之所以寫這個話題，是我在考察中突然發現一件事：
同樣是90平戶型，放在深圳，說不上大，但也絕對不算小。
到了二線城市，卻被銷售們統稱為——小戶型。
這只是一個稱呼上的小細節，但背後卻意味著：
一批二線城市，好像已經進入了「面積膨脹」時代。
都說每一次主流戶型差異的變化，背後其實暗藏著市場最尖端的風向變化。
我想，我或許看到了一種新趨勢——只有二線城市才配談改善。
二線城市，剛需「已死」？
因為剛需，買不到100平以下的房子了。
一般來說，建築面積在70-99㎡是妥妥的剛需產品；100-130㎡是改善範圍；超過140㎡算是豪宅面積段。
而我發現，二線城市的新房市場，正在進入全面改善時代，剛需正在被拋棄。
如果你仔細觀察目前各大城市房地產市場的交易結構，你會發現這種趨勢正在蔓延。
以長三角一批城市為例，90平以下的交易面積占比越來越少，100平以上的占比越來越多。
例如杭州，1月新房90-120平成交占比為30%，120-140方成交占比為35%。
例如蘇州，1月新房100-110平是成交主力，占比23%；其次是120-130平，占比15%。
這一點恰好和我在考察途中發現的趨勢一致。
這次考察我們大概看了百來個樓盤，其中：
有90平以下產品的樓盤，大概只有22%；有90-100平的產品的，大概有20%；剩下的全部是100平起步的樓盤。
也就是說，目前主流在售的新房，基本以100平以上的3房為主，80、90平的戶型，賣一套少一套。
房子越蓋越大，這對剛需來說，可不是個什麼好消息。
這意味著，哪怕是房價不漲，也需要更高的成本才能買房。
我知道有人會說「既然新房買不起，那就買二手房唄」。
的確，大家現在好像都是這麼做的。
例如杭州，1月二手房成交中，58%的成交房源為90平以下的小戶型，其中70-90平房源占比34%；其次是70平以下的產品，占比24%。
南京，1月二手房成交中，90平以下小戶型占比63.7%。其中，60-90平成交占比超4成。
當下的二手房市場裡，還是能看到不少剛需的。
但我必須要提醒你們一句：二手房市場上，剛需的生存空間，也正在縮圈。
三五年後，現在的新房轉手時，二手房市場就會迎來一批大戶型的房子。
若干年後你會發現，二手房市場的房子，也是動輒100平起步。
改善時代正式登場。
為什麼只有二線城市才配談改善？
當然，我這裡的二線城市，主要指的是長三角地區。
原因很多，但我認為關鍵因素只有三個：
第一個，也是最關鍵的：供應量。
二線城市新房供應量大，產品更容易進入內卷時代。
新房供應量大取決於兩點：
1.是城市本身土地面積大，可以用來蓋房子的地方多，供應量自然也大。
2.是城市土地財政依賴程度較高，這意味著，它會不斷賣地以保證重要的財政來源。也就是說，二線城市的新房供應量，會一直保持在高位。
這會導致一個什麼局面呢？
拿地的開發商，會在同一個區域裡面，不停內卷。
例如，你家客廳做大一點，我家就把房間做大一點；你家贈送更多面積，我家乾脆把整個小區的容積率做低；你家蓋小高層，我家就做洋房……
總之，誰卷到最後，誰就能賣出更多房子。
對購房者來說，開發商之間的良性競爭，直接結果就是：他們會不斷研究客戶的購房需求，不斷鑽研產品，不斷帶來更好的、性價比更高的產品。
好比在深圳看不到的科技型住宅，我卻在蘇州看到了；在深圳很少見的下沉會所、室內泳池、我在南京看見了。
這是可都是開發商卷出來的結果。
第二點，則是房價。
二線城市的房價房價比一線城市便宜，改善難度更低。
對比一線城市動輒6、7萬的均價，二線城市2-3萬的均價，門檻更低。
舉個例子，想在一線城市買一套120平的房子，需要1000萬。
但如果放到二線城市，可能就只需要3、4百萬。
也就是說，我們在不考慮收入的情況下，同樣面積段的產品，在二線城市的購買難度更低。
這種情況下，是不是有一部分人，會在一線城市工作，在二線城市買房？
肯定有，並且我相信，數量不會少。
否則一線城市早就人滿為患了。
第三點，則是需求。
經歷過上一輪房價上漲周期後，本地需求也在推動二線城市進入改善時代。
都知道一線城市外地人多，但二線城市卻正好相反，本地人多。
現在換房的那批人，更多是之前享受過上漲紅利的人去買的。
這群人，大部份在2015年以前買的房子，現在都升值了，事業基本也到了高峰期，他們有經濟實力換大房子。
再者，他們也確實有換大房子的需求。
以前的房子住到現在，多少有些痛點。要麼房子小了、要麼停車位不夠、要麼外立面老舊等等，居住體驗一天比一天差。
再加上生育計劃的調整，部分家庭想要二胎、三胎，房子小了哪裡夠住？
所以，賣掉小房子換大房子，不是理所應當麼？
當二線城市進入改善房市場，我們也是時候調整買房策略了。
我建議你，最好遵循以下幾個原則：
1.儘可能選擇3房，而且是110-120㎡3房，因為是改善市場，後期流動性越好。
2.產品設計儘可能夠舒適，選板樓不選塔樓，選洋房不選小高層，選低密度不選高密度。
3.選定片區，儘可能買這個片區中品質最高的，比如全屋恆溫、科技住宅等，哪怕貴一點都可以，要接受產品溢價，因為後期剛需換房，首要考慮同片區置換。
4.要注重外部加分項，二線城市的改善，不能只關注內部配套和面積大小，還要關注外部加分項，比如靠山、看海、看湖、望江、看公園等等，現在二線城市比較頂級的改善房子，基本都滿足這點。
以上就是我們對二線城市樓市的觀察和總結。
並不是所有二線城市都可以買，二線城市裡也分強二線城市和弱二線城市。
哪些城市價值高？哪些城市不能去？
我們考察了全國100多個城市後，得出的結論是：只有30個城市可以選。
現在我們把這30個城市名單+各城市價值板塊都做成了一份文檔，免費贈送給我的粉絲朋友，私信我回復【資料】即可領取。
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