作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究院研究員
據央行數據，截至2018年末，個人住房貸款餘額為25.8萬億元；截至2019年9月份，個人住房貸款餘額為29.05萬億元。
這麼龐大的居民個人購房貸款，在央行推行新貸款利率定價機制即按照LPR貸款市場利率報價，取消了央行原來的基準貸款利率管理方式，這使得商業銀行在貸款利率管理上也將出現新變化，無疑對居民房貸利率的定價方式也帶來了較大的影響。
正是鑒於這種情形，在商業銀行擁有房貸的民眾普遍產生了一種焦慮心裡，擔心央行推行LPR貸款利率定價方式之後會推動房貸利率上升，從而加重還貸壓力。
事實上，房貸者的這種擔憂完全是多餘的，推行LPR有房貸利率上升的可能，因為如果貸款市場整個需求旺盛而商業銀行信貸資金供應又有限的情況下，貸款利率市場定價的水平肯定會提高，這實際上也並不足為奇，因為這與原來的央行調整基準貸款利率是一回事，央行提高了基準貸款利率，商業銀行也會採取相應行動而提高房貸利率。換句話，央行推行LPR貸款利率報價利率既有可能使房貸利率上升，也有可能使整個房貸利率下跌的可能。就是說LPR不是固定的，並非只升不跌，它也是有升有跌的浮動貸款利率管理體系，LPR報價貸款利率的高低完全由當時金融市場整個資金價格與需要來決定的。與原來央行根據金融市場資金需求狀況來調整基準貸款利率實際上是一回事，而且現在這種貸款利率定價體系對市場反映更靈敏，更切合金融市場資金供需狀況的實際。
說到這兒，相信房貸者應該大致明白了LPR貸款利率報價體系是怎麼一回事了，也消除了推行LPR就必然會增加房貸利率的片面認識。而且，央行實際上在這個問題上也講得相當明白和透徹了，並有嚴格的要求，央行專門發布了房貸利率「換貓」公告，公告要求：從2020年3月1日起啟動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR事宜。金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。顯然，房貸利率「換貓」不是商業銀行想怎麼弄就怎麼弄的，受到嚴格監管，商業銀行一定會按照要求來實施居民房貸利率「換貓」政策的。
依據央行規定的居民房貸「換貓」政策，居民可用兩種方式來應對，第一種方式是繼續保持原來的浮動方式，按定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。如某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為10年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月份發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年4月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年4月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月份發布的5年期以上LPR加0.59%，此後每年以此類推。
第二種方式是可轉換為固定利率。即借貸雙方可以協商重定價周期，甚至鎖定利率也都是可以的。從國際上看，國外有不少個人住房貸款是固定利率的，這一方面可以降低個人的利率風險；另一方面有助於推動提高商業銀行的風險管理水平，促進利率衍生品市場發展。
至於居民到底是選擇房貸利率浮動轉換還是固定轉換，那得真的要看居民自己對房貸利率的承受能力、銀行要求或者自己對貸款利率水平的判斷能力來決定了，兩種貸款利率轉換方式各有利弊，其中任何一種並非完美無缺。因為選擇浮動轉換房貸利率，可能會使房貸利率定價有高有低，充分體現出資金供需雙方的真實狀況，房貸利息支出變化不太明顯，也不會因此而多支付利息，不存在所謂輸贏。而選擇固定轉換方式就存在輸贏的可能，既當固定利率低於未來的LPR利率報價時，房貸者就會少支出不少利息，這是賭贏的表現；當固定利率高於未來的LPR利率報價時，房貸者就會多支付利息，這是賭輸的表現。
總之，本次央行公告再次對房貸利率作出專門安排，有利於穩定房地產市場預期，保持房地產調控政策的連續性，不會導致房貸利率的大起大落，房貸者完全可吃上「定心丸」。
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