大哥，交功課了！
剛剛，萬科公布了2022年業績，一口氣讀完，有點東西。
有些話，萬科在公告裡沒說的，我們展開說說。
先大概說幾個重點：
1、雖是龍頭，萬科房子少賣了三成，慘。
2、去年萬科淨賺兩百多億，爽。
3、萬科也裁了7677位員工，殘酷。
4、萬科漲薪了，人均薪酬從12.3萬漲到15.5萬，開心。
因為前一年（2021年）的「業績洗澡」疑雲，2022年的萬科，是在一片罵聲中度過的。
2022財報整體看下來，萬科的這份業績還不錯，但也很殘酷，地產還未等來光明。
關注貓崽，我們展開說~
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公眾號
01.地產不再談規模
哪個區域最好賣？
去年，即便是地產的龍頭萬科，其銷售額仍舊大跌三成，比2021年還慘。
4169.7億元，跌幅33.58%，萬科退到五年前。
萬科將「開發業務規模不再也不應是衡量房企的唯一標準。」寫入致股東信。
拋棄「規模論」，是房地產這個十年的真實寫照。
一路高歌猛進20餘年，房地產的高光時刻，暫時定格在了2020年的那個冬天。
區域出現極度分化。
萬科上海區域的銷售額占比為32.7%，占整個集團的三分之一，去年共賣了1363.5億元的房子。
其次是南方區域和北京區域，銷售額占比分別是24.9%、13.7%。
然而這三個區域的淨利潤貢獻，卻出現了很大分化！
上海區域權益淨利潤105.36億元，占比去到47.34%，接近整體的一半。
今年在研究其他大型央國企開發商的年報時，也能看出「往上海聚集」的趨勢。
北京區域的權益淨利潤，竟然是負數！收入687.86億元，權益淨虧損為2.55億元，拖了後腿。
看來，萬科在帝都的地產生意，做得不咋滴。
萬科大本營——南方區域的營收為1003.61億元，權益淨利潤為39.65億元，算下來權益淨利潤率只有3.95%。
而上海區域的權益淨利潤率為7.66%。
如果你以為上海區域那邊的房子最好賺，那就錯了！在萬科的數據裡面，「其他」區域的權益淨利潤率高達57.52%。
哪些是「其他」？香港、紐約、舊金山、倫敦、西雅圖。
02.營收破5000億
賺錢效應繼續下跌
千萬不能被萬科的「營業收入」持續增長矇騙了。
2022年，萬科營業收入5038.38億元，同比增長11.27%，突破了5000億大關。
房子結轉收入一般有2-3年的延期，不用想，這兩年都是房企的交付大年，萬科的營收規模，估計會在1-2年內見頂。
利潤表現方面，2022年，萬科房地產業務的毛利率為19.78%，同比下降1.96個百分點，補回折舊攤銷後的毛利率為20.6%。
淨利潤率連續4年下滑，2022年，萬科的淨利潤為375.51億元，下滑1.36%，淨利潤率7.45%，下降0.96個百分點。
至此，萬科這20年來的發展史上，淨利潤下滑一共出現了三次。
一次是2008年，一次是2021年，還有一次是2022年。
有意思的一點是，萬科的「其他業務」毛利率下降了40.2個百分點！
其他業務即萬科養豬業務、聯合營公司收入的運營、品牌管理等業務。
而歸屬於萬科股東的淨利潤（歸母淨利）為226億元，總算是守住了陣地，絕對值沒有下滑，但也沒有明顯增長，屬於是「原地踏步」。
03.萬科漲薪裁員
發了204億工資
2021年的業績太糟糕，以至於萬科董事會主席郁亮降薪千萬，自願放棄全部獎金，以身作則率先「謝罪」。
去年，萬科業績沒有太多亮眼表現，萬科也裁員了，但郁亮漲薪了，員工的人均年薪也上漲了。
截至2022年底，萬科的員工人數13.18萬人，和2021年相比少了7677人。
裁員7000多，但是萬科的人均年薪卻上漲了23.93%。
據貓崽了解，萬科去年的職工薪酬福利合計支出204.2億元（2021年為171億元），算下來的人均年薪為15.49萬元，比2021年多了3.19萬元。
而2021年時，萬科的在冊員工少了1000多人，但人均年薪漲了5000多塊。
漲薪式裁員，難道也是萬科的特色？
高管薪酬這邊，郁亮2022年度現金薪酬（稅前）393.5萬元，和2021年的144.9萬元相比，上漲248.6萬元。
但萬科高管年薪最高的，還得是「九哥」祝九勝，2022年獲得582.9萬元的報酬。
監事會主席、2位執行副總裁及董秘的薪資都在董事會主席之上。
原因在於，郁亮原本2022的年薪為673.5萬元，其自願拿出280萬元作為專項獎勵，導致實際拿到手的年薪還不到400萬。
280萬拿出來分給底下的小弟，贊啊。
如果2021年，對萬科來說，是驚險的一年，那麼2022年的萬科，依舊是走在鋼絲上，它也真正意識到了發展的危機。
明天郁亮在業績發布會上，會怎麼講好接下來的地產故事？
關注貓崽，到時候再給大家說。
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