北京土拍和住宅市場的分化，證明著當下社會的割裂。
今年的住宅市場，是豪宅的天下，財富階層正在瘋狂搶購北京內城核心地段優質資產。
天壇府、圓明天頌、中建壹品·學府公館、端禮著、北京瑞府、懋源煜澤台等10萬+豪宅都上演了開盤火爆熱銷，即將開盤的中建玖合府，已經有眾多備足銀兩的買家期待著搖號的運氣。
要說10萬+豪宅最集中的區域，非南二環莫屬，自北京悅府入市後，與天壇府、端禮著、北京瑞府形成「四大天王」匯聚格局，北京的二環已多年未有此盛況。
01
入住二環的機會還有多少
二環，是首都功能核心區的範疇，包括東城區和西城區。
在北京進行非首都功能疏解後，二環內的居住人口明顯減少，很多祖祖輩輩在東西城胡同居住的家庭，在拆遷後被安置到二環以外，甚至到六環以外的順義等平原新城地區。
二環內，不僅不再批覆除棚戶區、危房及老舊小區、歷史文化保護區改造之外的住宅類項目，而且禁止新建建築面積在1萬平米以上的商業設施、酒店、寫字樓、會展設施等。
也就是說，二環內將以保持現在的城市面貌為主，只進行合理的舊改、危改。
這無疑使入住二環內的機會變得格外珍稀，至於二環內城擁有的優質城市資源，幫主無需贅述。
當前，北京二環內唯一的新盤是中信城四期，這是老項目的後期產品，目前仍未開盤，項目產品信息已在坊間流傳，價格也普遍猜測在16萬+，但無論誰想托人買房，大概率得到的答覆都是「買不到」。
正如前文所述，二環區域新房的供應，主要集中在南二環外，「四大天王」全部是10萬+的項目，但就這樣的價格，在有錢人眼裡無異於撿漏，因為二環二手次新房的價格，有的是比11萬—12萬元/平米高的。
而這些新房、二手次新房的搶手，證明了財富階層對內城核心地段優質資產的高度認可。
畢竟，雖然近幾年國際、國內的經濟環境，使資金投資的渠道變窄，但是北京作為中國最堅挺的一線城市，核心資產成為最佳的財富避風港，是毋庸置疑的。
正所謂風險與機遇並存，普通人感受到寒意的時候，有錢人會敏銳地捕捉到應該出獵的信號。
這時候，買北京二環肯定不會錯，恰好今年二環的土地和新房供應又開閘放水了，機會這不就來了嘛，四盤在售，很多年沒有像今年這麼多買二環的機會了。
02
二環豪宅銷售行情良好
二環「四大天王」中，天壇府於去年8月開盤，至今已銷售至四期。該項目從一期開盤以來，持續熱銷，在開盤一周年之際，官宣銷售186億元，創造了單盤銷售紀錄。此外，項目還16次拿下京城周銷售冠軍，4次名列月度成交榜首。住建委批覆的銷售均價也從11萬+漲至13萬。
端禮著於去年10月二批次拿地，今年8月開盤，首推成交49.54億元、292套，在今年的市場中，僅次於海淀區北四環中建壹品·學府公館的開盤業績。
北京瑞府於今年1月拿地，6月開盤，首開銷售取得35.3億元，在上半年普遍疲軟的市場中表現出強勁的姿態。
如果說，網簽數據才能真實反映出一個項目的銷售狀況，那麼根據幫主查詢統計，這三個項目的熱銷是實打實的，天壇府網簽去化率已達64%，端禮著與北京瑞府，開盤時間並不長，但網簽成交套數與住建委官網顯示的預訂/已簽約套數，都具有足夠的說服力（詳見下表）。
從二環三個10萬+項目的銷售狀況看，產品主要為130—280平米的三至四居戶型，套總價在1300萬—3600萬元區間，這的確屬於當前市場的高階產品。這樣的產品能賣出這樣的行情，說明其價值已超越了一套住宅的內涵。
如股市中，即使大盤走勢不穩，但總有某個板塊、某幾隻股票能夠走出獨立行情、跑贏大盤，在北京的樓市，二環內城核心資產的價值就是這樣的「白馬股」，而且安全性更高，因為股票不會一直漲，但北京的優質資產一定不會跌。
雖然今年二環供應增加了，但是從各項目去化速度看，未來入住二環的機會正在肉眼可見的減少。
03
北京悅府的產品力如何
最近，幫主身邊不乏有諮詢購買豪宅的朋友，既有在麗澤周邊看房的，也有鐵心要買中建玖合府的。
對於天壇府、端禮著、北京瑞府這三個項目，幫主此前已多次介紹其產品，北京悅府在取證後公布了產品戶型，讓我們來了解一二。
該項目同樣是由華潤置地北京開發，但並未照搬北京瑞府的產品線，而是推出了華潤置地北京的「α+城市作品」。
華潤置地北京以74.7億元巨資拿下的豐臺區右安門亞林西地塊，實際上包括4塊地，其中645地塊為住宅用地，646地塊配建一所幼兒園，644與647地塊則建設綜合性金融服務商業設施。
這樣的綜合開發地塊，由擅長造城的華潤置地北京操盤，無疑是最好的結合。
據了解，北京悅府總建面約14.7萬平米，規劃容積率為2.8，共建設9棟樓、639戶，其戶型包括134平米三居、157/159/200平米四居，住宅社區較純粹。
項目134平米三居戶型，南向三面寬為10.3米，客廳開間為4米，進深12.5米，雙明衛，LDK空間一體化，U型廚房，獨立家政間，通透性良好，南向兩間臥室均有飄窗設計，南北兩間次臥的面積分別在約14平米、10平米，各居室空間舒適度都有保障。
157/159平米兩種四居戶型，變化在於多功能室與次衛的排布，157平米戶型將次衛放在側面，多功能室與北向次臥分列廚房左右；159平米戶型則將次衛放在北側，多功能室與北向次臥並列，使LDK中軸空間更加完整，廚房也更加寬敞。
這兩種戶型的南向面寬都達到了11.4米，客廳更是有5米的開敞尺度，公共空間十分舒適。另外，除家政間是標配外，南向雙臥及客廳都有飄窗，主臥更是採用了雙面盆的設計，改善的品質感立碼提升一檔。
項目最大的戶型為200平米四室兩廳三衛，以經典的四葉草格局，將四個居室分布於四角，中軸則是LDK一體化空間，客廳面寬為闊綽的6.3米，整個動區空間面積超過80平米，雙開門的U型廚房與餐廳部分還融入了西廚島台、社交廚房的場景。
主臥套房面寬達4米，不僅有名副其實的步入式衣帽間，而且主衛採取了經典的五星級酒店式U型四段式排布，整個主臥套房面積約35平米，充分彰顯了主人應有的尊貴感。
其它三間臥室面寬均大於3米，最大化保障了居者的舒適度和私密性。
值得一提的是，北京悅府在產品面積段上，突破了區域競品端禮著與北京瑞府的最大戶型面積，這應是在深入了解豪宅買家的需求後，所做出的相應調整。
從北京悅府的產品戶型，可以看出豪宅買家對空間、功能、品質的追求，在平層生活空間中，不需要空間過多、過於瑣碎，而是更注重公共空間的尺度與功能性，能夠承載更多的生活場景，私密空間則不僅要舒適，而且要能夠容納獨立私屬的生活體系，在細節中體現品質，據悉這也是華潤置地北京公司將著力打造的「家庭X空間」。
鍾情二環的買房人，在充分了解「四大天王」的產品後，你會做出怎樣的選擇呢？
如果你有買房的需求，欲了解京城區域市場或項目信息，可加幫主微信號（maifangdajiabang2022）私聊。