N海都記者 梁展豪 通訊員 周佳雲
「忙前忙後，帶客戶看房、談判，
這一單總算是成交了 ！」
兩房產經紀店的職員
正滿懷期待佣金發放，
豈料辛辛苦苦跑來的業績，
卻變成了竹籃打水一場空！
究竟是什麼原因導致
二人所在的平潭某房產經紀店
催討佣金的訴訟未獲法院支持呢？
案情回顧
平潭某房產經紀店與福建某置業公司於2019年10月簽訂《置業分銷合作框架協議》及《補充協議》，雙方在協議中就合作方式、業績確認及分銷服務費支付流程等事項均進行了明確約定。但雙方因佣金對帳問題發生爭執，並訴至法院。
平潭某房產經紀店訴稱福建某置業公司拒絕支付雙方已經確認的佣金，侵害了其權利，請求法院判令福建某置業公司支付其欠付佣金40萬元。
「我方和被告有長期合作，雖然簽訂了合同，但合作過程中，為了方便，對帳採用了微信聊天確認的方式，這是我們長期以來形成的交易習慣，我們已經提供了微信聊天記錄、簽單明細、佣金表來證實。」平潭某房產經紀店代理人陳述道。
福建某置業公司則辯稱雙方簽訂了合作協議，協議明確約定支付分銷服務費的前提是客戶成功購房、結算資料齊全且其收到開發商或合作方支付的全部佣金。現平潭某房產經紀店主張的佣金均未經其確認，故請求駁回平潭某房產經紀店全部訴請。
「我們簽訂了合同，就應當按照合同約定履行。我們支付佣金的前提之一是對方要提供《推薦客戶到訪確認單》《推薦成交確認單》，就算按照交易習慣，也至少需要雙方共同確認。但是對方提供的簽單明細、佣金表全是單方製作的，且微信聊天記錄也正好能證實我方從來沒有以任何方式確認過欠付佣金。」 福建某置業公司的代理人反駁道。
平潭法院經審理認為，雙方簽訂的《合作協議》合法有效，雙方均應恪守履行，且平潭某房產經紀店主張的分銷服務費數額不小，其更應以審慎態度對待簽約及履約行為，並保留相應的履約證據。而平潭某房產經紀店未能完成其舉證責任，證明其已履行合同義務，達到分銷服務費支付條件，故判決駁回平潭某房產經紀店的全部訴訟請求。
該案經福建省福州市中級人民法院駁回上訴，維持原判。
【法官說法】
承辦法官通過類案檢索發現，該案例折射出的諸多風險點在房地產經紀行業普遍存在，為了幫助中小企業實現對風險的規避，防止損失，法官在此做以下幾點提醒：
一、滾動結算有風險，對帳確認需及時。現實中很多企業不能及時支付佣金，為提高交易效率，就會選擇滾動式結算。但如不及時梳理交易情況，製作對帳單，在發生糾紛時，對於交易情況的梳理可能耗時費力，且若證據保管不慎，出現遺失，就更難以查明事實。因此，在滾動結算的情況下必須及時製作對帳單。
二、微信對帳有風險，對帳形式需規範。房地產經紀行業中，佣金對帳業務多採用微信方式進行，這種對帳方式其中蘊含的風險較大，建議儘可能選擇線下對帳，要求對方加蓋公章，並由其法定代表人或授權代表簽名確認。針對普遍存在的微信對帳方式，給出以下幾點規範建議：
1.審核對接人身份。在微信對帳前，必須審核對接人身份，要求對方出示相關證明材料，確保其有權代表對方公司，否則可能在訴訟時被對方鑽空子，以聯繫人無權代表為由進行抗辯。
2.規則確立在前，習慣形成在後。鑑於房地產經紀行業中存在長期合作關係，故在初期需雙方共同確立規則，並在合作過程中主動遵循積極形成穩定交易習慣，以便在訴訟中爭取更多主動權。
3.對帳需提請對方簽章並簽字確認。電子證據往往在真實性和關聯性方面存在瑕疵。故建議在業務對接中儘量取得對方蓋章並簽字確認的文件，以供出現糾紛時作為證據之用。
三、訴訟時效有期限，主張債權需快速。滾動結算方式經常導致債權人在提起訴訟後才發現部分債權已超過訴訟時效，此時對方若提出訴訟時效抗辯，那麼債權人就陷入十分不利的境地。因此，即便是長期合作關係，也應當快速明確地向債務人主張債權，以此中斷訴訟時效，避免在訴訟中被動。
編輯：潘潘