眼可見的沒有當初那般火熱，與2021年形成了鮮明的反差
據統計，2023年，臨港待售在售的項目，就有32盤之多，房地聯動價都在3萬/平左右出頭，差不多的價格、差不多的產品，肯定要陷入競爭紅海
再看二手房，顯然也遭遇了新房的擠壓
當初炒上天的臨港二手房賣到6.5萬，也最終擠掉了泡沫，目前臨港最貴的二手房，均價也只有4.3萬/平
未來三年，臨港的供地減少了，但是新房供應不會減少，二手房也會受到新房的擠壓，價格回到合理的軌道上來
臨港樓市，現在差不多回歸到它本該有的真實樣子了
02
這也是為什麼現在臨港緊急叫停土地供應的原因
為什麼一直是郊區供應主力的臨港，說不賣就不賣了
臨港大有壯士斷腕般的果決，除了新房供應過大，我們結合人口數據來看，就知道這是不得已之舉
說實話，這有點老生常談，但不得不說，也是臨港必須要直面的問題
之前我們也有寫過這樣的文章，拋開那個遠期規劃的250萬的大目標不談
2025年，臨港給自己定下了一個小目標，臨港新區片發展人口指標為常住人口80萬
距離2025年只有3年不到的時間，截止2021年臨港的常駐人口為45萬，這相當於還差35萬，幾乎是一半
意味著接下來的2年內，每年需要有17-18萬的人口淨流入
這什麼概念呢？2022年全上海落戶的人數是63536人，臨港每年將面臨約3倍於全上海市落戶人數的挑戰
這顯然是一個不易實現的目標
再來感受下，整個上海外來人口增速整體放緩的現狀，你就知道這有多難了
去年全上海常住人口減少了13萬，是有史以來出現的第三次減少，且是減少幅度最大的一次
所以，人口增速放緩，不僅是臨港要面對的難題，而是在整個上海人口增速都放緩的大背景下，迎接的一大挑戰
也因此臨港要在這個大背景下，完成自己的250萬遠期使命和80萬小目標
估計要出台所謂「逆天」的政策才可以，但目前來看，這顯然不現實
按常規速度，臨港人口的增速，實際上沒有能夠匹配房地產開發的速度
顯然，臨港比我們想像中更快地意識到了這個問題
03
人口沒有強導入，臨港留人的方法目前也還比較單一
我們看到臨港這麼多年一直都在做一件事：夯實產業
最近的新聞不知道大家看到了沒有
4月9日，臨港管委會與特斯拉簽約
特斯拉將在上海臨港建造新的超級工廠，專門生產特斯拉儲能產品Megapack
曾經爭得你死我活的特斯拉第二工廠，最後還是選擇了臨港，而目前臨港不僅擁有特斯拉超級工廠，同時也擁有特斯拉超級儲能工廠，進一步穩固新能源汽車的產業布局
當然還有前段時間的「東方樞紐」規劃，臨港也是也是毫無疑問受到了直接的利好
從地圖上看，臨港和上海東站其實離得不遠，所以臨港區域的人通勤時間也會進一步縮短
未來兩港快線（南匯支線）可直達上海東站，計劃2025年通車，將與機場聯絡線跨線貫通運行，預計從105開放區站最快15分鐘到浦東樞紐
解決了交通問題，對臨港之後的產業發展，人口導入也有一定的促進作用，等到那時候，再提高房地產開發的速度，也不遲，且更穩妥
一方面，住宅降低供地比例，另一方面，臨港產業發展頻頻有大動作
臨港正在不斷鞏固自己在工業發展的穩健位置
但是，如何留住這些人在這裡定居生活
不得不承認，臨港的生活氛圍、配套還有很大的發展空間
我們滿眼看到的是這裡的潛力，但是在城市的基礎配套上
比如商場配套，文化設施、城市基建的繁華活力程度上，還有很長的路要走
簡單來說就是
城市的活力標準是二、三產業，臨港的城市活力不夠，所以對人口吸引力還不夠
所以即便有很多產業落地，這裡還遠未達到「城市」的宜居程度
在這個人口大背景下，臨港目前的發展方向更朝著
吸引人來工作→希望他們留下來→最後定居臨港，成為臨港人
目前的住宅開發和供應，肯定是足夠這幾年的人口增量的，發展的重點應該向第二、第三產業，等到臨港真正有了一個獨立濱海新城的雛形，才能吸引更多人來
這才是臨港接下來想要做的
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所以，目前緩一緩臨港的房地產開發速度，這其實也是一個好的信號
對於全國而言，新區實在太多了，我國當前全國縣及縣以上正在建設的新區足足有3500個，它們所規劃人口總量達到34億，可以裝下接近一半的世界總人口
很多新區淪為空城的經驗教訓告訴我們，新區的發展最難的部分，就是要在合適時候，戒掉地產開發，回歸招商引資，發展城市活力
所以，此時此刻臨港放緩賣地速度
這個動作說明，目前的臨港正在追求一種平衡，是產業發展和房地產開發的平衡，同時也是這個板塊職住的平衡
顯然，臨港並不想成為一個純靠房地產驅動發展的新區，它未來會將自己的目光更多聚集在產業，配套上
我們需要做的是給臨港的資源填充，留一點時間
交通也好，產業也罷，各方政策傾斜下臨港人才依然會持續湧入，且帶著頂層的意志而來
潛藏的巨大人口紅利就在眼前，只不過會平緩釋放，將時間周期拉長
而現在，臨港選擇不再瘋狂買地的背後，也是想要給到這個被賦予希望的新區，一個更好的交代，一個更合適的開發節奏
換句話來說，這無疑是一個好信號
二手價格有降低，新房供應充足，價格穩定，如果要在上海投資，臨港的未來依然有想像空間
至於那些真正想要在臨港安家落戶的人
新房選擇餘地多的現在，就是他們最好的時候了
以上為正文，來自喬不絲